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神奇不？照母山居然還有土地要賣

開發(fā)了10多年的照母山，目前早已非常成熟了，各種城市配套已經(jīng)相當(dāng)健全。

按時(shí)間在照母山拿地的開發(fā)商是這些：

? 照母山樓盤分布

2009年，萬(wàn)科悅峰

2010年，象嶼兩江公元、萬(wàn)科城、華宇上院、玥湖園、兩江名苑、洋豐圣喬維斯

2011年，約克郡、協(xié)信星都會(huì)

2012年，金科時(shí)代中心、融創(chuàng)凡爾賽花園、世茂茂悅府、中振湖霞郡、金州苑、北大資源博雅、力帆紅星國(guó)際廣場(chǎng)

2013年，北大資源博雅、康田蔚藍(lán)海、恒大照母山、東原湖山樾

2014年，金開玖號(hào)、恒大御府、恒大世紀(jì)城、碧桂園中俊天璽、康橋融府

2016年，萬(wàn)科星光森林、龍湖舜山府

2017年，龍湖塵林間

可以說(shuō)，照母山的開發(fā)高峰期是在2010-2016年，基本上都是10年前了。

02

照母山土地大概是在這兒，

金州大道以南，

重慶市人民醫(yī)院以西，

萬(wàn)科星光森林以北，

康田蔚藍(lán)海以東，

地段還是不錯(cuò)，大地段屬于照母山，但是周邊配套相對(duì)缺乏，沒有大型商業(yè)中心，距離地鐵站過(guò)遠(yuǎn)，而且緊鄰金州大道主干道，噪音和灰塵污染是免不了的。

旁邊還挨著重慶市人民醫(yī)院，醫(yī)院這種配套，可以有，但是距離太近了，一方面是醫(yī)院天然就有巨大的人流量，會(huì)加劇周邊道路擁堵，另一方面是多少會(huì)攜帶一些病毒細(xì)菌，給人心理上一定壓力。

? 照母山土地位置

照母山分為照母山東區(qū)、照母山西區(qū)，上面說(shuō)的這個(gè)屬于是照母山西區(qū)的通病了，其他樓盤也多少都會(huì)有這些問(wèn)題。

土地條件大概是這樣：

純居住用地、占地60畝，容積率1.8，計(jì)容建筑面積7.2萬(wàn)平米，限高54米，起拍總價(jià)6.84億元，起拍樓面價(jià)9500元/㎡。

這塊土地的教育配套相當(dāng)不錯(cuò)，配套學(xué)校為G5-3/06小學(xué)用地和兩江巴蜀星湖中學(xué)，目前小學(xué)和中學(xué)都沒有建成。

? 教育配套

距離這塊新土地最近的樓盤是萬(wàn)科星光森林，它是2016年12月12日成交的，9年前了，項(xiàng)目體量9.6萬(wàn)平米，容積率1.5，樓面價(jià)7049元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)47%，產(chǎn)品是127㎡6層洋房和101㎡13層小高層，小高層2T4戶、洋房1T2戶。

? 萬(wàn)科星光森林項(xiàng)目情況

從土地質(zhì)素上來(lái)看，其實(shí)兩塊土地都差不多，萬(wàn)科星光森林可能好一些，畢竟不用緊鄰金州大道主干道。

03

這塊土地其實(shí)之前調(diào)整過(guò)規(guī)劃，早在今年4月份，它就從商業(yè)性質(zhì)調(diào)整成了住宅性質(zhì)?，F(xiàn)在這塊土地被正式供應(yīng)出來(lái)，起拍價(jià)9500元/㎡，這個(gè)地塊真的不算貴。

如果是底價(jià)成交，或者溢價(jià)率在5%以內(nèi)，那樓面價(jià)基本在10000元以內(nèi)，僅次于2018年成交的龍湖塵林間，樓面價(jià)11393元/㎡。

目前我了解到不少開發(fā)商都對(duì)這塊土地比較感興趣，其中有一家就是邦泰。

邦泰早在前不久就已經(jīng)在照母山-園博園片區(qū)拿地了，樓面價(jià)8200元/㎡，總價(jià)9.33億元。

照母山這塊土地如果樓面價(jià)在10000元/㎡，則相對(duì)應(yīng)的住宅成交價(jià)要賣到18000-20000元/㎡，而且它還緊鄰金州大道主干道和重慶市人民醫(yī)院，我猜測(cè)修建四代宅的可能性并不會(huì)很大，那就會(huì)是新規(guī)住宅。

可能有些朋友并不清楚四代宅和新規(guī)住宅的區(qū)別，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，

四代宅的贈(zèng)送面積在戶外，

新規(guī)住宅的贈(zèng)送面積在戶內(nèi)。

新規(guī)住宅的好處是，把贈(zèng)送面積放在了房子里，這也是重慶人很關(guān)注的，重慶人買房比較在意功能性。把那么大的面積贈(zèng)送在戶外，層高6米甚至更多，很多人買了四代宅不知道該怎么去使用這塊空間。

新規(guī)四代宅，普遍得房率可以做到140%左右，比如建面110㎡可以做到154㎡的空間，有些還可以做到3房雙套房3衛(wèi)，甚至是3個(gè)套房，相當(dāng)高的配置了。

按建面20000元/㎡算，總價(jià)大概220萬(wàn)起步了，總價(jià)上300萬(wàn)都有可能。在照母山這個(gè)地段、這個(gè)樓面價(jià)，改善住宅是大概率的事，但是做豪宅的可能性不太大。

當(dāng)然，邦泰去做這個(gè)產(chǎn)品還是有一定挑戰(zhàn)性，畢竟它之前在重慶沒做過(guò)這么貴的產(chǎn)品，它的主力總價(jià)段還是在150萬(wàn)以內(nèi)，強(qiáng)行去做200萬(wàn)以上甚至300萬(wàn)級(jí)別產(chǎn)品，有一定的挑戰(zhàn)性。

你們?cè)趺纯凑漳干竭@塊土地？

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