外國(guó)人在墨西哥購(gòu)買房地產(chǎn)的核心差異體現(xiàn)在 “區(qū)域限制（限制區(qū)域 vs 一般區(qū)域）”，需通過(guò)特定結(jié)構(gòu)（銀行信托或直接購(gòu)買）實(shí)現(xiàn)，具體規(guī)則、流程及要求如下：

一、外國(guó)人購(gòu)買資格與核心限制

1.區(qū)域劃分：限制區(qū)域與一般區(qū)域的差異化規(guī)則

墨西哥憲法及《外國(guó)投資法》將領(lǐng)土分為兩類，外國(guó)人購(gòu)買規(guī)則不同：

限制區(qū)域（Zonas Restringidas）：包括 “邊境線 100 公里內(nèi)”（如蒂華納、馬塔莫羅斯周邊）、“海岸線 50 公里內(nèi)”（如坎昆、阿卡普爾科沿海），外國(guó)人禁止直接擁有產(chǎn)權(quán)，必須通過(guò) “銀行信托（Fideicomiso）” 持有 —— 由墨西哥國(guó)家銀行與證券委員會(huì)（CNBV）授權(quán)的銀行（如 Banamex、BBVA Bancomer）作為 “受托人”，代持產(chǎn)權(quán)；外國(guó)人作為 “受益人”，享有使用權(quán)、收益權(quán)（如租金）及到期續(xù)約權(quán)，信托期限默認(rèn) 50 年，到期可申請(qǐng)延長(zhǎng)（無(wú)次數(shù)限制）。

一般內(nèi)陸區(qū)域（Zonas No Restringidas）：如墨西哥城、瓜達(dá)拉哈拉等內(nèi)陸城市，外國(guó)人可直接獲取 “完全產(chǎn)權(quán)（Dominio Pleno）”，無(wú)結(jié)構(gòu)限制，與墨西哥公民待遇一致。

2.主體資格：無(wú)國(guó)籍限制，但需合規(guī)文件

個(gè)人：需提供護(hù)照（經(jīng)墨西哥領(lǐng)事館認(rèn)證）、墨西哥地址證明（如酒店預(yù)訂或租房合同）、資金來(lái)源證明（銀行流水，反洗錢核查），若在限制區(qū)域購(gòu)買，需額外提交 “信托受益人資格聲明”。

實(shí)體：外國(guó)公司需通過(guò) “墨西哥注冊(cè)實(shí)體”（如有限責(zé)任公司 Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL）購(gòu)買，公司需滿足：①在墨西哥商業(yè)登記處（Registro Público de Comercio）備案；②外資占比無(wú)限制，但需披露 “受益所有人信息”；③購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)（如酒店、廠房）時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)需與房產(chǎn)用途一致（如酒店公司僅可購(gòu)買酒店用地）。

3.禁止購(gòu)買的類型

無(wú)論區(qū)域，外國(guó)人不可購(gòu)買 “公共領(lǐng)域土地”（如公園、市政道路周邊）、“土著社區(qū)土地（Tierras Comunales）”（僅限土著居民集體所有），及軍事敏感區(qū)域（如靠近軍事基地的土地），除非獲得墨西哥國(guó)防部與土地改革部聯(lián)合豁免（僅適用于投資額超 500 萬(wàn)美元的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目）。

二、主要購(gòu)買結(jié)構(gòu)（三種核心模式）

外國(guó)人購(gòu)買墨西哥房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)由 “區(qū)域類型” 決定，核心為 “銀行信托” 和 “直接購(gòu)買”，商業(yè)投資常用 “實(shí)體間接購(gòu)買”，具體如下：

三、核心購(gòu)買流程（五步法定程序）

墨西哥房地產(chǎn)交易實(shí)行 “公證前置、登記生效”，公證人（Notario Público）是法定必要角色，限制區(qū)域需額外通過(guò)銀行辦理信托，具體步驟如下：

1.第一步：區(qū)域確認(rèn)與結(jié)構(gòu)選擇

委托墨西哥律師確認(rèn)房產(chǎn)所在區(qū)域（限制 / 一般）：通過(guò) “國(guó)家土地登記系統(tǒng)（Sistema Nacional de Catastro）” 查詢房產(chǎn)坐標(biāo)，判斷是否在邊境 / 沿海限制范圍內(nèi)；

限制區(qū)域：選擇授權(quán)銀行（需 CNBV 認(rèn)證），簽訂《信托意向書》；一般區(qū)域：直接準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)核查。

2.第二步：產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查

律師向 “公共登記處（Registro Público de la Propiedad）” 調(diào)取房產(chǎn)的 “產(chǎn)權(quán)證書（Escritura Pública）”，核查內(nèi)容：①賣方是否為合法產(chǎn)權(quán)人（限制區(qū)域需確認(rèn)信托受益人身份）；②房產(chǎn)是否存在抵押、查封、地役權(quán)（如公共設(shè)施通行權(quán)）；③是否屬于禁止購(gòu)買類型（如土著社區(qū)土地）。若存在瑕疵，需賣方在交易前解除（如注銷抵押），否則交易無(wú)效。

3.第三步：簽署核心協(xié)議

限制區(qū)域：與銀行簽署《信托協(xié)議》，明確受益權(quán)期限、費(fèi)用（信托管理費(fèi)通常為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的 0.1%-0.3%/ 年）；與賣方簽署《買賣協(xié)議（Contrato de Compraventa）》，需經(jīng)公證人公證；

一般區(qū)域：直接與賣方簽署《買賣協(xié)議》，公證人需核查：買賣雙方身份（外國(guó)人護(hù)照需認(rèn)證）、資金來(lái)源合法性（反洗錢要求）、產(chǎn)權(quán)證書有效性，公證后協(xié)議具備強(qiáng)制執(zhí)行力。

4.第四步：繳納稅費(fèi)并獲取稅清證明

需向墨西哥稅務(wù)機(jī)關(guān)（SAT）及地方政府繳納稅費(fèi)，獲取 “稅清證明（Constancia de Pago de Impuestos）”（登記的必要材料），核心稅費(fèi)如下（買方 / 賣方承擔(dān)）：

買方：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（各州稅率不同，如墨西哥城 2%、坎昆 3%，按評(píng)估價(jià)計(jì)算）、公證費(fèi)（協(xié)議金額的 0.5%-1%）、登記費(fèi)（固定費(fèi)用 + 評(píng)估價(jià)的 0.1%）；

賣方：增值稅（VAT，新房 / 開發(fā)商出售 16%，二手住宅豁免）、資本利得稅（個(gè)人 25%、公司 30%，按售價(jià)與成本差額計(jì)算）。

5.第五步：登記生效

限制區(qū)域：①銀行將信托協(xié)議及買賣協(xié)議提交至公共登記處，完成 “信托產(chǎn)權(quán)登記”；②銀行向受益人發(fā)放《受益權(quán)證書（Certificado de Beneficio）》，證明外國(guó)人的受益權(quán)；

一般區(qū)域：公證人將《買賣協(xié)議》及稅清證明提交至公共登記處，完成 “產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”，更新產(chǎn)權(quán)證書至買方名下，登記信息可通過(guò)公共登記處官網(wǎng)查詢。

四、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)提示

1.賣方的強(qiáng)制責(zé)任

產(chǎn)權(quán)保證：無(wú)論協(xié)議是否約定，賣方需保證產(chǎn)權(quán) “完整無(wú)瑕疵”—— 限制區(qū)域需確認(rèn)受益權(quán)無(wú)爭(zhēng)議，一般區(qū)域需保證 Dominio Pleno 無(wú)第三方主張；若存在未披露的權(quán)利缺陷，需返還買方購(gòu)房款并賠償利息（按墨西哥國(guó)家銀行基準(zhǔn)利率 + 2% 計(jì)算）。

隱藏缺陷擔(dān)保：對(duì)房產(chǎn) “隱藏缺陷”（如結(jié)構(gòu)裂縫、水管故障）承擔(dān)責(zé)任，買方可在登記后 1 年內(nèi)向法院主張 “價(jià)格減免”（最高為成交價(jià)的 20%）或 “解除合同”，賣方不得通過(guò)協(xié)議免除該責(zé)任。

文件交付：需向買方交付完整材料：限制區(qū)域（原信托協(xié)議、受益權(quán)證書）、一般區(qū)域（原產(chǎn)權(quán)證書）、稅清證明、房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告（二手房產(chǎn)），否則買方有權(quán)拒絕支付尾款。

2.外國(guó)人特殊風(fēng)險(xiǎn)

信托管理風(fēng)險(xiǎn)：限制區(qū)域的信托需按時(shí)繳納管理費(fèi)（由銀行代扣），逾期未繳可能導(dǎo)致受益權(quán)暫停；信托到期前 6 個(gè)月需向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)，否則自動(dòng)終止。

外匯管制：出售房產(chǎn)后，外國(guó)人匯出資金需向墨西哥央行（Banxico）提交 “交易證明”（買賣協(xié)議、稅清證明），證明資金為 “房地產(chǎn)出售所得”，否則可能被限制匯出（單筆超 1 萬(wàn)美元需額外申報(bào)）。

區(qū)域規(guī)劃變動(dòng)：沿海區(qū)域（如坎昆）對(duì)旅游地產(chǎn)有嚴(yán)格用途限制（如不得將酒店改為住宅），需提前向地方規(guī)劃局（Secretaría de Urbanismo）確認(rèn)用途合規(guī)性，避免后續(xù)整改。

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