10月66%的法拍房源為溢價(jià)成交，為年內(nèi)新低。

◎ 文 / 馬千里

2025年10月，法拍房供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅回落，成交規(guī)模延續(xù)高位。本月法拍房掛拍2.9萬套，環(huán)比下降31%，同比下降13%；成交5169套，環(huán)比上升3%，連續(xù)3個(gè)月在5000套以上。競拍熱度延續(xù)低位，成交房源的溢價(jià)中位數(shù)為9.7%，約5.3%的成交房源出價(jià)次數(shù)達(dá)到100次以上。

核心要點(diǎn)

掛拍量：環(huán)比回落，新增掛拍2.9萬套，下半年以來新低。

交易量：高位延續(xù)，成交5169套，連續(xù)3個(gè)月超過5000套法拍房成交。

成交率：全國平均成交率21%，如期迎來回升。

折價(jià)率：掛拍和成交房源平均折價(jià)率均有所增加，賣方變賣房源折價(jià)率增加最為顯著。

后市展望

本月法拍房成交量延續(xù)年內(nèi)高位，已連續(xù)3個(gè)月保持在5000套以上。不過市場熱度仍處低位，從交易指標(biāo)可見：34%的房源底價(jià)成交，創(chuàng)年內(nèi)新高；僅有5.3%的房源出價(jià)次數(shù)超100次，為年內(nèi)最低。值得關(guān)注的是，隨著賣方折價(jià)意愿提升與供給規(guī)模調(diào)整，本月平均成交率回升，重回年內(nèi)均線水平。

特殊個(gè)案中，普通二手房源通過法拍渠道成交的現(xiàn)象愈發(fā)普遍，約9.4%的成交房源屬于正常買賣的普通資產(chǎn)，這類房源溢價(jià)率中位數(shù)高達(dá)28倍，本質(zhì)是借助法拍渠道加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)。深圳、廣州、上海等一線城市本月此類成交超10宗，足以說明普通二手房源已成為法拍市場的重要組成部分，助力居住權(quán)循環(huán)流動(dòng)。這些房源既包含普通賣家通過拍賣公司參與的標(biāo)的，也涵蓋銀行直供的抵債資產(chǎn)。

個(gè)體掛拍層面，本月有多宗超億元高總價(jià)標(biāo)的試水法拍市場，如河源萬綠湖酒店項(xiàng)目、深圳新地中央廣場44套房產(chǎn)等。結(jié)合各地廣義庫存壓力顯現(xiàn)的趨勢，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多大型項(xiàng)目進(jìn)入法拍市場。而成交的高總價(jià)法拍房，大多具備明確盈利預(yù)期或稀缺屬性，就典型案例來看：南山區(qū)華僑城純水岸別墅三面臨湖、實(shí)際使用面積超2000平方米，最終以3.6億元?jiǎng)?chuàng)下法拍房成交新紀(jì)錄；廈門一主城區(qū)會(huì)所項(xiàng)目憑借年租金千萬元的優(yōu)勢，以1.12億元成交，溢價(jià)41%。

10月“十五五”規(guī)劃建議在房地產(chǎn)領(lǐng)域主要聚焦新房的投資、開發(fā)、銷售制度改革，但法拍房市場作為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其走向也應(yīng)得到足夠重視。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，當(dāng)前房地產(chǎn)廣義庫存達(dá)百億平方米級別，對應(yīng)至少十萬億元級的積壓庫存待處置，行業(yè)需充分利用法拍房等風(fēng)險(xiǎn)處置抓手。面對大量破產(chǎn)、抵押項(xiàng)目流入法拍或資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的現(xiàn)實(shí)，各地主管部門在編制住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)兼顧法拍房市場的低價(jià)房源供應(yīng)，避免新庫存積壓；尤其在保障性住房建設(shè)方面，可關(guān)注產(chǎn)權(quán)清晰的合適項(xiàng)目，通過收購大型項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為保障房，從而實(shí)現(xiàn)庫存消化與保障房供給的雙重受益。

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模大幅回落，降至下半年以來新低

供應(yīng)端方面，10月新增掛拍2.9萬套，環(huán)比下降31%，同比減少13%。起拍總價(jià)271億元，環(huán)比下降33%。本月新增掛拍套數(shù)環(huán)比回落，為下半年以來新低。

從各城市情況來看，本月共有5個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過500套，較上月減少5個(gè)。重慶本月掛拍1430套，繼續(xù)維持在各城市首位。掛牌500套以上的5個(gè)城市合計(jì)供應(yīng)4450套，占全國新增掛拍總量的15%。

一線城市中，廣州掛拍360套，繼續(xù)居于首位，深圳以215套排在第二，上海、北京分別為163和128套。掛牌總價(jià)方面，深圳掛拍房源起拍總價(jià)12.8億元，為全國掛拍總價(jià)最高的城市，此外上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

本月共有10宗起拍價(jià)超億元的掛拍標(biāo)的，均為大型房地產(chǎn)、商業(yè)體或多套房產(chǎn)共同起拍。本月起拍總價(jià)最高標(biāo)的項(xiàng)目為河源萬綠湖酒店項(xiàng)目及其周邊的商業(yè)街、花園洋房和酒店公寓，變賣價(jià)為7億元，為9.79億元參考價(jià)的71.5%。該項(xiàng)目位于4A級萬綠湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目投資超過10億元，合計(jì)建筑面積達(dá)到13.7萬平方米，其中酒店部分11萬平方米，商業(yè)體部分0.8萬平方米，花園洋房0.9萬平方米，酒店公寓0.8萬平方米。該酒店由于債務(wù)糾紛等問題，在2023年即已停止運(yùn)營，于2025年8月啟動(dòng)法拍程序，在首次7.9億元拍賣未拍出后，二次標(biāo)的范圍縮減至113套酒店公寓及21棟別墅，但仍未成交，最終在10月進(jìn)入變賣程序。不過該酒店不僅租賃情況復(fù)雜，部分物業(yè)租期已超10年，且整體資產(chǎn)估值偏高，疊加此前產(chǎn)權(quán)糾紛、違章搭建等遺留問題，預(yù)計(jì)本次變賣仍將面臨多重現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

深圳新地中央廣場44套房產(chǎn)在二次流拍之后，本月進(jìn)入變賣環(huán)節(jié)，變賣價(jià)為2.64億元，僅為4.71億元參考價(jià)的56%，均價(jià)僅為8400元/平方米，計(jì)入約2500萬元的物業(yè)欠費(fèi)，均價(jià)約為9200元/平方米。

02

成交量

10月延續(xù)高位

深圳頂豪別墅3.6億成交、溢價(jià)69.5%

成交方面，10月典型城市法拍房成交5169套，環(huán)比上升3%，同比上升8%，延續(xù)年內(nèi)高位。本月法拍房成交金額59億元，較上月環(huán)比上升4%。

月內(nèi)競拍熱度延續(xù)低位，66%的房源為溢價(jià)成交，成交法拍房的中位出價(jià)次數(shù)為14次，較上月持平，5.3%的房源競拍次數(shù)達(dá)到100次或更高，較上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

本月廣州市法拍房成交套數(shù)繼續(xù)居于首位，達(dá)到205套，溫州、杭州、寧波分列2-4位，成交套數(shù)均不低于150套。就金額來看，深圳以8.4億排在第一，其后是上海5.8億、杭州4.4億，廣州3.3億、北京2.2億，其余城市均不足2億元。

本月有多個(gè)城市出現(xiàn)了低價(jià)起拍的法拍房，成交價(jià)格均達(dá)到起拍價(jià)的10倍以上，這些房源共有352套，占本月成交標(biāo)的總量的7%。且無一例外，這些房源均為正常買賣的普通資產(chǎn)，而非涉及訴訟、破產(chǎn)、涉案等情形的常見法拍房源。雖然其中極為極端的“1元起拍”情況有所減少，但在目前的法拍房市場中，此類正常買賣的普通資產(chǎn)，已經(jīng)成為了法拍渠道的主要組成部分之一。譬如威海、惠州、深圳、廣州、煙臺(tái)、上海等城市本月均有超過10宗此類房產(chǎn)成交。

本月熱度最高的一宗成交房產(chǎn)，為深圳南山區(qū)華僑城純水岸的一處別墅，10月31日以3.64億元的高價(jià)成交。別墅建筑面積639.35平方米，規(guī)劃為地上2層、地下1層的獨(dú)棟別墅，作為純水岸小區(qū)48棟獨(dú)棟別墅中面積最大的戶型，其實(shí)際實(shí)用面積超2000平方米，還附帶1000平方米以上的私家花園，三面臨湖且臨湖面長達(dá)100米，占據(jù)雙碼頭端頭位，堪稱片區(qū)“墅王”，稀缺的景觀資源與核心占位讓其具備極強(qiáng)的獨(dú)特性。此次拍賣的評估價(jià)為3.07億元，起拍價(jià)約2.15億元，吸引了6名高凈值買家報(bào)名參拍，在超19.2萬人次的圍觀下，經(jīng)過118輪激烈競價(jià)，最終以溢價(jià)1.49億元、69.5%的高溢價(jià)率成交，單次加價(jià)幅度達(dá)百萬級別，充分展現(xiàn)了市場對稀缺高端資產(chǎn)的追捧。回溯該房產(chǎn)歷史，其2010年12月由原業(yè)主從華僑城置業(yè)一手購入時(shí)登記價(jià)格為1.88億元，歷經(jīng)14年價(jià)值漲幅超1.76億元，長期增值潛力顯著。作為深圳豪宅聚集地的華僑城板塊，波托菲諾純水岸系列向來以臨湖景觀和高端定位聞名，而這宗標(biāo)的的火熱成交，不僅印證了核心地段豪宅在市場調(diào)整期的強(qiáng)抗跌性，更折射出高凈值群體對稀缺不動(dòng)產(chǎn)的長期信心，隨著法拍機(jī)制透明化與平臺(tái)服務(wù)的完善，此類核心資產(chǎn)也正成為高端資產(chǎn)配置的重要風(fēng)向標(biāo)。

廈門思明區(qū)一處會(huì)館也以高溢價(jià)成交，拍賣標(biāo)的地上一、二層為會(huì)所，地下一層為車庫，總用地面積1萬平方米，建筑面積1.2萬平方米，其中地下一層人防區(qū)域999.65平方米不確權(quán)。物業(yè)原作為廈門駿豪會(huì)酒店運(yùn)營，建筑設(shè)計(jì)融合園林布局，定位高端。評估價(jià)為1.13億元，起拍價(jià)為7913萬元。競拍時(shí)吸引7人報(bào)名，歷經(jīng)84輪加價(jià)及69次延時(shí)，最終以1.12億元成交，溢價(jià)41%，接近評估價(jià)。按法拍房披露資料，該會(huì)館目前年租金（含物業(yè)費(fèi)）收入可達(dá)千萬元級別，雖然會(huì)所土地使用年限已經(jīng)不足5年，但投資回報(bào)率仍極為可觀。作為兼具穩(wěn)定收益與增值潛力的核心地段商業(yè)資產(chǎn)，對于資金充裕、具備商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的投資者，仍是長期資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。

03

成交率

10月成交率迎來回升，重新回到年內(nèi)高位

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，10月法拍房成交率21.4%，較上月環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。正如上月所預(yù)計(jì)，隨著四季度法拍房供應(yīng)規(guī)模的回落，再加之供給側(cè)折價(jià)率的增加，以及更多二手房源選擇法拍渠道加速成交，10月份法拍房成交率迎來回升。

分城市來看，重點(diǎn)城市中深圳以45%的成交率躍居首位，杭州、廈門、太原、福州、寧波、南京、天津、上海、南寧也在30%以上。大多數(shù)一二線城市的法拍房成交率明顯高于全國平均。其中蘇州成交率較上月的23%大幅下降至4%，主要是永威姑胥府的兩棟商住樓出現(xiàn)了大量流拍，這些商住房源戶型集中在100-130平方米，起拍價(jià)集中在130-160萬元區(qū)間，在住宅市場也面臨流速挑戰(zhàn)的現(xiàn)狀環(huán)境下，大批量上市的大面積商住房更加問津者寥寥。

04

成交溢價(jià)

溢價(jià)房源占比創(chuàng)年內(nèi)新低

僅10%房源成交價(jià)超過評估價(jià)

從成交房源“成交價(jià)/起拍價(jià)”的分布曲線來看，本月66%的法拍房源為溢價(jià)成交，為年內(nèi)新低。其中溢價(jià)率排名前10%的房源，溢價(jià)率均超過160%，這些房源多是正常交易的普通房產(chǎn)，僅通過法拍渠道加速成交，因起拍底價(jià)設(shè)置極低，它們的溢價(jià)率遠(yuǎn)高于破產(chǎn)、訴訟等常見類型的法拍房。

不過二手房源一般沒有對應(yīng)評估價(jià)，聚焦常見法拍房源的“成交價(jià)/評估價(jià)”分布來看：本月僅10%的成交房源價(jià)格超過評估價(jià)，這些房源多為產(chǎn)權(quán)清晰、無戶口及租賃糾紛的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。但65%房源還是需要折價(jià)超過二成才能成交，多數(shù)法拍房仍需足夠折價(jià)才能順利出讓。

05

起拍折價(jià)

買賣雙方均傾向壓價(jià)，賣方變賣類房源降價(jià)幅度明顯加大

10月成交法拍房的平均折價(jià)率32.7%，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；掛拍法拍房的平均起拍折價(jià)率為29%，上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)，為二季度以來新高。掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率差距較上月縮小，為3.7個(gè)百分點(diǎn)，供求雙方判斷趨同。

本月買賣雙方壓價(jià)傾向均有所上升，其中掛拍的變賣類房源降價(jià)幅度最大，10月份平均折價(jià)率達(dá)到32.7%，較上月增加了1.2個(gè)百分點(diǎn)，重新回到年內(nèi)高位。受一二手房交易量變化影響，本月法拍房市場的折價(jià)率也出現(xiàn)了增加。

對比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差3.4個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加0.3個(gè)百分點(diǎn)；二拍房源相差4.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加0.7個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差1.2個(gè)百分點(diǎn)，減少1.7個(gè)百分點(diǎn)。就不同拍賣階段的區(qū)別來看，對于變賣類房源的認(rèn)知進(jìn)一步趨同，有益于進(jìn)入最終處置階段房源的成功出讓。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）