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一、案情介紹

2012年7月，陳明遠(yuǎn)與甲公司（原通州區(qū)某開發(fā)企業(yè)）簽訂兩份《拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》，約定以總價(jià)767,356元認(rèn)購(gòu)位于范莊的一號(hào)房屋和二號(hào)房屋。合同載明：房屋為“拆遷定向安置房”，兩年內(nèi)交付，并承諾在符合保障房條件后五年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。

簽約當(dāng)日，陳明遠(yuǎn)向甲公司指定賬戶支付全部房款，甲公司出具四張加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)。

然而，房屋始終未建成交付。經(jīng)了解，該樓盤實(shí)為政府批準(zhǔn)的公共租賃住房項(xiàng)目，不得對(duì)外銷售。2015年，住建部門已對(duì)甲公司擅自出售400余套公租房的行為作出行政處罰。

2023年，甲公司股權(quán)經(jīng)司法拍賣變更，新股東將公司更名為乙公司。陳明遠(yuǎn)遂起訴乙公司，請(qǐng)求：

1. 返還購(gòu)房款767,356元；

2. 賠償資金占用利息75萬(wàn)余元。

乙公司辯稱：公章遺失、付款無(wú)轉(zhuǎn)賬記錄、原告十多年未主張權(quán)利，且交易涉嫌虛假，應(yīng)駁回全部訴請(qǐng)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 確認(rèn)兩份《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效；

2. 乙公司于判決生效后十五日內(nèi)返還陳明遠(yuǎn)購(gòu)房款767,356元；

3. 支付資金占用費(fèi)（按LPR分段計(jì)算，總額不超過750,090.49元）；

三、法院說理

1. 公租房買賣違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效

公共租賃住房系面向特定困難群體的保障性住房，其用途、分配、管理均受國(guó)家嚴(yán)格規(guī)制。甲公司將公租房作為商品房出售，改變房屋保障性質(zhì)，損害社會(huì)公共利益，違反《民法典》第153條關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定。

2. 收據(jù)足以證明付款事實(shí)，公司更名不免除責(zé)任

雖無(wú)銀行流水，但四張加蓋財(cái)務(wù)章的收據(jù)金額與合同一致，形成完整證據(jù)鏈。乙公司作為甲公司權(quán)利義務(wù)承繼主體，依法應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。

3. 訴訟時(shí)效從合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)起算，未超期

法院指出，合同無(wú)效之債的返還請(qǐng)求權(quán)，訴訟時(shí)效自合同被確認(rèn)無(wú)效之日起算，而非交房逾期之日。因此，原告起訴未超過法定時(shí)效。

4. 資金占用費(fèi)按LPR標(biāo)準(zhǔn)支持，但設(shè)上限

因雙方對(duì)合同無(wú)效均有過錯(cuò)（買方未盡審慎義務(wù)，賣方違法售房），法院支持合理資金占用損失，但以原告主張的75萬(wàn)元為限。

四、律師提示

本案警示購(gòu)房者：

“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“定向安置”不等于合法產(chǎn)權(quán)房，務(wù)必核實(shí)房屋性質(zhì)（可查規(guī)劃許可、保障房公示名單）；

公租房、廉租房、安置房等政策性住房嚴(yán)禁買賣，即使簽了合同、付了全款，仍可能被認(rèn)定無(wú)效；

公司更名、股權(quán)變更不影響債務(wù)承繼，買方可向現(xiàn)主體主張權(quán)利；

合同無(wú)效≠血本無(wú)歸，購(gòu)房款可返還，合理資金占用損失也可主張。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：若已購(gòu)買類似“公租房”“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)盡快通過法律程序確認(rèn)合同效力，避免因開發(fā)商破產(chǎn)或政策變動(dòng)導(dǎo)致維權(quán)無(wú)門。