抗逆進行時

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天河領(lǐng)展廣場

處在過渡期的領(lǐng)展，最新半年報出爐了。

據(jù)2025/2026財年中報，期內(nèi)領(lǐng)展收益為70.23億港元，同比減少1.8%；物業(yè)收入凈額為51.78億港元，同比減少3.4%?？煞峙煽傤~為32.83億港元，同比下降5.6%。期內(nèi)每基金單位分派為126.88港仙，同比下降5.9%。

多項指標，皆有下滑。在宏觀經(jīng)濟逆風和結(jié)構(gòu)性市場變遷的雙重壓力下，“逆風”抗擊的領(lǐng)展，香港和內(nèi)地續(xù)租租金調(diào)整率亦出現(xiàn)“雙線下跌”。

可面對這些客觀存在，這個亞洲第一REIT并未自亂陣腳，正采取一種務實而靈活的策略——在維持高租用率的同時，通過資產(chǎn)優(yōu)化和區(qū)域多元化來穩(wěn)住大盤。

之于當下的它，求穩(wěn)成了首要任務。這邊廂，是業(yè)績與股價的穩(wěn)定向上。那邊廂，則是管理層的平穩(wěn)交接。領(lǐng)展集團行政總裁王國龍將于今年年末退休，真正的接棒者尚未出現(xiàn)。

中期業(yè)績會上，領(lǐng)展董事會主席歐敦勤表示，“在領(lǐng)導層過渡之際，我謹代表董事會衷心感謝集團行政總裁王國龍先生過去16年來的卓越領(lǐng)導及貢獻。隨著他即將退任，我期待與臨時領(lǐng)導架構(gòu)，包括黃國祥及宋俊彥緊密合作，推動業(yè)務持續(xù)發(fā)展?！?/p>

待到新團隊真正落地，屬于領(lǐng)展的這場“求穩(wěn)大作戰(zhàn)”或?qū)⑾破鹨徊ㄐ聞∏椤?/p>

01

香港業(yè)務

高出租率與租金下調(diào)

的平衡術(shù)

2025/2026財年中報顯示，期內(nèi)，領(lǐng)展香港物業(yè)組合（包括130項資產(chǎn)，以必需品零售、鮮活街市，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨和交通樞紐的停車位為主）收益就同比下降了2.4%，物業(yè)收入凈額則同比下降了3.7%，主要由于續(xù)租租金調(diào)整率為負數(shù)及較高的經(jīng)營成本。

租金壓力前所未有：

街市/熟食檔續(xù)租率最差，

但銷售額穩(wěn)定

香港零售物業(yè)的收入同比下降了3.1%，續(xù)租租金調(diào)整率更破紀錄錄得-6.4%，為疫情以來最高。其中，街市/熟食檔口表現(xiàn)最差，續(xù)租租金調(diào)整率為-9.3%，商鋪、教育/福利及配套設(shè)施表現(xiàn)分別為-5.9%和1.1%。

但2025/2026財年上半年，領(lǐng)展香港旗下商戶銷售額按年跌幅已從去年同期的-4.3%收窄至-2.1%，其中超級市場及食品類別更錄得0.5%的溫和增長。

其中，餐飲商戶銷售額同比上年降幅從-0.7%收窄至-0.1%，基本恢復正常水平。而同期，一般零售（包括服裝、百貨公司、電器及家居用品、個人護理/醫(yī)療、光學產(chǎn)品、書籍及文儀用品、報紙·貴重商品、服務、休閑娛樂及其他零售）商戶銷售額降幅一直維持在-6.0%的位置，遠低于香港市場同期水平。

這種反差，說明領(lǐng)展在香港的常規(guī)商場中的商鋪，雖續(xù)租率相對穩(wěn)定，但賣貨力確實受到一定影響，特別是來自京東、淘寶等線上電商的直接沖擊。相較之下，“硬剛需”的街市/熟食檔，雖然續(xù)租率有所下滑，但有著固定且持久的消費客群，抗風險力更勝一籌。

關(guān)于這點，在領(lǐng)展近乎滿鋪的出租率上亦可明證。盡管租金下行，但通過下調(diào)租金，領(lǐng)展香港零售物業(yè)租用率穩(wěn)定得以維持在97.6%的高位，續(xù)租率約在80%，亦顯示出領(lǐng)展零售資產(chǎn)扎根香港社區(qū)的選址優(yōu)越性。

之于依然保持穩(wěn)定增長的教育行業(yè)，領(lǐng)展表示會繼續(xù)深耕該領(lǐng)域，包括學習中心及興趣班。另外，消費者對休閑生活的需求亦在攀升，帶動健身及家庭娛樂消費場所的增加，這一類消費較難被電商和“北上”替代。

報告期內(nèi)，領(lǐng)展香港簽訂超過345份新租約，包括超過108個新品牌及237個現(xiàn)有品牌，重點引入特色餐廳、學習中心、家庭娛樂等體驗式業(yè)態(tài)。

這種“以價換量”的策略背后，是領(lǐng)展對當前市場環(huán)境的清醒認識——保持物業(yè)的出租率和高人氣，比短期的租金收益更為重要。

租金保衛(wèi)戰(zhàn)：守住香港人的胃，

瞄準日常需求大調(diào)改

為了將更多“北上覓食”的需求留在香港，越來越多的香港商場引入內(nèi)地人氣餐飲品牌，領(lǐng)展也不例外。中報中，其列舉了一批首次進駐領(lǐng)展旗下香港物業(yè)的品牌，其中就有多個來自內(nèi)地的連鎖餐飲品牌，包括臻享·大師兄、遇見小面、和府撈面等。

此外，領(lǐng)展不斷強化香港商場的“剛需屬性”。期內(nèi)，完成了對鯉魚門廣場及TKO Spot的資產(chǎn)提升項目，分別投資5900萬港元及2100萬港元，預計投資回報率分別達14.5% 和29.1%。

TKO Spot鄰近將軍澳缸體站及香港單車管公園，內(nèi)部樓面面積12.98萬平方呎，并可提供1200個停車位，區(qū)內(nèi)多為居民區(qū)。商場主力店為迪卡儂，承租了商場3樓全層，更于天臺打造有4.2萬平方呎的空中戶外運動場，是香港最大的運動用品零售店鋪，開業(yè)至今6年。

但隨著迪卡儂在全港各區(qū)開設(shè)店鋪增多，迪卡儂將軍澳店的運營效益逐步下降。期內(nèi)，領(lǐng)展主要就迪卡儂布局進行了重新劃鋪，縮減面積。騰出的空間引入健身房24/7gym和粵式酒樓海港酒家，貼合該區(qū)域居民日常需求。

而對于地處九龍油塘地鐵站旁的鯉魚門廣場，領(lǐng)展則主要對老舊外墻、中庭、地面鋪設(shè)、廁所這些公共區(qū)域進行了翻新，并在地面樓層增設(shè)了面向街道的零售商鋪，以此提升商場整體的吸引力和區(qū)域形象。

港人北上消費的結(jié)構(gòu)性變化仍在持續(xù)施壓本地零售。領(lǐng)展管理層坦言，在香港融入大灣區(qū)及港人北上消費趨勢推動下，香港零售市場結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。這一結(jié)構(gòu)性變化意味著，即使消費市場有所回暖，領(lǐng)展也需要更長時間來適應新的市場現(xiàn)實。

02

內(nèi)地業(yè)務

區(qū)域分化下的

selective 策略與B1層升維

報告期內(nèi)，領(lǐng)展的中國內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額以人民幣計價分別按年下跌4.6%及4.9%。

具體看，期內(nèi)領(lǐng)展內(nèi)地零售物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率錄得驚人的-16.4%。這一數(shù)字遠高于香港的租金跌幅，但細究背后，主要是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場及領(lǐng)展企業(yè)廣場的零售部分表現(xiàn)未如理想所致。若剔除這兩個項目，領(lǐng)展在內(nèi)地其他物業(yè)的續(xù)租租金調(diào)整率實際為2.5%。

廣深滬展韌性，

北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場調(diào)改見效

盡管租金壓力依然存在，但領(lǐng)展在深圳、廣州及上海項目表現(xiàn)略好，而北京項目雖此前面臨較大挑戰(zhàn)，但經(jīng)過“邊營業(yè)邊迭代”后，效果顯著。

在廣州，自2023年9月一期東翼亮相至今年8月底，天河領(lǐng)展廣場新開業(yè)品牌達184家（含新入駐、煥新升級），全場品牌煥新率超過80%；會員拉新超18萬；2024年整體客流同比增長37%，銷售額同比增長達31%（此口徑不含車輛銷售金額）。

在北京，5.5萬方的北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，自2009年亮相以來，扎根中關(guān)村核心區(qū)，最近以「新潮領(lǐng)地Trendy Hive」為全新定位，聚焦“年輕+潮流+運動”，精準錨定海淀高知人群，成功將“首店濃度”轉(zhuǎn)化為“高知密度”，匯聚超130家優(yōu)質(zhì)品牌。

2025年新簽首店品牌占年度總調(diào)整量的55%，重磅引入多元首店矩陣與品質(zhì)業(yè)態(tài)：以24小時智能模式重構(gòu)健身體驗的24/7 FITNESS北京首店，濱壽司、SAVAGE等多個海淀首店，G-STEPS街舞旗艦店、源氏木語、ASICS、Peet's咖啡、青年星廚甄選等品牌陸續(xù)落位。

9月20日店慶當天客流同比提升27%，銷售額同比飆升38%；店慶三天客流同比提升16%，銷售同比提升33%，會員占比同比增長54%，小紅書官方號曝光達7.6萬次，單話題參與人數(shù)達2.5萬人，私域社群同比暴漲300%！

多項目升級B1層，

打造煙火美食街

為精準匹配周邊商務人群用餐需求，北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場對B1層實施業(yè)態(tài)迭代，打造“嗨飯ZONE”主題美食空間。通過品牌煥新與場景升級，這里匯聚人氣輕食與地域風味，集結(jié)本樓漢堡、阿水大杯茶、甲乙餅等10余家兼具高人氣與設(shè)計感的網(wǎng)紅餐飲品牌，成為周邊白領(lǐng)就餐與社交的核心選擇，進一步強化項目日常消費黏性與生活煙火氣。

歷經(jīng)兩年的廣州天河領(lǐng)展廣場第二期的改造于8月30日宣布完成，同時完成的還有對B1層進行的改造，特別是該層原超市主力店部分。超市從原Maxvalu生鮮超市調(diào)整為永旺，并重新劃鋪，騰出了565㎡的新空間，騰出的新空間轉(zhuǎn)化為“平川好味Foodie+”。

新增的“平川好味Foodie+”區(qū)域與戶外的“平川夜巷”生活街區(qū)聯(lián)動，集中引入約15家輕食、小吃新品牌，包括廣州首家見味花甲、天河首家梔否梔否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛記炒貨、西樹泡芙、港懷、焗外人等。

北京通州領(lǐng)展廣場同樣對B1層美食街做了調(diào)整，拆除了美食街的冗余隔墻，將動線優(yōu)化成環(huán)形動線，是視線更開闊，游逛體驗更順暢“拾味街”正式升級為“拾味街Foodie+”。物理層面改造的同時，還新增20余家煥新品質(zhì)品牌。

除了中報中所提項目外，今年廣州荔灣領(lǐng)展廣場B1層進行了升級，打造為“荔食坊Foodie+”，引進祐禾UH SELECT、流浪泡泡·破破爛爛的烤肉店、一龍拉面江戶長屋主題店、吳系·潮粵客全國首店等。

綜上不難看出，領(lǐng)展在不同城市落地"Foodie+"產(chǎn)品線時，在保持核心邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，都結(jié)合了本地消費習慣、文化、客群進行了個性化創(chuàng)新，而不是機械化復制。

而聚焦B1層做美食，背后是一套組合拳式的商業(yè)考量。一方面，是打造拉升客流與銷售的"流量引擎"，有助于維持高出租率，從而保障穩(wěn)定的租金收益來源；另一方面，盤活"被冷落"的空間，提升商場的商業(yè)價值和利用率。

無論是香港穩(wěn)住基本盤的熟食檔，還是內(nèi)地煥新而上的美食街，領(lǐng)展通過強化“煙火氣”業(yè)態(tài)，以高頻消費為盾，以深度運營為矛，以社區(qū)情感為魂，再次展示其穿越周期的秘密。

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