外國(guó)人在葡萄牙購(gòu)買房地產(chǎn)的核心原則是 “歐盟 / 歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)（EU/EEA）公民無(wú)特殊限制，非 EU/EEA 公民需合規(guī)文件，且可通過(guò)‘黃金簽證’政策關(guān)聯(lián)投資”，具體規(guī)則、流程及特殊政策如下：

一、外國(guó)人購(gòu)買資格與核心限制

1.EU/EEA 公民及實(shí)體：與本國(guó)公民平等待遇

歐盟（EU）、歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)（EEA）公民或注冊(cè)地在 EU/EEA 的法律實(shí)體（如有限責(zé)任公司 LDA、股份公司 SA），可在葡萄牙自由購(gòu)買、持有房地產(chǎn)，無(wú)數(shù)量、區(qū)域（除少數(shù)戰(zhàn)略區(qū)域外）或房產(chǎn)類型限制：

可直接獲取 “完全產(chǎn)權(quán)（Dominio Pleno）”，包含占有、使用、處分權(quán)，無(wú)需額外審批；

購(gòu)買農(nóng)業(yè)用地時(shí)，僅需向當(dāng)?shù)?“農(nóng)業(yè)與食品部（Ministério da Agricultura e Alimenta??o）” 提交 “農(nóng)業(yè)用途聲明”，確保用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，與葡萄牙公民適用同一標(biāo)準(zhǔn)；

無(wú)最低價(jià)格門檻，可購(gòu)買任何價(jià)位的住宅或商業(yè)地產(chǎn)（如商鋪、寫字樓）。

2.非 EU/EEA 公民及實(shí)體：需基礎(chǔ)合規(guī)文件，無(wú)普遍限制

個(gè)人：需滿足兩個(gè)核心條件：①申請(qǐng)葡萄牙稅號(hào)（Número de Identifica??o Fiscal, NIF）—— 向葡萄牙稅務(wù)機(jī)關(guān)（AT）申請(qǐng)，需提交護(hù)照（經(jīng)葡萄牙領(lǐng)事館認(rèn)證）、地址證明（如葡萄牙酒店預(yù)訂或租房合同）；②資金來(lái)源證明（銀行流水，反洗錢核查），若通過(guò) “黃金簽證” 投資，需額外提交投資計(jì)劃書。

實(shí)體：外國(guó)公司需通過(guò) “葡萄牙注冊(cè)實(shí)體”（如 LDA）購(gòu)買，公司需在葡萄牙商業(yè)登記處（Registo Nacional da Propriedade Industrial e de Empresas, RNPIE）備案，外資占比無(wú)限制，但需披露 “受益所有人信息”；購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)（如酒店、工業(yè)廠房）時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)需與房產(chǎn)用途一致（如物流公司僅可購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)用地）。

區(qū)域限制：僅 “軍事戰(zhàn)略區(qū)域”（如里斯本港口周邊、北部邊境部分區(qū)域）需額外獲得葡萄牙國(guó)防部審批，普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)區(qū)域禁令。

3.禁止購(gòu)買的類型

無(wú)論國(guó)籍，外國(guó)人不可購(gòu)買 “公共領(lǐng)域土地”（如市政公園、公共道路附屬土地）、“土著社區(qū)土地（Terras dos Povos Indígenas）”（僅限土著居民集體所有），及受生態(tài)保護(hù)的核心區(qū)域（如亞速爾群島部分自然保護(hù)區(qū)），除非獲得環(huán)境部豁免（僅適用于生態(tài)友好型投資項(xiàng)目）。

二、主要購(gòu)買結(jié)構(gòu)（三種核心模式）

外國(guó)人在葡萄牙購(gòu)買房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)需結(jié)合投資目的（自住、出租、黃金簽證）選擇，具體如下：

三、核心購(gòu)買流程（五步法定程序）

葡萄牙房地產(chǎn)交易實(shí)行 “公證前置、登記生效” 制度，公證人（Notário Público）是法定必要角色，核心登記機(jī)構(gòu)為 “土地登記處（Conservatória do Registo Predial）”，具體步驟如下：

1.第一步：申請(qǐng) NIF 與產(chǎn)權(quán)核查

申請(qǐng) NIF：向 AT 提交材料，流程 1-2 周，無(wú) NIF 無(wú)法簽署合同或繳納稅費(fèi)；

產(chǎn)權(quán)核查：委托葡萄牙律師向土地登記處調(diào)取房產(chǎn)的 “產(chǎn)權(quán)證書（Certid?o de Registo Predial）”，核查內(nèi)容：①賣方是否為合法所有權(quán)人；②房產(chǎn)是否存在抵押、查封、地役權(quán)（如公共設(shè)施通行權(quán)）；③是否屬于禁止購(gòu)買類型，若有瑕疵需賣方在交易前解除（如注銷抵押）。

2.第二步：簽署初步協(xié)議（Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV）

雙方簽署 “預(yù)約購(gòu)買協(xié)議”，約定核心條款：房產(chǎn)描述、成交價(jià)、定金（通常為 10%-20%）、最終交易時(shí)限（如 60 天內(nèi)）。定金由公證人或律師托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約，定金歸賣方所有（需扣除核查費(fèi)）。CPCV 需經(jīng)公證人認(rèn)證，具備強(qiáng)制執(zhí)行力。

3.第三步：繳納稅費(fèi)并獲取稅清證明

買方需在簽署正式協(xié)議前繳納 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（IMT）”，賣方需繳納 “增值稅（VAT，僅新房）” 及 “資本利得稅”，具體稅費(fèi)如下：

買方稅費(fèi)：IMT（階梯稅率，首套房 15 萬(wàn)歐元以下免征，15-25 萬(wàn)歐元 1%，超 25 萬(wàn)歐元 2%-6%，區(qū)域不同有差異）、公證費(fèi)（成交價(jià) 0.5%-1%）、登記費(fèi)（固定費(fèi)用 + 成交價(jià) 0.1%）；

賣方稅費(fèi)：VAT（新房 23%，二手住宅豁免）、資本利得稅（個(gè)人 28%、公司 21%，按售價(jià)與成本差額計(jì)算）；雙方繳稅后，AT 出具 “稅清證明（Certificado de Registo de Impostos）”，為后續(xù)登記必要材料。

4.第四步：簽署正式公證書（Escritura Pública）

在公證人面前簽署正式買賣協(xié)議，公證人需核查：①買賣雙方身份與 NIF 有效性；②非 EU/EEA 買方的資金來(lái)源；③黃金簽證投資者的投資資格。協(xié)議需明確：房產(chǎn)的 Registo Predial 編號(hào)、面積、邊界，及賣方需結(jié)清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。簽署后，公證人需在 15 天內(nèi)將協(xié)議提交至土地登記處。

5.第五步：產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)生效關(guān)鍵）

土地登記處收到公證書及稅清證明后，核查無(wú)誤即完成 “所有權(quán)過(guò)戶登記”，更新產(chǎn)權(quán)證書至買方名下。登記完成后，買方正式成為合法所有人，可通過(guò)土地登記處官網(wǎng)查詢登記信息；黃金簽證投資者需同步向移民局（SEF）提交 “房產(chǎn)登記確認(rèn)函”，用于居留申請(qǐng)。

四、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)提示

1.賣方的強(qiáng)制責(zé)任

產(chǎn)權(quán)保證：無(wú)論協(xié)議是否約定，賣方需保證產(chǎn)權(quán) “完整無(wú)瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張，需返還買方購(gòu)房款并賠償利息（按葡萄牙央行基準(zhǔn)利率 + 2% 計(jì)算）；

隱藏缺陷擔(dān)保：對(duì)房產(chǎn) “隱藏缺陷”（如結(jié)構(gòu)裂縫、水管故障）承擔(dān)責(zé)任，買方可在登記后 5 年內(nèi)向法院主張 “價(jià)格減免”（最高為成交價(jià)的 30%）或 “解除合同”，賣方不得通過(guò)協(xié)議免除該責(zé)任；

文件交付：需向買方交付完整材料：原產(chǎn)權(quán)證書、稅清證明、房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告（二手房產(chǎn)），若為黃金簽證關(guān)聯(lián)房產(chǎn)，需額外提供 “房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”（由移民局認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具）。

2.外國(guó)人特殊風(fēng)險(xiǎn)

黃金簽證政策變動(dòng)：2024 年起，葡萄牙黃金簽證對(duì) “沿海熱門區(qū)域”（如里斯本、波爾圖、阿爾加維）的投資門檻提高至 50 萬(wàn)歐元，內(nèi)陸區(qū)域維持 28 萬(wàn)歐元，需提前確認(rèn)投資區(qū)域分類；

NIF 有效性：非 EU/EEA 公民的 NIF 需每年向 AT 提交 “居住狀態(tài)聲明”，若長(zhǎng)期離境（超 6 個(gè)月）需委托當(dāng)?shù)卮砣司S護(hù)，否則可能影響房產(chǎn)交易；

外匯匯出：出售房產(chǎn)后，非 EU/EEA 公民匯出資金需向葡萄牙央行（Banco de Portugal）提交 “交易證明”（公證書、稅清證明），單筆超 10 萬(wàn)歐元需額外申報(bào)資金用途。

五、特殊政策：黃金簽證（Residência por Investimento）

非 EU/EEA 公民購(gòu)買葡萄牙房地產(chǎn)可關(guān)聯(lián) “黃金簽證”，核心條件與權(quán)益如下：

投資門檻：低密度區(qū)域≥28 萬(wàn)歐元（修復(fù)老建筑≥35 萬(wàn)歐元）、其他區(qū)域≥50 萬(wàn)歐元；

居留權(quán)益：首次獲 1 年居留，可續(xù)簽 2 次（每次 2 年），持有 5 年且滿足 “每年居住 7 天” 可申請(qǐng)永居；

限制：黃金簽證關(guān)聯(lián)房產(chǎn)需持有至少 5 年，期間不可出售（除非替換為同價(jià)值其他符合條件的房產(chǎn)），且僅可出租≤50% 面積（若為住宅）。

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