銀行直售房最近成為社會熱議話題。由于銀行手握天量的不良資產(chǎn)處置房源，低價直售房將對現(xiàn)有樓市產(chǎn)生巨大的沖擊，大眾關(guān)注銀行直售房是可以理解的。雖然，銀行低價直售房產(chǎn)早已存在，不是個新事物，但對房地產(chǎn)的影響尚缺乏實證研究。

有好事者找出了日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行直接銷售房產(chǎn)把日本房價打入深淵的經(jīng)歷，得出令人心驚的結(jié)論。

日本樓市泡沫破滅后，銀行直接賣房，讓房價下跌45%

由于中國房地產(chǎn)歷史太短暫，對現(xiàn)在的樓市深度調(diào)整其未來走勢會如何缺乏經(jīng)驗參照。擁有相似文化和國民儲蓄習(xí)慣，房地產(chǎn)歷史完整的日本就成為最佳的比較對象。太陽底下沒有新鮮事，房地產(chǎn)下行期，中國銀行開始直接賣房的現(xiàn)象，在日本早已發(fā)生過。

日本銀行當年也干過賣房的事，對應(yīng)著的則是房地產(chǎn)下行周期的四個階段。

?下行周期第一階段：房企暴雷

為了抑制資產(chǎn)泡沫，日本央行主動刺破泡沫，選擇加息，而由于房企通常是高杠桿運作，依靠不斷借新還舊和銷售回款來維持。加息后，融資成本劇增，再加上地價下跌，銀行開始收緊信貸。開發(fā)商持有的土地和在建項目價值急劇縮水，許多項目的價值甚至低于其未償還的貸款總額，形成“資不抵債”。最后房地產(chǎn)價格大幅下降，大量中小型房地產(chǎn)公司首先倒閉。

日本愛知縣名古屋市的黃昏

?下行周期第二階段：銀行賣房

隨著房價下跌，房企和個人貸款者違約數(shù)量劇增，銀行資產(chǎn)負債表上充斥著無法收回的貸款，這些不良債權(quán)嚴重侵蝕了銀行的資本金。而根據(jù)監(jiān)管要求，銀行需要為不良債券計提損失，這直接導(dǎo)致賬面虧損，資本充足率下降。為了滿足監(jiān)管要求，銀行必須想辦法處理這些壞賬。政府就只能給銀行解綁，允許銀行直接賣房回籠資金。日本銀行的“揮淚大甩賣”為市場設(shè)立了新的、更低的價格錨點，迫使其他持有者也跟著降價，加劇了房價下跌的趨勢。

?下行周期第三階段：二手房踩踏

泡沫破碎前期，持有自有房產(chǎn)的民眾并沒有因為房價下降而拋售，因為這些民眾堅信“剛需房不需要考慮漲跌”。但銀行賣房直接把這個信心給打崩了，在銀行直接下場后，市面上的二手房價格開始猛跌，跌到后面一些自住的日本民眾也為了資產(chǎn)不貶值而賣房，最后形成了“再不賣就賣不出去了”的預(yù)期，把房地產(chǎn)又壓到了一個很低的地步。

?下行周期第四個階段：房產(chǎn)稅征收

在泡沫破裂期，地價暴跌后，固定資產(chǎn)稅的評估價值下調(diào)存在嚴重的“時滯性”和“剛性”。政府為了維持地方財政收入的穩(wěn)定，不愿也未能及時、足額地跟隨市場價下調(diào)稅基。但結(jié)果是房子遲遲賣不出去，地方只能尋求其他稅基增加收入。最終的結(jié)果就是征收房地產(chǎn)稅。

日本房地產(chǎn)下行階段構(gòu)成了一個完整的、自我強化的四個惡性循環(huán)，如果對應(yīng)著日本經(jīng)驗，那我國所處的階段，就是第二階段到第三階段過渡期間。

泡沫破滅前期，很多房東還扛往不降價，幻想樓市回暖。日本銀行開始賣房之后，很多投資客失去了堅守的信念，開始割肉清倉，形成了新一波的踩踏。日本的房價從1991年一路下跌到2010年才穩(wěn)住，平均跌幅高達45%。

如果按照日本房地產(chǎn)惡性循環(huán)四部曲，銀行賣房后，中國的房價難道也要下跌45%左右才能剎住車？

中國經(jīng)濟經(jīng)受了房地產(chǎn)下跌的壓力測試，房價繼續(xù)大跌可能性小

完全用日本房地產(chǎn)的下行歷史來比對中國樓市是不正確的。兩國房地產(chǎn)泡沫形成原因，和政府干預(yù)力度不可同日而語。

上世紀80年代后半期，在美國壓迫下簽訂“廣場協(xié)議”后日元大幅升值，日本央行采取寬松貨幣政策以應(yīng)對，巨量資金涌入房地產(chǎn)和股市，地價房價瘋狂上漲，形成了“土地不會貶值”的神話。銀行則瘋狂地向房地產(chǎn)企業(yè)和個人提供貸款，甚至以不斷飆升的土地作為抵押品，發(fā)放更多貸款，東京買下美國的神話，就是這個階段下的產(chǎn)物。而中國則是嚴格樓市調(diào)控，主動給過熱的市場降溫，掐斷開發(fā)商融資渠道。

樓市下行給兩國的經(jīng)濟傷害程度不一樣。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價下跌了二十年，整個經(jīng)濟都被樓市帶入深坑，曾經(jīng)世界第二大經(jīng)濟體，這兩年日本GDP被德國超過，人均GDP也被韓國趕超。而中國雖然房地產(chǎn)連跌四年，但對經(jīng)濟的影響總體可控。今年三季度GDP增速達5.2%，全年完成5%的目標不在話下。盡管房價下跌打擊了消費和投資，但中國經(jīng)濟穩(wěn)健向上的趨勢未變。

這次銀行低價賣房，動靜看似很大，但仔細觀察，售房銀行主要是地方商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社。國有五大行基本不見蹤影。按照網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標的共有2.48萬套、廣東農(nóng)信系統(tǒng)1.23萬套、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)1.13萬套、貴州農(nóng)信系統(tǒng)0.95萬套、吉林農(nóng)信系統(tǒng)0.23萬套。吉林銀行掛牌房產(chǎn)2099套，天津銀行1227套，中原銀行521套，溫州銀行412套，大連銀行226套，哈爾濱銀行159套……

不是說這些銀行不重要，而是地方中小銀行的售房行為對金融體系和樓市的沖擊遠非國有五大行可比。在國有大行穩(wěn)如磐石的情況下，地方銀行的售賣更多是單純資產(chǎn)處置行為。這說明房地產(chǎn)的深度調(diào)整對實力和風控有限的地方銀行影響更大。

據(jù)統(tǒng)計，341家披露2024年財務(wù)數(shù)據(jù)的村鎮(zhèn)銀行中，231家凈利潤不足1000萬元，近七成勉強盈利，另有70家出現(xiàn)虧損且其中19家已經(jīng)連續(xù)兩年虧損。在2025年上半年退出市場的210家銀行中，農(nóng)村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村信用社等中小機構(gòu)占據(jù)絕大多數(shù)，其中，農(nóng)商行62家，村鎮(zhèn)銀行88家，信用社55家。在今年年初，國家金融監(jiān)管總局就將“加快推進中小金融機構(gòu)改革化險”列為年度重點任務(wù)之首，表明了化解中小銀行風險的決心。

相比于房地產(chǎn)下行的傷痛，金融體系出風險才是國家經(jīng)濟不可承受之重。在保樓市還是保銀行之間，相信政府會毫不猶豫地作出選擇。地方中小銀行批量售賣房產(chǎn)，是加速處置不良資產(chǎn)的行為，是化解中小金融機構(gòu)風險的任務(wù)。只要不對樓市造成過大傷害，相信政府不會作出重大干預(yù)。

購房需求依然在，樓市成交量或許已經(jīng)啟穩(wěn)

日本樓市從頂峰跌落至谷底用了二十年時間，房價平均下跌超過45%。而中國的房地產(chǎn)下行根本不會復(fù)制日本的歷程。45%的跌幅看似很大，其實，這幾年中國樓市平均房價下跌將近30%，三四線中小城市，房價腰斬的比皆是。中國樓市用了四年多時間，房價已經(jīng)跌了三四成，以空間換時間，樓市調(diào)整無須像日本那樣經(jīng)歷20年漫長時光。

從需求上看，即使在這樣的房地產(chǎn)寒冬，購房需求依然規(guī)模龐大。我國新房住宅銷售面積由2021年高點的15.7億平方米回落至2024年的8.1億平方米，預(yù)計2025年將進一步下降至7.5億平方米。但是，新房成交缺口被二手房填補。我國新建住宅+二手住宅總成交面積從2021年的19.3億平方米大幅下滑至2022年的15.7億平方米以后，2023、2024年基本穩(wěn)定在了15億平方米左右的水平，預(yù)計2025年也將繼續(xù)保持這一水平。

據(jù)測算，未來二三十年，中國城市更新，以舊換新的住房需求就在10億平方米/年以上，每年新房+二手房需求15億平方米，是未來若干年中國住房需求的基本盤。

2025年前10月，30個重點城市一二手房成交面積27443萬平方米，其中新房同比下降7%、二手房同比上漲6%。30個重點城市一二手成交總面積與2024年同期持平。從一二手成交面積累計來看，目前已經(jīng)止跌，這說明，當前市場整體需求相對穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅度下滑。其中已有部分城市開始增長。

在價格上，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月百城新房住宅價格同比上漲2.7%，環(huán)比增長0.1%。一二線城市和三四線城市呈現(xiàn)“冷暖不均”的格局。今后一段時期，中國樓市是新房有價無量，二手房以價換量，成交量價呈現(xiàn)錯綜復(fù)雜的關(guān)系。

此次，地方中小銀行低價批量甩賣住房的行為，會對樓市造成一定影響，但并不足以改變房地產(chǎn)量價走勢。用日本銀行賣房后的房價下跌來映射中國樓市的走向，有點過于驚弓之鳥了。