房地產(chǎn)重磅利好消息來了，相關消息透露新一輪的救市政策已經(jīng)上路。

受此消息影響，11 月 20 號盤中地產(chǎn)股大漲、直線拉升，雖然政策尚未落地，但總歸是有消息了。

其實老楊從今年四月份開始，就一直在呼吁救市，如今都快到年底了，才終于有了政策相關動態(tài)。

在這一過程中，樓市持續(xù)下跌，幾乎各項指標都創(chuàng)下了歷史最差紀錄。

到了目前這個節(jié)點，我認為已經(jīng)熬不住了。

最關鍵的原因，各位也關注到了，最近關于銀行的自銷房斷供新聞頻出，這意味著房地產(chǎn)市場的超級低迷，房價超預期大跌所產(chǎn)生的負面效果，已經(jīng)讓銀行體系有些扛不住了。

過去幾年，我們一直強調防范風險、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)風險的底線，而到了當前節(jié)點，房地產(chǎn)持續(xù)下跌所累積的風險已經(jīng)到了關鍵時期。

這種形勢下還猶豫什么？

必須當機立斷！

那么外媒流傳的政策內(nèi)容有哪些呢？

主要有三項。

買新房貸款貼息

第一項，全國范圍內(nèi)對購買新房的貸款進行補貼，這屬于對需求端的貸款支持。

個人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。

經(jīng)過去年的新政之后，目前首付比例已經(jīng)降到了 15%，已經(jīng)是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空間已經(jīng)很小。

但降低房貸利率還有很大空間，過去三年房貸政策不斷放松，樓市調控緊縮時期的相關政策已全部松綁，目前增量房貸利率主要跟著全國利率浮動。

存量房貸利率過去兩年經(jīng)過兩次下調，基本到位；但我認為存量方面，國家還可以再組織一次統(tǒng)一下調，進一步減輕近40萬億存量房貸的利息負擔。

不過，這次流傳的房貸新政是針對增量房貸，也就是說只能用于買新房，買二手房不適用，這體現(xiàn)出國家重點支持新房市場。

因為新房市場活躍后，地方政府才能順利賣地；說到底，還是土地財政在背后起作用。

購買新房的貸款利率可能會進行貼息，貼息是常用手段，只不過在房貸領域很少使用。

比如今年九月份，國家就對消費貸進行過貼息，居民購買消費品時的貸款，利率降低1個百分點，由國家財政承擔。

按照這個邏輯，全國范圍內(nèi)對新購買的新房貸款貼息1個百分點的概率很大。

買房貸款可退個稅

第二項傳言中的政策內(nèi)容，是加大買房貸款人的個人所得稅退稅額度。

很多朋友知道，近兩年個人所得稅退稅中有一項優(yōu)惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 萬元。

但這并非全部抵扣個人房貸利息，只是在計稅總金額中減去 1.2 萬元。

未來可能會提高抵扣額度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。

但這種做法只是程度上的變化，并未發(fā)生本質改變。

而在歷史上，樓市低迷時期也曾有過力度更大的政策，比如本世紀初，上海就實行過五年內(nèi)買房貸款利息全部抵免個人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經(jīng)經(jīng)歷過且受益過，我認為這類政策仍有實施空間。

房產(chǎn)交易降稅費

第三項傳言中的政策是降低買房的交易成本。

之前我已經(jīng)多次呼吁，目前買房的交易稅收主要有契稅、個人所得稅、增值稅三類。

契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔；二手房交易中還有增值稅和個人所得稅。

這三個稅種里，有兩個是可以調減的。

首先是契稅，去年已經(jīng)調整過一次，主要按照購買房屋的套型面積調節(jié)，尤其是 140 平米以下的戶型，調節(jié)幅度較大。

這次估計會進一步調減所有購買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。

第二個可以調整的是增值稅，目前全國規(guī)定買房滿兩年再賣房可免征增值稅，我認為這個稅種可以暫停征收。

至于個人所得稅，我認為調整空間不是很大。

傳言中的政策就這三項，但總體來看，我認為力度還不夠，還沒達到我所說的 “大招”“猛招” 程度。

三個大招有必要提到議事日程

我之前提出的政策建議有三個大招：

第一，國家隊下場收購存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫存。

第二，全國范圍內(nèi)一刀切式暫時停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。

現(xiàn)在房子已經(jīng)很多了，既然過剩，何必還建那么多保障房？

政府可以拿錢收儲存量房子用作保障房，也可以發(fā)放補貼，用貨幣化方式實現(xiàn)保障。

第三，嚴格約束地方政府賣地，通過新房去化周期和房價跌幅兩個指標，讓全國大部分地方政府暫時停止賣地。

除了上述三個大招，我還有一個建議：政策表述上需要有些轉變。

近兩年已經(jīng)不再提 “房住不炒”，這是很大的改善，但只提 “促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)” 還不夠，要明確提出 “促進房價上漲”；如果能加一句 “恢復房子的金融屬性” ，那就更好了。

最后總結一下：關于這次外媒的傳言，我認為還是比較靠譜的，未來一到兩個月之內(nèi)大概率會出臺一波新政。

但如果新政內(nèi)容僅限于上述三點，我認為力度還不夠，還無法實現(xiàn)房價止跌。

考慮到近期全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對我國經(jīng)濟、企業(yè)、家庭財富形成新的不利影響。

相比一年之前，當前穩(wěn)股市的難度明顯增加。此時，穩(wěn)樓市的重要性進一步凸顯。

股市與樓市都要穩(wěn)，二者如能同時穩(wěn)住，皆大歡喜；二者皆穩(wěn)不住，后果很嚴重。

如果未來一年，股市下去了，樓市能頂上來，那也算是略強的局面。