（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年1月，李文博與王秀蘭及其女兒王雪就位于某安置小區(qū)的一號房屋達成交易。起初，王雪以母親名義與李文博簽訂《房屋買賣協(xié)議》，收取部分房款；隨后，王秀蘭本人于2010年1月28日與李文博重新簽署正式《房屋買賣協(xié)議》，約定將一號房屋以50萬元價格出售，并明確“房款付清后，房屋歸買方所有，賣方應協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶”。

李文博依約支付全部購房款，王秀蘭交付房屋及相關(guān)材料（包括鄉(xiāng)政府核發(fā)的《產(chǎn)權(quán)證明》原件）。此后，李文博一直實際占有使用該房屋至今。

2010年，王秀蘭曾起訴主張合同無效，理由包括：房屋為經(jīng)濟適用房性質(zhì)、女兒無權(quán)代理、自己受脅迫簽字等。但經(jīng)A號一審判決和B號二審判決生效確認：

房屋雖未取得不動產(chǎn)權(quán)證，但買賣協(xié)議不違反法律效力性強制性規(guī)定，合法有效；

李文博已足額付款，王秀蘭關(guān)于“受脅迫”等主張無證據(jù)支持；

判令王秀蘭騰退并交付房屋。

2024年，因政策調(diào)整，一號房屋已具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證條件。李文博要求王秀蘭及甲公司（原開發(fā)單位）配合過戶，遭拒。遂再次起訴，請求判令對方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助王秀蘭將一號房屋首次登記至其名下；

2. 王秀蘭在完成首次登記后七日內(nèi)，配合李文博將一號房屋轉(zhuǎn)移登記至李文博名下。

三、法院說理

1. 生效判決已確認合同有效，具有既判力

法院指出，此前A號、B號民事判決已明確認定《房屋買賣協(xié)議》合法有效，且李文博已履行全部付款義務，王秀蘭亦完成房屋交付。該事實具有法律約束力，不得重復爭議。

2. “小產(chǎn)權(quán)”不等于“無效交易”

雖然一號房屋最初僅持有鄉(xiāng)級《產(chǎn)權(quán)證明》，未取得不動產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)司法實踐，《城市房地產(chǎn)管理法》中“未取得權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定屬于管理性規(guī)范，不影響合同效力。

3. 女兒代簽+母親追認=有效代理

王雪最初代母簽約，雖無書面授權(quán)，但王秀蘭后續(xù)親自簽署協(xié)議、收取尾款、交付證件，構(gòu)成對代理行為的事后追認，買賣關(guān)系成立。

4. “受脅迫”主張缺乏證據(jù)，不予采信

王秀蘭多次聲稱遭毆打、脅迫，但始終未能提供報警記錄、醫(yī)療證明或有效證人證言，法院對其抗辯不予支持。

5. 現(xiàn)具備辦證條件，賣方負有協(xié)助義務

合同明確約定“協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證”，現(xiàn)政策允許辦證，王秀蘭作為出賣人及初始權(quán)利人，必須履行配合過戶的附隨義務。

四、律師提示

本案是典型的“小產(chǎn)權(quán)房長期交易后確權(quán)”糾紛。值得購房者注意：

小產(chǎn)權(quán)房買賣≠無效：只要不違反效力性強制性規(guī)定，且已實際履行，法院通常認可合同效力；

生效判決是確權(quán)利器：一旦法院確認合同有效并完成交付，即使多年未過戶，買方仍可主張履行；

口頭否認難推翻書面協(xié)議：主張“受脅迫”“不知情”必須提供扎實證據(jù)，否則難以撼動已履行十余年的交易。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊建議：購買安置房、回遷房等特殊性質(zhì)房產(chǎn)時，務必保留付款憑證、交接記錄，并爭取在基層產(chǎn)權(quán)文件上登記為權(quán)利人。若遇賣家反悔，應及時通過訴訟固定權(quán)利，避免久拖生變。