馬云的預測或許會成真，但方向可能和很多人想的不一樣，未來十年內，核心城市的優(yōu)質房產可能成為最穩(wěn)定的資產。

近年來，馬云關于房地產市場的預言一直被熱議，他說未來房價會逐漸回歸合理區(qū)間，和居民收入掛鉤，有些地區(qū)甚至會房價如蔥，但結合現在的市場情況和政策走向，一個反向趨勢越來越明顯，這一結論不能只看表面，得結合區(qū)域分化、政策調控和資產配置的邏輯一起分析。

中國房地產市場早就從普漲時代進入了分化時代，核心城市的抗跌性越來越突出，像北京、上海的核心區(qū)域，教育醫(yī)療資源都集中在這兒，房價根本跌不動，2025 年北京西城、東城等核心區(qū)的新房價格已經穩(wěn)住了，有些項目報價還悄悄漲了一點，上海外環(huán)外的項目在政策優(yōu)化后賣得更快，改善型住房的需求一直都在，反觀三四線城市，人口不斷流出，房子庫存又多，房價面臨長期下跌的壓力，鶴崗、阜新這些城市的房價已經跌到白菜價，但這類資產既不好賣，也沒什么增值空間，根本算不上穩(wěn)定資產。

政策層面一直堅持房住不炒的定位，但調控邏輯已經變了，從之前的抑制投機變成了保障剛需和改善需求，2025 年不少地方都通過差異化信貸政策降低購房成本，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外取消了限購套數限制，公積金貸款額度普遍上浮了百分之十五，三四線城市則把首付比例降到了百分之十五，還推出了房票安置這類新措施，同時保障性住房的供給也在加快，預計十五五期間會覆蓋三成以上常住人口，但商品房市場還是以改善型需求為主，核心城市優(yōu)質房產的稀缺性也越來越明顯。

雖然馬云曾強調科技、黃金等資產的價值，但房產的穩(wěn)定性依然沒人能替代，對普通家庭來說，核心城市的房產既可以住，還能抵抗通脹。數據顯示，2025 年一月到十月，全國二手房交易網簽面積比去年同期增長了不少，占總交易量的近一半，其中上海、深圳等城市的二手房交易量同比增長超過百分之十，這說明在存量房時代，地段好、配套全的二手房已經成了市場主力，價格由供需關系撐著，波動比新房小得多。

未來十年，中國房地產市場會慢慢擺脫金融屬性，回歸居住本質，高盛預測，2035 年二手房交易規(guī)模會占到總交易量的百分之六十六，而且百分之七十五的交易都集中在一二線城市，在這種趨勢下，核心城市優(yōu)質房產的流動性與增值潛力會進一步增強，而三四線城市的房產可能因為需求減少面臨資產貶值的風險，對購房者來說，買房不能再想著賭漲幅，得看實際價值，剛需群體可以趁著核心城市房價筑底的時候入手，改善群體優(yōu)先換成核心區(qū)的優(yōu)質資產，投資者則要警惕高杠桿，多關注長期租金收益和資產保值的能力。

馬云關于房價的預言部分應驗了，但未來十年房地產的邏輯已經發(fā)生了根本性變化，核心城市的優(yōu)質房產因為資源稀缺、政策托底和需求支撐，有望成為最穩(wěn)定的資產之一，而三四線城市的房產則可能因為人口流出和庫存壓力一直承壓，對普通家庭來說，理性配置資產、聚焦核心區(qū)域、平衡居住和投資需求，才是應對市場波動的關鍵。