正文

來源 /中國人大網(wǎng) 節(jié)選自《對地方物業(yè)管理條例有關(guān)移交專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備所有權(quán)等規(guī)定的審查研究案例》；民事法律參考

關(guān)于業(yè)主未實際入住使用的物業(yè)費交納問題

某省物業(yè)管理條例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費總額百分之七十的費用。

法制工作委員會審查認(rèn)為，民法典第九百四十四條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！备鶕?jù)民法典規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。地方物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主未實際入住使用，一律交納物業(yè)費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據(jù)，實踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛，地方性法規(guī)對此不宜直接作出規(guī)定。

解讀

一、法律依據(jù)對比與效力層級

1. 《民法典》第九百四十四條的核心規(guī)則

合同約束優(yōu)先：業(yè)主支付物業(yè)費的義務(wù)基于物業(yè)服務(wù)合同的約定，而非實際居住狀態(tài)。

禁止抗辯權(quán)：即使業(yè)主未實際接受物業(yè)服務(wù)（如未入住），也不得以此為由拒絕支付物業(yè)費（除非合同另有約定）。

例外情形：若物業(yè)服務(wù)人未按約定提供服務(wù)，業(yè)主可主張減少或免除費用（需舉證服務(wù)質(zhì)量瑕疵）。

2. 地方性法規(guī)的合法性審查

《立法法》第九十七條：地方性法規(guī)不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸。

本案沖突點：

合同自由原則：《民法典》尊重當(dāng)事人意思自治，允許通過合同約定物業(yè)費減免條款。地方性法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定“未入住業(yè)主繳納70%”屬于對合同自由的干預(yù)。

責(zé)任主體區(qū)分：已竣工未交付物業(yè)的費用應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)（符合《物業(yè)管理條例》第三十四條），但業(yè)主未入住部分的物業(yè)費減免屬于民事合同范疇，非行政管理事項。

3. 司法實踐與司法解釋傾向

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條明確規(guī)定：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還費用的，人民法院應(yīng)予支持。”

裁判邏輯：未入住業(yè)主能否減免物業(yè)費，需結(jié)合合同約定及服務(wù)實際提供情況綜合判斷，地方性法規(guī)不宜直接設(shè)定統(tǒng)一比例。

二、立法權(quán)限與沖突解決

1. 地方性法規(guī)的越界風(fēng)險

民事權(quán)利限制：物業(yè)費減免涉及業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，地方性法規(guī)無權(quán)直接設(shè)定強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（除非上位法授權(quán)）。

類比分析：類似“空置房房產(chǎn)稅減免”問題，國家層面亦采取稅收優(yōu)惠政策而非強(qiáng)制征收措施，體現(xiàn)對民事主體意思自治的尊重。

2. 沖突解決機(jī)制

合法性審查程序：業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過行政訴訟，請求法院審查地方性法規(guī)的合法性（依據(jù)《行政訴訟法》第十五條）。

司法裁判指引：法院在類似案件中應(yīng)優(yōu)先援引《民法典》及司法解釋，認(rèn)定地方性法規(guī)中與上位法沖突的條款無效。

三·、典型案例參考

案例1：未入住業(yè)主訴物業(yè)公司全額支付物業(yè)費

案情：上海某小區(qū)業(yè)主甲未入住，以未享受服務(wù)為由拒交物業(yè)費，物業(yè)公司訴至法院。

裁判結(jié)果：法院認(rèn)定物業(yè)費減免需合同約定支持，因雙方合同未明確，判決甲按70%比例支付（參照地方性法規(guī)）。

評析：此案暴露地方性法規(guī)對司法實踐的實際影響，但與《民法典》精神存在潛在沖突。

案例2：開發(fā)商承諾免交物業(yè)費引發(fā)的糾紛

案情：重慶某樓盤開發(fā)商在銷售時承諾“未入住前免交物業(yè)費”，后物業(yè)公司起訴業(yè)主乙要求支付全額費用。

裁判結(jié)果：法院認(rèn)定開發(fā)商的承諾對物業(yè)公司無約束力，業(yè)主仍需按合同約定支付（合同主體為業(yè)主與物業(yè)公司，非開發(fā)商）。