日本正在經(jīng)歷新一輪的房價上漲，民眾擔心這會引發(fā)持續(xù)性的通貨膨脹，而且，大量的外國人帶著大把的資金正在東京和大阪的核心區(qū)域瘋狂購入房產(chǎn)。

據(jù)說其中的購房者很多是中國人，似乎是在一夜之間，國內(nèi)的投資者成了日本年輕人的房東。為了應對這種局面，日本國土交通省決定首次利用房產(chǎn)登記資料進行調(diào)查，以應對炒房團的持續(xù)到來。

情況究竟是怎么回事？日本這一輪的房價上漲，對國內(nèi)的樓市又有怎樣的啟示呢？要回答這兩個問題，就得先來看一下日本的房價究竟有沒有上漲，以及上漲到了什么程度。

房價上漲，房地產(chǎn)確實存在過熱風險

從2020年開始，日本大城市的房地產(chǎn)價格就開始上漲了，漲幅最高的是東京、大阪這樣的樓市，年均漲幅都達到了15%~30%，沖到了歷史的最高點。

在東京市中心，6個區(qū)域的房價創(chuàng)下了20年來的新高，今年4月份到9月份，東京23區(qū)新建住宅的平均價格，已經(jīng)達到了1億3,309萬日元，折合成人民幣大約是624.79萬元，同比上漲了20.4%。

新樓盤的上漲，自然也帶動了二手房價的飆升。根據(jù)日本不動產(chǎn)調(diào)查公司的統(tǒng)計，東京地區(qū)的二手房9月份的平均期望出售價格比8月份上漲了2.9%，每平方米1億1,034萬日元，折合成人民幣大約是515.05萬元。

房價的突然上漲，一下子把日本人給干蒙圈了，要知道在過去二三十年的時間里，日本的樓市一直處在泡沫破裂時期，在上世紀80年代末，日本經(jīng)歷了全世界最矚目的房地產(chǎn)泡沫。

當樓市崩盤之后，日本的房地產(chǎn)市場進入了長達20多年的沉寂期，直到進入本世紀，日本政府相繼推出貨幣寬松政策，經(jīng)濟有所復蘇，房地產(chǎn)才重新進入上升通道?？杉幢闳绱耍谶^去10多年的時間里，日本的樓市也沒有像現(xiàn)在的熱度這么高。

那么眼下這種局面是否正常呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，目前日本國內(nèi)出現(xiàn)的房價上漲趨勢，正是過去20多年來不斷調(diào)整后的結(jié)果。

日本早年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫，而后就進入了調(diào)整時期，在經(jīng)濟增長相對穩(wěn)定的情況下，還伴隨著低利率以及各個城市的再開發(fā)，這對于樓市來說都是相當利好的。

除此之外，日本過去多年的旅游業(yè)也在持續(xù)增長，大量的外國人到日本旅游，甚至有些是前來投資的，他們深深地被日本的基礎設施完善所吸引。正是在這種大背景下，無論是房價還是地價都在穩(wěn)定上升，尤其是像東京和大阪這樣的一線城市。

簡單來說就是在經(jīng)歷了此前的房地產(chǎn)泡沫以后，日本的經(jīng)濟不但在持續(xù)恢復，城市在整體上的吸引力也在不斷回升，而到現(xiàn)在，事實上正好達到了爆發(fā)的節(jié)點。

比如在日本的東京，持續(xù)發(fā)展的旅游業(yè)，吸引了大量民宿和酒店投資，于是又進一步促進了進口鋼鐵、木材等建筑材料成本的上漲。

再加上國外移民數(shù)量的增加，這背后又蘊藏著實際的買房剛需，綜合在一起，使得日本的房地產(chǎn)價格開始提升。這其中的很多外國投資者有很大一部分是中國人。

中國投資者成了日本人的房東

東京的樓市確實很熱，網(wǎng)上流傳著各種各樣的段子，說中國的買房者直接用箱子提著現(xiàn)金去交易，銷售商數(shù)錢都數(shù)到手抽筋了。這并不是段子，因為日本的房地產(chǎn)市場對投資者不設限。

哪怕你是外國人，只要有錢，在日本買房也不會限購。正因為如此，日本房地產(chǎn)市場近年來吸引了大量的海外資產(chǎn)持續(xù)輸入，從客觀上來看，這進一步推高了日本的房價。

比如東京塔樓，一名中國購房者一下就買了20套房子，總共支付了100億日元的現(xiàn)金。所以在日本媒體的報道中，中國人揮金如土，前赴后繼涌入日本房市，中介清點現(xiàn)金，清點到頭痛。

這些來自中國的買房者，有些常年旅居日本，其中有一位買房者在2017年的時候，就以6,780萬日元的價格在東京豐州地區(qū)買入了一套塔樓公寓。

2022年，他決定將房子賣掉，不動產(chǎn)公司對他說，根據(jù)這幾年的成交數(shù)據(jù)看，他的這套房子所在的樓盤成交時間不會超過一個月。換句話說就是市場十分火爆，房子很好賣，而且價格更有利可圖。

當時掛牌的價格是9,000萬日元，最終的成交價是8,380萬日元，相比于買入時的價格，凈賺了1,600萬日元。有人可能覺得這筆投資也沒怎么賺錢，可問題是這個買房者并不是專業(yè)的投資人。

正因為如此，更多的中國買房者蜂擁的進入東京的樓市，時間來到2023年，整個日本的房地產(chǎn)市場變得更加瘋狂起來。

那個已經(jīng)把房子賣掉的中國人聽說，在豐州地區(qū)相同的塔樓公寓里，有一個中國買家花了1.3億日元買下一套新的公寓，而上一任房東則凈賺了將近4,000萬日元。

隨著樓市變得越來越瘋狂，買房也變成了搶房。為了吸引更多的海外投資客，東京的很多房產(chǎn)機構(gòu)也會把房子包裝成投資項目，他們告訴中國的買房者，房子買了之后可以交給專業(yè)的公司打理，每年收取租金，年利率可以達到5%左右。

于是乎更多的中國買房人變得瘋狂起來，都想到日本去買下房子，然后當日本年輕人的房東。等到過幾年賺夠了房租，把房子轉(zhuǎn)手再賣掉，依然有收益。

相比于中國的年輕人，日本年輕人更愿意租房，而不是買房。在國內(nèi)，如果用15倍以上的年收入來買一套房子，這是再正常不過的選擇。但是低欲望的日本年輕人肯定不會這么選。

日本2022年的人均年收入為458萬日元，按照這樣的收入水平，如果要在東京買房，至少要背上年收入15倍以上的債務。

另一項市場調(diào)查顯示，日本20歲到29歲的，持有房產(chǎn)比例為20%，30歲到39歲持有房產(chǎn)的比例也只有31%。多數(shù)年輕人都在租房居住，而剩余的年輕人則是跟家里的老人同住。

這樣一來，房價持續(xù)上漲，迫使更多的日本年輕人選擇租房而不是買房，而海外的很多投資客，包括中國買房者在內(nèi)，他們跑到日本去買房，首要的目的就是投資，而不是自住。

這種邏輯看似成立，但背后卻并不一定真的能夠保證有收益。

房價上漲帶來的風險正在擴大

有些投資客在買房之后確實賺到了錢，但是隨后大量跟風的人，尤其是那些準備在東京買了房子，然后再出租的人，他們卻并不一定賺錢了。

為什么會這樣？因為在樓市里，最先入局的人才會賺到錢。凡是在房價持續(xù)上漲而跟風前來的投資者，其中有很大一部分卻不一定能賺到錢。

因為在日本的租賃市場，對租客的權益保護體系非常完善，除了房屋不能進行買賣之外，租客和房東之間的權利是相同的，而且房屋出現(xiàn)損壞之后，通常都是要有房東或者是管理公司來承擔修繕成本。

日本的租房合約通常是兩年一簽，一旦簽約之后，房東不能私自毀約，更不能隨便漲價，在房屋出租的過程中，所有成本包括管理費，物業(yè)費，修繕費用等等，都要由房東自己來出。

有的買房者算過賬，算上一系列成本，每年房東的支出就要接近房租的一半，年收益率并沒有像房產(chǎn)機構(gòu)所說的那么高。而且日本的房租也是要計稅的，有些房東每年收入的租金光是交稅就不少。

在這種情況下，那些入局晚的投資者實際上就被套住，租金的收益率會更低。與此同時，更多的日本人開始擔心房價持續(xù)上漲會帶來一系列更大的風險，首當其沖的是通脹。

實際上日本的物價已經(jīng)在上漲，根據(jù)日本總務省公布的數(shù)據(jù)，截止到今年8月，日本核心消費價格指數(shù)連續(xù)48個月同比上升，今年一到七月份，核心 CPI漲幅連續(xù)7個月保持在3%以上。

各類商品價格在上漲，租房的成本也在上升，日本民眾的生活壓力開始倍增，大量的外資還在持續(xù)涌入日本樓市。市場開始擔心這會出現(xiàn)新一輪的泡沫。

日本政府也已經(jīng)在考慮限制外國人在日本投資。為了防止大量土地落入外資手里，日本決定收緊購地條例，并且計劃以防范國家安全風險的名義，在明年修訂外國投資審查法。

投資一定會導致風險累積

房子原本是用來居住的，但是只要涉及到投資，就一定會產(chǎn)生風險累積。在這個過程中，有的人能夠賺到大錢，有的人就只能賠錢自認倒霉。

還在2022年的時候，大阪的一個房地產(chǎn)項目就發(fā)生了大規(guī)模的爆雷事件，其中光是我國的受害投資者就超過了500人，數(shù)億元的資金根本追不回來了。

是不是看起來似曾相識？因為國內(nèi)過去樓市爆熱的階段，類似的情況也很多。從客觀的角度來看，房屋的價值確實是根據(jù)人的流動和需求在決定的。

日本面臨著老齡化，而且人口出生持續(xù)走低，鄉(xiāng)村地區(qū)的人口逐漸流失，大量的日本人都聚集到了東京和大阪這樣的大都市里。

日本全國有1.22億人口，僅僅東京一座城市的人口就超過了3,800萬人，在這種局面下，類似東京這樣的大都市，未來的房價應該還會走高。

但問題就在于人口處于波動狀態(tài)，房價也不可能無限上漲，一旦房屋的價值超過了公眾生活所能承擔的極限成本，就會產(chǎn)生負面效應，人們會停止消費，也不再購房或者是租房。

但是從投資者的角度看，他們當然希望市場永遠火爆，即便他們意識到風險，但是因為每個人的內(nèi)心深處都有貪念，有很多人就會抱著僥幸的心理，認為自己能夠在高位脫手，而不是被套住。

當大多數(shù)投資者都這么想問題的時候，那么風險在接下來就一定會發(fā)生。國內(nèi)的房地產(chǎn)是如此，日本的房地產(chǎn)市場同樣是如此。而且在30多年前，日本的房地產(chǎn)市場已經(jīng)吃過虧了，可即便這樣，在貪欲的驅(qū)使下，人們依舊不長記性。

結(jié)語

日本政府已經(jīng)意識到了這個問題，就在近期，日本國土交通大臣公開表示，東京樓市存在不以實際需求為基礎的投機交易行為。

在東京的千代田區(qū)，政府已經(jīng)明確提出要求，當?shù)匦陆潜P在購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。面對未來可能會出現(xiàn)的風險，接下來就看日本政府如何在房地產(chǎn)領域進行限制和引導了。