這里需要思考的問(wèn)題是：

1、海淀這么強(qiáng)，為什么這幾年賣地這么多？

2、海淀能賣地補(bǔ)虧空，其他城市可以嗎？

3、如果其他城市不能，怎么辦？

中午有個(gè)直播，很重要，大家預(yù)約一下。

1

所有人都知道。

海淀是國(guó)內(nèi)GDP最強(qiáng)的行政區(qū)，嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)，之一。

2024年，全國(guó)GDP百?gòu)?qiáng)區(qū)里，第一是浦東新區(qū)，1.77萬(wàn)億，第二是海淀區(qū)，1.3萬(wàn)億。浦東新區(qū) 是 580萬(wàn)人，海淀區(qū) 是 310萬(wàn)人 ， 這里不用糾結(jié)太多， 浦東海淀南山福田都是國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)的。

一個(gè)行政區(qū) 1.3萬(wàn)億，很多人對(duì)這個(gè)數(shù)字沒(méi)什么感覺(jué)，那么我可以 找 一些更加直觀的數(shù)字對(duì)比 一下 ， 這樣大家就有感覺(jué)了 。

2024年，長(zhǎng)沙1.52萬(wàn)億，鄭州1.45萬(wàn)億，濟(jì)南1.35萬(wàn)億，合肥1.35萬(wàn)億，西安1.33萬(wàn)億，泉州1.3萬(wàn)億 ，而 海淀是一個(gè)區(qū) 。 百?gòu)?qiáng)縣， 昆山5380億，江陰5126億，晉江3639億，差不多2個(gè)半昆山和江陰，3個(gè)半晉江。

海淀強(qiáng)在哪里？

五道口學(xué)院一條街，清華，北大，北京林業(yè)大學(xué)，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，北京科技大學(xué)，北京航空航天大學(xué)，中國(guó)人民大學(xué)，中國(guó)理工大學(xué)，北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)，北京郵電大學(xué)，北京交通大學(xué)……

中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，上地產(chǎn)業(yè)園，東升產(chǎn)業(yè)園，華為，百度，滴滴，聯(lián)想，美團(tuán)，學(xué)而思，貝殼，迪信通……

海淀學(xué)區(qū)，動(dòng)輒 單價(jià) 十幾萬(wàn)，二十幾萬(wàn)的學(xué)區(qū)房， 動(dòng)輒十幾萬(wàn)，二十幾萬(wàn)的豪宅， 黃村的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，不是蓋的。

還有一堆高收入的碼農(nóng)，高管，高收入人群。

2

今天不是吹海淀多強(qiáng)。

現(xiàn)在的海淀，恰恰在面臨 一個(gè) 危機(jī)。

海淀的背后，代表的是很多城市面臨的困境。

我找了一個(gè)突破點(diǎn)，供地。

海淀這幾年才開(kāi)始瘋狂賣地，以前供地很少，摳摳搜搜。

海淀很強(qiáng)，這就意味著，無(wú)論是海淀多一點(diǎn)供地還是少一點(diǎn)供地，只要市場(chǎng)不是很差，海淀的市場(chǎng)都不會(huì)太差，房?jī)r(jià)也不會(huì)太低。要是供地很少，價(jià)格肯定很高，也很好搶，這不難理解。記住，這是理解海淀的前提。

但問(wèn)題是，海淀以前極少供地。

這就有點(diǎn)操蛋了，前幾年的市場(chǎng)大家不是不知道，房?jī)r(jià)一路上漲，甚至還需要搶 。

供不應(yīng)求嘛。

2016年，0工地。有人說(shuō)，明明供地了啊，萬(wàn)科翡翠書院、中糧天恒智慧谷，不好意思，只租不售。

2017年，0供地。

2018年，0供地。其實(shí)有2個(gè)項(xiàng)目入市，中鐵碧桂園、永靚家園，但這是共有產(chǎn)權(quán)房。

2019年，4個(gè)新盤。全是限競(jìng)房，5年后才能賣。

2020年，7個(gè)新盤?？粗芏嗍前?，實(shí)際上普通人能買的只有1個(gè)，就是華潤(rùn)的海淀幸福里，7個(gè)新盤中，3個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，1個(gè)限競(jìng)房，2個(gè)千萬(wàn)豪宅，只有海淀幸福里，單價(jià)8萬(wàn)，算是便宜的。

2021年，1個(gè)盤。海淀幸福里。

2022年，0供應(yīng)。天恒學(xué)院里，可以買，但很難搶到。

2023年，好像是4個(gè)還是5個(gè)新房，我忘了，差不多4000-5000套左右的供應(yīng)量，很大。

也就是說(shuō)， 2023年之前， 過(guò)去6、7年的時(shí)間里，整個(gè)海淀核心片區(qū)，供應(yīng)非常少，能給普通人選擇的樓盤，要么是0個(gè)，要么是1-2個(gè)，太少了。再疊加前幾年市場(chǎng)那么火，供應(yīng)還那么少，不搶才怪。

這兩年的供地就很多了， 僅僅是 功德寺 -朱房附近就還有好幾個(gè)樓盤面世，上地2個(gè)樓盤已經(jīng)面世，改善，限價(jià)10.5萬(wàn)， 總價(jià)也不低， 朱房2個(gè)新盤，在售，11-12萬(wàn)，當(dāng)然了，也有9萬(wàn)多10萬(wàn)多的個(gè)別房源，樹村1個(gè)新房，中海的，未來(lái)上地還有3個(gè)住宅用地要供應(yīng)，這幾個(gè)地塊加起來(lái)，差不多8塊地，別看單價(jià)總價(jià)還是不低，但是至少海淀的朋友們，能夠選擇的已經(jīng)很多了，比之前強(qiáng)多了。

3

為什么賣地？

我猜啊，可能猜的不對(duì)，一是有錢，1000多億呢，開(kāi)玩笑，誰(shuí)看了不心動(dòng)，二是以前供地太少，房?jī)r(jià)漲了不少，現(xiàn)在多拿幾塊好地平息眾怒。

第二個(gè)原因好說(shuō)，雖然綠城越秀中海建發(fā)的幾個(gè)樓盤，總價(jià)也不低，但是已經(jīng)不錯(cuò)了，至少有的選，而且賣的還不錯(cuò)。

海淀 賣地 的背后， 是 若隱若現(xiàn)的 土地財(cái)政。

全國(guó)，前10個(gè)月的賣地收入是2.5萬(wàn) 億 ，同比減少了7.4%。 按照我的估計(jì) ，今年的賣地收入是3萬(wàn)億， 甚至不到，因?yàn)?很多城市其實(shí)該賣都賣的差不多了，很多城市想最后搏一搏但賣不動(dòng)。

林林總總，按3萬(wàn)億計(jì)算吧。

要知道，去年還是4.9萬(wàn)億，今年才3萬(wàn)億，又少了 。 從 最高峰的 8萬(wàn)億到 現(xiàn)在的 3萬(wàn)億，一下子少了5萬(wàn)億，這還是靜態(tài)的，要是按照以往正常增速的，今年的賣地收入其實(shí)應(yīng)該到10萬(wàn)億，那中間的虧空就更多了。

如果海淀都缺錢到需要賣地才能補(bǔ)虧空了，說(shuō)明什么？

1、土地財(cái)政還是有用，連海淀都需要賣地。

2、海淀都需要賣地了，其他城市 短期內(nèi)肯定也需要。

3、賣不出地的城市，怎么辦？

4、三四線，小縣城，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，那些吃財(cái)政飯的公務(wù)員老師怎么辦？

這才是值得思考的問(wèn)題。

4

海淀房?jī)r(jià) ， 也跌了。

現(xiàn)在平臺(tái)監(jiān)管非常嚴(yán)格，很多不能說(shuō)，能給大家說(shuō)的都是能說(shuō)的，比如說(shuō)跌幅，我盡量往小了上去說(shuō)，很多地方開(kāi)始約談媒體了，希望大家理解。

房?jī)r(jià)漲跌，其實(shí)很正常，沒(méi)有永漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有永跌不漲的市場(chǎng)，一切都在市場(chǎng)和價(jià)值的雙軌道上來(lái)回糾偏，僅此而已。

我挑了幾個(gè)比較典型的小區(qū)：

凱盛家園，跌幅30%。

橡樹灣，跌幅35%。

海淀幸福里，破發(fā)。

西山錦繡府和天恒學(xué)院里，買入價(jià)太低，不納入統(tǒng)計(jì)。

比如海淀幸福里，也是華潤(rùn)開(kāi)發(fā)的小區(qū) 。 華潤(rùn)在海淀也是神一樣的存在，從橡樹灣到幸福里，都有華潤(rùn)的影子，在海淀的實(shí)力還是非常強(qiáng)的。

幸福里的房?jī)r(jià)也完全破發(fā)了，一期開(kāi)盤7.8以上，二期開(kāi)盤8.3以上，現(xiàn)在剛交房沒(méi)多久，最新成交的二手房的價(jià)格就已經(jīng)破發(fā)了，最低的一套單價(jià)6.3，我覺(jué)得參考意義不大，因?yàn)榇蟛糠值某山粌r(jià)還是集中在7-8之間， 太低不正常 。

當(dāng)時(shí)海淀幸福里可是非?；鸬模皇歉浇芏啻a農(nóng)，手里有錢，二是供應(yīng)太少了，能買得起、買得到的樓盤只有這一個(gè) ， 很多業(yè)主的買入價(jià)都在8.5萬(wàn)左右，正常價(jià)，畢竟 現(xiàn)在功德寺 2塊地的限價(jià)是10.5萬(wàn)，朱房2地塊沒(méi)有限價(jià)，但整體都在11萬(wàn)左右，都屬于市場(chǎng)價(jià)。

已經(jīng)破發(fā)的幸福里能不能買？

這是好小區(qū)，片區(qū)為數(shù)不多的次新，產(chǎn)品很抗打，小區(qū)本身沒(méi)問(wèn)題。

問(wèn)題是價(jià)格，有些買家已經(jīng)心動(dòng)了，畢竟附近的幾個(gè)新盤去化都不錯(cuò)，海淀的底氣還是很足的，無(wú)非是早買早享受，晚買享折扣。

橡樹灣其實(shí)自住也挺好的，海淀二梯隊(duì)學(xué)區(qū)+商業(yè)+華潤(rùn)品牌+價(jià)格跌下來(lái)了，無(wú)非是前幾期的房齡老了點(diǎn)，但問(wèn)題不大，最早的一期也就17年的房齡，在北京正當(dāng)壯年呢。

說(shuō)個(gè)事：

開(kāi)了一個(gè)專注于北京市場(chǎng)的群，抓緊進(jìn)：