北京樓市的雙子星，很是熱鬧。

來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的黃杉木店雙子璞樾和紫京宸園，上演一場(chǎng)短暫的“內(nèi)斗”后，迅速和解，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)給整個(gè)地產(chǎn)圈，奉獻(xiàn)了一出精彩大瓜。

現(xiàn)在，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到西四環(huán)的寶山雙子了。

海宸元境和北京隅海岄，樣板間開(kāi)放均有一段時(shí)間，正在進(jìn)入開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)。

率先出場(chǎng)的是海宸元境。

它將在下周領(lǐng)取預(yù)售證；同時(shí)，關(guān)于首開(kāi)價(jià)格，也基本定型：

1、99㎡，808萬(wàn)上車(chē)海淀，1-2層價(jià)格更驚喜；

2、139㎡樓王端戶，封頂價(jià)格1216萬(wàn)，價(jià)差遞減；

3、107㎡三面寬、優(yōu)質(zhì)樓棟，成交價(jià)約8.1-8.3萬(wàn)左右。

要知道，海宸元境可是中建壹品高端產(chǎn)品系——元境系的首個(gè)作品。

一個(gè)產(chǎn)品系的首作，往往代表著十足的份量。

如果再疊加這樣的開(kāi)盤(pán)價(jià)，海宸元境在這個(gè)冬天，能成為京城樓市最熱的盤(pán)嗎？

海淀樓市的價(jià)值洼地

海宸元境所在的寶山板塊，位居海淀區(qū)的西南邊。近10年來(lái)，這里幾乎沒(méi)有宅地供應(yīng)。

背后，一方面說(shuō)明了西四環(huán)周邊土地供應(yīng)的稀缺性；另一方面也預(yù)示著在該區(qū)域，積攢了不少的剛改需求。

這也恰恰也折射出寶山板塊，是當(dāng)下海淀、乃至整個(gè)北京樓市的價(jià)值洼地。至少有三點(diǎn)可以佐證：

1、土地供應(yīng)策略。能夠肯定的是，未來(lái)海淀區(qū)的宅地供應(yīng)要出現(xiàn)純新地的概率，很小。尤其是西北四環(huán)周邊，基本將以棚改地塊為主。

這種供地策略，足以說(shuō)明在海淀西南區(qū)域，輕易不會(huì)有新地誕生；而一旦出現(xiàn)，必然是熱門(mén)地塊。

聚焦到寶山板塊，這里已有3個(gè)現(xiàn)狀成熟社區(qū)，加上即將入市的海宸元境和北京隅海岄，今后可供之地，只有3塊，面積8萬(wàn)平米出頭。

按照正常邏輯，率先入市的海宸元境，在樓面價(jià)上，大概率是低于未來(lái)3塊新地的。

這也就意味著，在可預(yù)知的未來(lái)，它的房?jī)r(jià)，很有可能是寶山板塊，甚至西四環(huán)中北部周邊，最低的。

2、區(qū)位自身優(yōu)勢(shì)。作為四環(huán)周邊地塊，以海宸元境為軸心，半徑5公里內(nèi)，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等各種配套資源，相當(dāng)成熟。

僅站在寶山板塊內(nèi)部角度，它的區(qū)域價(jià)值，就已足夠出色。

交通上，海宸元境距離地鐵6號(hào)線廖公莊站，約700米。放眼近兩年整個(gè)四至五環(huán)的在售項(xiàng)目，貌似只有寶山雙子，距離地鐵最近。

黃杉木雙子中，紫京宸園距離青年路站的直線距離，約1100米。

學(xué)區(qū)上，目前在海宸元境周邊3公里，已有了多所首師大旗下學(xué)校，而為了配套寶山的“書(shū)包”資源，在海宸元境北邊的003地塊，又規(guī)劃了一所首師大附中9年一貫制集團(tuán)校，預(yù)計(jì)2028年建成招生。

屆時(shí)，海宸元境的業(yè)主，將剛好成為該校的首批家長(zhǎng)。

自然環(huán)境上，海宸元境自身被寶山休閑公園從三面包圍。尤其緊挨紅線南邊的林地公園，可謂海宸元境業(yè)主的私家氧吧。

將范圍稍微擴(kuò)大點(diǎn)，南邊400米，是一座68萬(wàn)平米雨虹湖，涵蓋8個(gè)湖泊區(qū)域；再往南點(diǎn)，是老山城市休閑公園；西北五公里處，更是西山國(guó)家森林公園。

3、可供對(duì)標(biāo)的房?jī)r(jià)。如果參考黃杉木雙子的樓面價(jià)和成交價(jià)，海宸元境的房?jī)r(jià)，應(yīng)該在9.5萬(wàn)元/平左右。

當(dāng)然，這只是一種理論對(duì)比，畢竟一個(gè)位于朝陽(yáng)、一個(gè)身處海淀，現(xiàn)實(shí)中的區(qū)域價(jià)值，相差太大。

最具參考價(jià)值的，是剛開(kāi)盤(pán)不久的中海玉華玖章，以及不久后入市的保利半壁店項(xiàng)目。

前者在海宸元境西邊2.2公里處，面價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，目前網(wǎng)簽均價(jià)7.49萬(wàn)元/平米，價(jià)格十分堅(jiān)挺。

但，中海玉華玖章屬于石景山。僅從小孩擁有的海淀學(xué)籍上，除東西城外，其他行政區(qū)就很難比肩。

背后，更牽扯出未來(lái)二手房的價(jià)值。如果市場(chǎng)持續(xù)在低位徘徊，整個(gè)城六區(qū)抗跌屬性最強(qiáng)的，只能是海淀的房子。

再來(lái)看看距海宸元境東邊3.7公里的保利半壁店雙子，目前規(guī)劃圖已出，正式入市最快將在明年一季度。其樓面價(jià)7.84萬(wàn)元/平米，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)突破11萬(wàn)元/平米。

有了這一東一西兩個(gè)新盤(pán)的對(duì)照，中間的海宸元境，該賣(mài)多少錢(qián)呢？

在花姐看來(lái)，8萬(wàn)出頭的單價(jià)，將它的價(jià)格潛力，釋放得淋漓盡致。

這，恰恰是買(mǎi)房的第一要義。

"行列式+梅花樁"的靈動(dòng)組合

一個(gè)樓盤(pán)的成功，首先在于拿地者的眼光。

海宸元境地塊有兩個(gè)特點(diǎn)：1、地塊接近正方形：東西約160米，南北約135米；2、地塊南面緊挨的是7000平米的公園，與海宸元境地塊的東西長(zhǎng)度一樣。

尤其是第2點(diǎn)，令海宸元境的實(shí)際容積率僅為1.6左右。

計(jì)算公示是：規(guī)劃建面5萬(wàn)平米÷（小區(qū)占地2.4萬(wàn)平米+公園0.7萬(wàn)平米）=1.61。

面對(duì)這塊璞玉，中建壹品在做設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮兩點(diǎn)：1、如何確保樓棟排布既要規(guī)整，又要靈動(dòng)；2、如何充分用好南面的公園資源。

海宸元境的設(shè)計(jì)師，可謂苦心孤詣。花姐拿到一份它規(guī)劃方案的多輪比稿圖紙，共計(jì)四版。

第一版：下沉廣場(chǎng)居中，北面樓棟結(jié)尾梅花樁；

第二版：南邊第一排與中間二三排為行列式，其余為梅花樁式，大門(mén)及下沉廣場(chǎng)南移；

第三版：以梅花樁布局為主，西邊設(shè)超級(jí)大門(mén)，下沉廣場(chǎng)南移；

第四版：南北各有一排行列式，中間為梅花樁式，下沉廣場(chǎng)在中央。

這四版設(shè)計(jì)，有兩個(gè)共同點(diǎn)：1、講究對(duì)稱(chēng)美；2、南面第一排，采取行列式排布，與公園零距離。

區(qū)別在于：前三版要么布局上存在一定的割裂感，要么讓整個(gè)小區(qū)，重心不穩(wěn)，風(fēng)水欠佳。

最終，中建壹品選擇了第四版方案，兼顧其他版本優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，讓小區(qū)整個(gè)布局，規(guī)整中顯得的靈動(dòng)，且樓與樓的間距，拉得最夠開(kāi)。

整體骨架定型后，也就決定了海宸元境的園林景觀和戶型設(shè)計(jì)走向。

得益于梅花樁和行列式搭配的排布，海宸元境的園林空間感十足，形成了內(nèi)外花園三重奏。

第一重：南花園7000平米，無(wú)遮擋；第二重：中花園3500平米；第三重：北花園3000平米，內(nèi)含下沉?xí)?/p>

這些花園面積加起來(lái)達(dá)到1.45萬(wàn)平米。海宸元境的業(yè)主很優(yōu)越，戶均享有35平米園林。這在北京樓市十分罕見(jiàn)。

另外，海宸元境對(duì)人車(chē)分流，也十分考究。

它的主大門(mén)設(shè)在西面，其余入口主要設(shè)在東面——兩個(gè)車(chē)庫(kù)出入口、1個(gè)消防出入口。

背后，一是為了出于安全的考慮，避免車(chē)行與人行交叉；二是更有利于在西面做文章。

它在小區(qū)的西面，規(guī)劃了近百米的景墻，與大門(mén)渾然一體，給足了業(yè)主歸家時(shí)的豪華儀式感。

這種一舉兩得的做法，堪稱(chēng)神來(lái)之筆。

海淀樓市贈(zèng)送之王

海淀樓市，對(duì)贈(zèng)送面積控制得很?chē)?yán)。

也正因這種堅(jiān)守，令海淀人民很幸福，不用擔(dān)心產(chǎn)品背刺，進(jìn)而讓海淀的房?jī)r(jià)，相對(duì)其他區(qū)域很堅(jiān)挺。

但，在海宸元境身上，中建壹品還是做足了產(chǎn)品尺度上的創(chuàng)新。

它的戶型很豐富，共5個(gè)段位、7款戶型：99平米純邊戶、107平米邊戶和中戶、123平米中戶、139平米邊戶和中戶，以及181平米純邊戶。

這種純洋房，覆蓋全系產(chǎn)品，讓海宸元境的平均實(shí)際得房率，在約86%至約93%之間。

在海淀區(qū)，這個(gè)得房率足夠驚艷。背后的根本邏輯，還是得益于小區(qū)的整體規(guī)劃布局。

比如，海宸元境梅花樁式排列的樓棟，有七棟，意味著就有14組邊戶。邊戶的增多，不僅在視野上盡量追求戶戶平權(quán)，更為飄窗設(shè)計(jì)預(yù)留了足夠空間。

拿99平米戶型來(lái)舉例。它與樓王戶型一樣，是海宸元境的端戶之王，也是贈(zèng)送之王：

1、三室兩廳兩衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)得房率約82.7%，實(shí)際得房率約93.39%；

2、270度轉(zhuǎn)角客廳，加上全景飄窗；

3、LDK一體化，連廚房和餐廳也送了飄窗；

4、三個(gè)臥室都有飄窗。尤其是北面兩個(gè)臥室，飄窗在側(cè)面；

5、客衛(wèi)也帶飄窗，極大地拓展了空間感；

與99平米的這種飄窗尺度一樣的，是海宸元境的139平和樓王戶型。背后，同樣是平權(quán)主義的體現(xiàn)。

107平米有兩款戶型：邊戶南向兩面寬，客廳5.3米面寬、270度超大轉(zhuǎn)角，專(zhuān)為追求時(shí)尚的年輕人群而設(shè)；中間戶南向三面寬更偏傳統(tǒng)，適合有老人的家庭，居家過(guò)日子。

在該段位中，位于海淀北的和樾望雲(yún)108平，只能做出南向面寬7.7米的兩面寬的產(chǎn)品；而海宸元境107平邊戶，南向則為9.35米面寬。

129平是海宸元境占比最高的戶型，它最大的特點(diǎn)是：

1、功能上，全面對(duì)標(biāo)市面140平段位戶型；

2、空間百變，進(jìn)則標(biāo)準(zhǔn)四葉草四居，退則可打造超級(jí)三居，且南北均可自由規(guī)劃。

139平米戶型最大的亮點(diǎn)，除了超級(jí)飄窗外，則是在客廳贈(zèng)送了一步陽(yáng)臺(tái)。

在海淀區(qū)，還有此手法的是朱房雙子中的海晏，目前均價(jià)超13萬(wàn)元/平米。

181平樓王戶型，除了超級(jí)四面寬外，在客廳和南向次臥上，都實(shí)現(xiàn)了270度大轉(zhuǎn)角飄窗。

不僅如此，它還是京城樓市首款擁有電梯光廳的戶型。在私屬電梯廳與設(shè)備平臺(tái)之間，有著大面積玻璃幕窗。還未入戶，就享受外界風(fēng)景。

在戶型的設(shè)計(jì)上，中建壹品無(wú)疑極具用戶思維。

為什么要這么規(guī)劃產(chǎn)品？

花姐判斷，多年來(lái)，寶山板塊供地?cái)鄼n，積蓄了一大批剛需和改善客戶。他們對(duì)各個(gè)面積段都有需求。

此外，作為首個(gè)高端作品，中建壹品在海宸元境身上，必須給足了客戶誠(chéng)意——它的飄窗范圍，目前是海淀區(qū)最大的。

從某種意義上說(shuō)，海宸元境就是為想在海淀西南置業(yè)的購(gòu)房者，量身定制的。

畢竟，在寸土寸金的海淀，哪怕多送一點(diǎn)面積，也是價(jià)值的保證之一。

還是以99平為例。它的整體贈(zèng)送面積，約10.68平米，假設(shè)以8.2萬(wàn)元/平米的均價(jià)，加上贈(zèng)送后的套內(nèi)實(shí)際售價(jià)，將降至7.4萬(wàn)元/平米左右。

這個(gè)價(jià)格，夠香嗎？