一邊是項(xiàng)目加速動(dòng)工，一邊是計(jì)劃頻頻失效……深圳寶安區(qū)的城市更新正經(jīng)歷著“冰與火”的考驗(yàn)。

近三個(gè)月以來，寶安該區(qū)城市更新動(dòng)作頻繁。

前兩日，寶安兩個(gè)舊改項(xiàng)目用地計(jì)劃獲批，包括黃田金碧片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）用地，以及燕羅街道107發(fā)展帶洪橋頭段城市更新項(xiàng)目（一期），預(yù)示著項(xiàng)目即將進(jìn)入快速開發(fā)階段，共為市場帶來約6.3萬㎡居住用地。

與此同時(shí)，寶安107發(fā)展帶上，已有5個(gè)項(xiàng)目因在有效期內(nèi)未獲規(guī)劃批準(zhǔn)，悄然退出歷史舞臺(tái)。

截至2025年11月，寶安區(qū)累計(jì)已有16個(gè)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃失效，接近深圳失效項(xiàng)目的一半數(shù)量，僅今年就有5個(gè)舊改項(xiàng)目告吹。

寶安，這個(gè)深圳的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，正在經(jīng)歷城市更新路上的陣痛與蛻變。

除名項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，近全市一半命運(yùn)同途殊歸

寶安區(qū)的城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化態(tài)勢。

一方面，部分項(xiàng)目正穩(wěn)步推進(jìn)。

據(jù)國家自然資源部公告，黃田金碧片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）-04地塊已于2025年11月完成協(xié)議出讓，土地面積2.47公頃，約定容積率上限為6.507。

該項(xiàng)目約定2026年11月前開工，2029年11月前竣工。

同樣，寶安客運(yùn)中心城市更新單元被列入《2025年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第四批計(jì)劃》，定位為“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。

石巖街道兆新能源工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃草案也已完成公示，規(guī)劃容積108615平方米，主要以產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和配套用房為主。

當(dāng)然了，失敗案例不斷增多。

2025年9月至11月，寶安區(qū)就有4個(gè)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃接連失效，截至目前，寶安被除名項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，接近全市的一半。

這些失敗的案例中，今年幾個(gè)關(guān)注度較高，規(guī)模較大的項(xiàng)目在列，包括松崗約70萬㎡用地的巨無霸——107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元，以及燕羅街道杰仁教育設(shè)施城市更新單元和鴻榮源主導(dǎo)的新安107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）更新單元。

失效原因，紛雜多樣

“有效期”成拆遷“緊箍咒”

城市更新單元計(jì)劃的有效期限制是項(xiàng)目失效的直接原因之一。

根據(jù)深圳市城市更新管理辦法，城市更新單元計(jì)劃自公告之日起有效期為兩年。

如規(guī)劃未在期內(nèi)獲批，項(xiàng)目方可申請一年延期。若延期后仍未能通過審批，則計(jì)劃自動(dòng)失效，且項(xiàng)目三年內(nèi)不得再次申報(bào)城市更新計(jì)劃。

寶安西鄉(xiāng)街道107發(fā)展帶固戍片區(qū)城市更新單元就是典型例子。

該項(xiàng)目原列入了《2020年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第六批計(jì)劃》，更新單元計(jì)劃有效期3年6個(gè)月，自2020年8月28日起至2024年2月27日止。

因在計(jì)劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲批準(zhǔn)，該計(jì)劃最終失效。

“有效期失效”再往深處挖，那么市場環(huán)境與政策變化也是導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)困難的重要因素。

一些早期規(guī)劃的項(xiàng)目難以適應(yīng)新的市場環(huán)境和政策要求，尤其是在房地產(chǎn)市場競爭加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快的背景下，原有規(guī)劃不得不調(diào)整。

規(guī)模過大、規(guī)劃復(fù)雜的大型項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻。

以寶安107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元為例，該單元拆除范圍用地面積約69.8萬平方米，原規(guī)劃涵蓋居住、普通工業(yè)、商業(yè)及新型產(chǎn)業(yè)用地等多元功能。

如此龐大的體量和復(fù)雜的功能配比，無疑增加了規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施的難度。背后的拆遷業(yè)主協(xié)商及回遷等工作，也拖慢了整體改造的進(jìn)度。

政策助力，深圳舊改換擋提速

今年3月份，深圳發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》，從多個(gè)方面對(duì)城市更新政策進(jìn)行完善和優(yōu)化。

主旨內(nèi)容就是要加強(qiáng)計(jì)劃統(tǒng)籌管控，明確要“審慎新增城市更新單元計(jì)劃”，除工改普通工業(yè)以及以建設(shè)保障性住房為主的以外，嚴(yán)格控制新增項(xiàng)目！

針對(duì)城中村改造這一難點(diǎn)，2023年7月24日前已公告城市更新單元計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目，可按既有模式推進(jìn)。

其他項(xiàng)目則需符合特定條件才可申請按既有模式推進(jìn)。并提出“嚴(yán)控商業(yè)、降低居住密度”……

寶安區(qū)是深圳城市更新項(xiàng)目聚集的區(qū)域，多個(gè)舊改集中失效，反映了深圳城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)在的城市更新，已從過去的“粗放式增長”，轉(zhuǎn)向“精細(xì)化運(yùn)營”。

短期來看，寶安區(qū)仍將處于城市更新項(xiàng)目“進(jìn)退并存”的階段，會(huì)有陣痛，但從長遠(yuǎn)來看，將更加理性、務(wù)實(shí)，更加貼近城市發(fā)展的真實(shí)需求。