《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》

上篇 第一章

觀測(cè)這個(gè)美好時(shí)代的一扇窗

*本文為《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》上篇第一章，浙江人民出版社，2025年9月第1版，￥?98.00

文︱劉德科

謝謝大家在這么美好的一個(gè)夜晚來到這里。今天是2023年8月23日，并不是什么特殊的日子。但過完今晚，它或許可以成為我們共同擁有的記憶：多年以后，或許你會(huì)想起，在杭州，在西子湖畔的寶石山下，我們?cè)?jīng)一起探尋過中國(guó)房地產(chǎn)的未來會(huì)怎么走，中國(guó)城市的未來怎么走。

2000年：孤篇壓盛唐

很慶幸我們是中國(guó)人，我們不假思索就可以領(lǐng)略唐詩宋詞的韻律與氣象。小時(shí)候讀唐詩，讀到《春江花月夜》，意境很美，氣象很大。聽過一句話叫作「孤篇壓盛唐」，「孤篇」指的是哪一篇？就是張若虛的《春江花月夜》。張若虛留下來的詩只有兩首，但這首氣勢(shì)大得不得了，壓過盛唐幾乎所有詩。長(zhǎng)大之后，看到有一個(gè)樓盤，它的名字就叫「春江花月」，有一種很特別的感覺——樓盤竟然可以直接用詩歌來做名字?。∵@有什么特別的？用詩歌命名建筑，這本身就是中國(guó)的一項(xiàng)風(fēng)雅傳統(tǒng)啊。但是請(qǐng)注意，我講的是二十幾年前的2000年，那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)行業(yè)尚處于粗糙且浮華的階段，哪會(huì)有人用「春江花月」來做樓盤名字??？但是，綠城就會(huì)。

聞一多先生很喜歡《春江花月夜》這首詩，說它是「詩中的詩，頂峰上的頂峰」。它到底寫的是什么？你可以說它寫的是月亮，也可以說它寫的是永恒，聞一多先生是這么說的：「在神奇的永恒面前，作者只有錯(cuò)愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷?！?/p>

2012年：每一次呼吸就是一個(gè)作品

「只有錯(cuò)愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷?！惯@句話，其實(shí)也很適合綠城。

綠城經(jīng)歷過很多波折與磨難。以前，每逢樓市深度調(diào)控，綠城就會(huì)不自覺地蹚入生死線。我們可以一起回到2012年，那是綠城的其中一個(gè)困難年份。那時(shí)候，港企九龍倉集團(tuán)尚未成為綠城的第二大股東。2011年底至2012年初，綠城賣掉了位于上海、杭州與無錫共計(jì)5個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的部分股權(quán)，以緩解壓力。綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生在2012年的新年獻(xiàn)詞中說「這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存」。

看完那樣的新年獻(xiàn)詞，當(dāng)時(shí)我寫了篇文章，標(biāo)題是《每一次呼吸就是一個(gè)作品》。這句話是法國(guó)藝術(shù)家馬塞爾·杜尚說的。誰都可以說「我的藝術(shù)就是活著」，但不是誰都可以說「每一次呼吸就是一個(gè)作品」——綠城可以。

當(dāng)時(shí)我在文章里說：「一個(gè)強(qiáng)大的企業(yè)，不在于它的資產(chǎn)規(guī)?；蛸Y產(chǎn)成長(zhǎng)速度，而在于它能夠源源不斷地輸出它的價(jià)值觀，與更多人分享它所創(chuàng)造的價(jià)值。綠城正是這樣一家企業(yè)，綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力還不在于它創(chuàng)造了哪些經(jīng)典價(jià)值，而在于它與許多人分享了它所創(chuàng)造的價(jià)值，包括業(yè)主、合作伙伴甚至政府部門。而真正的分享，實(shí)質(zhì)上就是價(jià)值觀的輸出。」如今我們回頭再去看，這一段話不僅適用于2012年困境中的綠城，同樣適用于今天這個(gè)蒸蒸日上的綠城。

前陣子跟綠城的朋友聊天，她說：「在綠城最困難的時(shí)候，還記得你寫過的那句話，『每一次呼吸就是一個(gè)作品』，當(dāng)時(shí)看了好感動(dòng)?！?/p>

「那是十幾年前的事情了吧。你不說我都忘了曾經(jīng)寫過那篇文章。」寫了這么多年文章，我最大的感觸是：不知道在哪個(gè)時(shí)候，你不小心安慰了誰，或者激勵(lì)了誰，而你自己未必知道，但這恰恰是世間的諸種美好之一。

企業(yè)與人，差不多都是由激情與慰藉驅(qū)動(dòng)的：低谷的時(shí)候需要慰藉，高峰時(shí)刻需要激情。這樣看來，把杜尚的那句「每一次呼吸就是一個(gè)作品」扣在當(dāng)時(shí)的綠城身上，算是提供了一種慰藉吧。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)陷于困境，很多從業(yè)者都很迷惘。如今，在低谷期的困難房地產(chǎn)企業(yè)清單上，綠城早已被除名——不僅被除名，而且還扶搖直上?；蛟S你會(huì)說，免于困境的綠城，當(dāng)然可以笑談從前的苦難。一個(gè)人或一家企業(yè)，可以笑談從前的苦難，是因?yàn)楝F(xiàn)在的釋然；同理，如果你的心態(tài)足夠好，現(xiàn)在的苦難，也可以是未來的釋然一笑。

2014年：有桂花飄香的地方

為什么是我站在這里講綠城？綠城創(chuàng)立已經(jīng)二十八年，我們有幸近距離觀察了二十四年，有幸親歷甚至參與了綠城企業(yè)史上的一系列重大事件。

2014年，又是綠城的另一個(gè)困難年份。那時(shí)候中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)還沒有成為綠城的第一大股東，那是綠城最動(dòng)蕩的時(shí)候。

綠城人都很熟悉杭州玫瑰園度假酒店。從前綠城的很多故事就發(fā)生在這個(gè)酒店的走廊上。我稱之為宋衛(wèi)平的「走廊辦公室」。2014年11月19日的那個(gè)凌晨，我們就坐在那里。坐在酒店走廊上，你會(huì)更明顯地感受到冬夜的寒意。宋衛(wèi)平先生打開紙質(zhì)筆記本，然后閉上眼睛——這是他的標(biāo)志性動(dòng)作——開始毫無卡頓地逐句口述，似乎是在念一篇已經(jīng)寫在紙上的文章。如果你瞄一眼他的筆記本，上面分明只有三四行提綱性的文字。他口述，我記錄。他講述的，是「綠城是什么，綠城屬于誰，以及綠城的過去、現(xiàn)在與將來」。除了加注標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，我?guī)缀醪挥米鋈魏蝿h減或增添。

綠城是什么？即使在那樣動(dòng)蕩的時(shí)候，他脫口而出的，依然是「這是一個(gè)有陽光的地方，有春花秋月的地方，有桂花飄香的地方」。所以，無論綠城處在什么樣的復(fù)雜環(huán)境中，他們心里依然想的是陽光，想的是桂花飄香。

只有憧憬，沒有悲傷。

2019年：一個(gè)嶄新的綠城要來了

2019年7月11日，綠城公布了一個(gè)對(duì)綠城來講很大的消息：宋衛(wèi)平先生卸任綠城中國(guó)董事會(huì)主席。當(dāng)天我寫了篇文章：「一個(gè)嶄新的綠城要來了」。這句話不是現(xiàn)在加上去的，是有據(jù)可查的。大家翻開微信公眾號(hào)《德科未來城市》2019年7月11日的文章，里面就有這句話。

卸任之際，有人勸宋衛(wèi)平，要不還是留守繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事吧？宋衛(wèi)平搖搖手，說：「該放下的，放下；該堅(jiān)持的，堅(jiān)持。自然而然?！顾B董事局名譽(yù)主席都沒要。但他出任了一個(gè)「超級(jí)小」的正式「官職」：綠城中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)委員會(huì)名譽(yù)主任，也就是「首席產(chǎn)品官」。宋衛(wèi)平不只是綠城的首席產(chǎn)品官，毫無疑問，他甚至是整個(gè)中國(guó)住宅開發(fā)的首席產(chǎn)品官。他審過的圖紙，不僅讓綠城的產(chǎn)品力持續(xù)向前推進(jìn)，并且推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同進(jìn)步。

這不是簡(jiǎn)單地完成人事交接，它更深遠(yuǎn)的意義在于：綠城在探索一個(gè)更完善的「混改」樣本。綠城中國(guó)是一家非常典型的混合所有制企業(yè)，它是國(guó)資、港資與民資混合所有的一家港股上市公司?！富旄摹共皇呛?jiǎn)單的「國(guó)資進(jìn)入民企」或「民資進(jìn)入國(guó)企」，「混改」的方向必然是建立治理結(jié)構(gòu)完善的現(xiàn)代企業(yè)制度。綠城中國(guó)的「混改」方向是：由董事會(huì)治理，而不是由大股東治理；經(jīng)營(yíng)管理層由董事會(huì)任命，而不是由大股東任命——即建立清晰的「股東—董事會(huì)—經(jīng)營(yíng)管理層」之企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。

所以，我當(dāng)天的文章是這么寫的：「最重要的是，一個(gè)嶄新的綠城要來了。渡盡劫波的綠城，終于有望長(zhǎng)成宋衛(wèi)平夢(mèng)想中的樣子。綠城還綠著。宛若一位少年——窣地春袍，嫩色宜相照。宛若一位少年，身著拖曳的長(zhǎng)袍，映照著東宮的芳草地。」

觀測(cè)這個(gè)美好時(shí)代的一扇窗

我們經(jīng)歷了綠城這么多年的風(fēng)風(fēng)雨雨和陽光燦爛，現(xiàn)在如果你問我房地產(chǎn)行業(yè)還能走多遠(yuǎn)，我們可以這么回答：如果你用嫵媚的眼光看它，它就會(huì)用嫵媚的眼光來看你；你對(duì)房地產(chǎn)有多大的熱情，你的未來就會(huì)有多強(qiáng)大。這就是我們今天這場(chǎng)演講的主題——「我見青山多嫵媚」。

綠城是我們今天這場(chǎng)演講最大的一個(gè)主語。綠城是我們觀測(cè)這個(gè)美好時(shí)代的一扇窗。

綠城不過是一家房地產(chǎn)企業(yè)而已嘛，何以觀測(cè)這個(gè)美好的時(shí)代？確實(shí)，我們有很多人對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)都有著或多或少的誤解。房地產(chǎn)只是蓋房子的嗎？房地產(chǎn)本質(zhì)上是一門空間生意，喚醒土地沉睡的價(jià)值，誘發(fā)各種動(dòng)人的場(chǎng)景，讓空間成為「三生融合」（生活、生產(chǎn)與生態(tài)相融合）的超強(qiáng)載體。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)是城市化的關(guān)鍵工具之一。如果我們僅僅從房?jī)r(jià)的視角去看房地產(chǎn)，可能會(huì)覺得它的門檻很低，很容易就會(huì)有鄙夷、感傷甚至憤怒的情緒。但如果我們從場(chǎng)景的視角去看，就會(huì)看到其實(shí)它是一門復(fù)雜的跨學(xué)科行業(yè)。如果我們?cè)購某鞘械囊暯侨タ?，廣義的房地產(chǎn)不僅是百業(yè)之母（沒有房地產(chǎn)，你在哪一個(gè)空間開展生產(chǎn)活動(dòng)呢），是美好生活的底盤，更是鍛造城市競(jìng)爭(zhēng)力的快捷方式。如果你還有更廣闊的視角，用國(guó)家的視角去看，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是中國(guó)財(cái)稅制度的密碼之一——土地不僅是生產(chǎn)資料，更是一種信用存在，在中國(guó)它是貨幣之錨，是貨幣信用的主要來源。你可以用當(dāng)年美國(guó)「金本位」的邏輯去感受一下我們的「土本位」。

我把房地產(chǎn)抬得太高了？我們可以通過一個(gè)小切口看一下，房地產(chǎn)之于城市競(jìng)爭(zhēng)力而言，有哪些作用？還可以有哪些作為？

這兩幅圖是我們向往的場(chǎng)景：一個(gè)是紐約的布萊恩特公園（Bryant Park），一個(gè)是倫敦的海德公園（Hyde Park），一大群人可以同時(shí)在大草坪上嬉戲。這樣的場(chǎng)景，現(xiàn)在我們的很多城市也都有了。

過去這些年，我們一直在爭(zhēng)論：草坪到底能不能踩？2023年1月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)了一個(gè)很重要的文件（《關(guān)于開展城市公園綠地開放共享試點(diǎn)工作的通知》），鼓勵(lì)城市開放公共綠地。簡(jiǎn)單說，就是要讓草坪可以踩。

這是一種巨大的觀念變化。在舊觀念里，踩草坪是不文明行為，政府部門很喜歡在草坪里插上像「小草青青，踐之何忍」這樣的標(biāo)語牌。我比較無聊，走過每一片草坪，都要去收集一下草坪上的標(biāo)語，比如「莫讓草坪在您腳下哭泣」「小草微笑，請(qǐng)您身旁繞」「少一個(gè)腳印，多一個(gè)生命」……我在一個(gè)學(xué)校里看到過更夸張的標(biāo)語——「一人踩草，全班受罰」。

這種舊觀念是極其強(qiáng)大的，但現(xiàn)在正在漸漸瓦解。為什么？因?yàn)槲覀兊男枨笳诎l(fā)生變化。新冠肺炎疫情的隔離記憶，讓我們更珍視公共生活，更渴望親近自然。這兩三年，飛盤變得很火，成了年輕人的新潮運(yùn)動(dòng)；露營(yíng)更火，大家恨不得下樓就能搭個(gè)帳篷。飛盤與露營(yíng)，都有賴于草坪。

對(duì)，我們的需求變了：過去草坪主要是用來觀賞的，現(xiàn)在我們更需要參與，更需要互動(dòng)。需求的轉(zhuǎn)變，促成了觀念的更新。我們的觀念已經(jīng)從「小草青青，踐之何忍」變成了「可進(jìn)入、可體驗(yàn)」。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的這份文件，是觀念更新的一個(gè)體現(xiàn)?！缚蛇M(jìn)入、可體驗(yàn)」就是這份文件里的一個(gè)表述。

還記得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部剛剛發(fā)布這份文件時(shí)，我們很激動(dòng)，說「住建部干了一件很高級(jí)的事情」，說「這份文件如果執(zhí)行到位，將極大地激發(fā)城市空間的活力」。是不是觀念轉(zhuǎn)變到位了，就萬事大吉了？我們能意識(shí)到，有時(shí)是需求驅(qū)動(dòng)觀念，有時(shí)是觀念牽引需求；我們很難意識(shí)到的是，需求與觀念的轉(zhuǎn)變，都有賴于技術(shù)支撐。

草坪能不能踩，是一門很復(fù)雜的技術(shù)。我們能想到的是管理層面的事情，比如要完善「輪換養(yǎng)護(hù)管理機(jī)制」。其實(shí)這不是治本的方法，它仍然需要付出人力、物力等高昂的養(yǎng)護(hù)成本。實(shí)際上，我們的草坪技術(shù)，跟一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，是很落后的，而且至少落后了五十年。落后在哪里？草坪要變得耐踩踏，它既需要土壤改良，又需要草種馴化。

土壤改良相對(duì)快一些，我們只要有意識(shí)地去做，很快就能有成果；但草種馴化不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，需要幾十年甚至上百年時(shí)間。你看英國(guó)很多草坪可以隨意踩，那是因?yàn)樗麄兒茉缇烷_始做草種馴化，現(xiàn)在種在公園里的草是經(jīng)過幾代人不斷馴化的耐踩踏草種。他們的草坪開放得比我們?cè)纾麄兛隙ㄒ步?jīng)歷過我們今天所面臨的這個(gè)問題，踩了以后就壞了，就要換，就很貴。在歐洲，我們看到很多草坪，會(huì)高出路面四五公分，所以他們叫「草毯」。我喜歡「草毯」這個(gè)詞，草是整個(gè)大自然客廳里的一塊地毯，很柔軟。

所以，哪怕是小小的草坪，背后也需要很多硬技術(shù)。耐踩踏的草坪，發(fā)達(dá)國(guó)家也已經(jīng)領(lǐng)先了四五十年，需要我們奮起直追。

過去我們?cè)诓萜荷峡吹竭^這樣的標(biāo)語——「草坪興旺，匹夫有責(zé)」，它原本的意思是叫大家不要踩。但如果我們從技術(shù)追趕的角度去看，這仍然是一句很好的標(biāo)語：我們有責(zé)任不斷提高草坪技術(shù)，讓草坪更加耐踩踏，讓草坪長(zhǎng)得更興旺，讓更多草坪真正變得可以被無壓力地踩來踩去。

現(xiàn)在，綠城正在探索，正在努力。中國(guó)住宅區(qū)里第一塊運(yùn)用土壤改良技術(shù)的草坪，在綠城·春來?xiàng)魅A，在杭州。這是第一步，甚至可以說這只是小小的一步。我們還需要去推進(jìn)下一步更復(fù)雜、更漫長(zhǎng)的草種馴化。我們需要做的事情仍然非常多，當(dāng)然不能只靠綠城一家企業(yè)去做，還得讓各個(gè)科研單位一起形成生態(tài)，形成合力。我們需要整個(gè)社會(huì)去協(xié)同推進(jìn)每一項(xiàng)能夠給我們帶來美好生活的技術(shù)。

回到剛才我們那個(gè)問題：綠城不過是一家房地產(chǎn)企業(yè)而已嘛，何以觀測(cè)這個(gè)美好的時(shí)代？我們通過草坪這個(gè)小小的切口，是不是更真切地感受到了房地產(chǎn)企業(yè)的更多作為與責(zé)任？

通過這樣一個(gè)小小的切口，我們還可以感受一下綠城產(chǎn)品創(chuàng)新的無數(shù)個(gè)維度。我們看得見的是草坪，看不見的是草坪底下土壤的爆發(fā)力。綠城是一家很有爆發(fā)力的公司，它的很多爆發(fā)力是在土壤里的，我們往往是看不見的。這世間很多的美好，往往是在你看不見的地方用力。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科