文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張模式持續(xù)淡化，一家迷你型物企卻逆勢(shì)購(gòu)置起地了標(biāo)性資產(chǎn)。

11月19日，宋都服務(wù)（09608.HK）公告宣布了兩項(xiàng)重要交易：一方面計(jì)劃斥資664.83萬(wàn)元收購(gòu)杭州世紀(jì)中心一處物業(yè)，另一方面將重續(xù)2026年至2028年的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易。

根據(jù)公司公告，宋都服務(wù)間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，計(jì)劃購(gòu)買位于杭州市蕭山區(qū)盈豐街道杭州世紀(jì)中心2幢17層的物業(yè)。

該物業(yè)建筑面積約228.83平方米，許可用途為商業(yè)或辦公用途；交易代價(jià)為664.83萬(wàn)元，平均每平方米價(jià)格約2.9萬(wàn)元。

“實(shí)現(xiàn)資本保值及投資的良機(jī)”，宋都服務(wù)解釋稱，該資產(chǎn)位于杭州地標(biāo)式建筑的黃金地段，配套設(shè)施完善，具備強(qiáng)大的保值及增值潛力，其在購(gòu)買或租賃方面均擁有巨大的市場(chǎng)需求，入住率高，且變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)。

這不是宋都服務(wù)近期唯一資產(chǎn)交易。二十天前，10月31日，其還宣布過以1058.67萬(wàn)元收購(gòu)杭州富春路789號(hào)、宋都大廈地下二層50個(gè)車位資產(chǎn)。

“購(gòu)買車位主要作為資本保值及投資的穩(wěn)健措施”，宋都服務(wù)表示，位于核心優(yōu)勢(shì)地段，該車位資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，具備經(jīng)營(yíng)成本較低、經(jīng)營(yíng)收入水準(zhǔn)較高且現(xiàn)金流穩(wěn)定的核心優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)楣編?lái)持續(xù)的收益貢獻(xiàn)。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，無(wú)論是買樓還是買車位，背后站著其控股股東的身影。

資料顯示，杭州世紀(jì)中心由綠地控股和宋都股份投資近百億聯(lián)合開發(fā)打造，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約7.76萬(wàn)平方米，總建筑面積53.25萬(wàn)平方米，為甲級(jí)寫字樓。因建筑高度約310米，杭州世紀(jì)中心被稱為“杭州第一高樓”；又因外形似杭州拼音首字母“H”，被稱為“杭州之門”。

此番與宋都服務(wù)簽訂買賣協(xié)議的綠地控股，全稱綠地控股集團(tuán)杭州雙塔置業(yè)有限公司，成立于2015 年1月，背后站著其實(shí)控人俞建午。

而停車位的賣方，是杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，與宋都服務(wù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系更為明顯。

近幾年，宋都服務(wù)與實(shí)控人俞建午旗下公司關(guān)聯(lián)交易不斷，去年1月，宋都服務(wù)曾與古丈大盈訂立房屋轉(zhuǎn)讓合同，前者以3973萬(wàn)元收購(gòu)后者位于杭州上城區(qū)多處公寓及底商。

穿透股權(quán)，古丈大盈由杭州幸福健持有51%股權(quán)，而宋都股份也由杭州幸福健持有約29.04%股份，而創(chuàng)始人俞建午同時(shí)為杭州幸福健、宋都股份及宋都服務(wù)的控股股東。

然而這筆交易進(jìn)行得并不順利，直到收購(gòu)的最后期限日（2024年6月30日），宋都物業(yè)都未能收到古丈大盈這批資產(chǎn)，這筆交易兩度延長(zhǎng)收購(gòu)的最后期限日。

控股股東左右倒右手，背后的真實(shí)意圖是支持宋都服務(wù)多元投資還是“吸血”？

房地產(chǎn)危機(jī)下，減少對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴，增強(qiáng)業(yè)務(wù)獨(dú)立性和市場(chǎng)化能力成為物企的重要課題。

關(guān)聯(lián)收購(gòu)之外，重續(xù)未來(lái)三年的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易，宋都服務(wù)還在提高對(duì)關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的支出上限。

其中《重續(xù)新主租賃協(xié)議》里，2026年、2027年及2028年的建議年度上限均為1200萬(wàn)元，而2023年、2024年以及2025年前9月，該協(xié)議的年度上限分別為470萬(wàn)元、490萬(wàn)元及510萬(wàn)元，實(shí)際支付的費(fèi)用總額分別為378萬(wàn)元、455萬(wàn)元及347萬(wàn)元。據(jù)悉計(jì)算，未來(lái)兩年該項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易的上限服務(wù)費(fèi)用的漲幅分別高達(dá)155% 和145%。

有意思的是，宋都服務(wù)也在對(duì)外尋求融資，只是道路頗為坎坷。

今年7月2日，其宣布中止新認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這是自2024年5月啟動(dòng)配股融資計(jì)劃以來(lái)的第二次擱淺。根據(jù)公告，其此次融資的初衷是募集約6240萬(wàn)港元以“維持本公司流動(dòng)性及潛在投資機(jī)會(huì)”。

聚焦宋都服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)表現(xiàn)，今年上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1.16億元，同比略微下降1.0%。其中，物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收9384.8萬(wàn)元，占總收入的80.6%，而來(lái)自宋都股份獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的收入占比84%。

規(guī)模方面，截至2025年6月30日，其在管總建筑面積為850萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比80.1%；同期，其總合約建筑面積約為960萬(wàn)平方米。

規(guī)模收縮、融資受阻、關(guān)聯(lián)依賴……宋都服務(wù)發(fā)展路徑充滿了中小物企的典型掙扎與無(wú)奈。

收購(gòu)踩雷后，這家物企“不敢花錢”了

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