作者|拉面安

來源|汽車服務(wù)世界（ID：asworld168）

最近看到一種說法：摧毀電商的是退貨，摧毀實體的是房租。

這句話在當(dāng)下聽來，顯得尤為刺耳，卻又無比真實。

前兩天看到“老張聊汽配”發(fā)的一個視頻，內(nèi)容提到“青海西寧某汽配城，在大環(huán)境不好的情況下，租金翻倍漲，是怎么回事”，對此老張的評價是“頭發(fā)想卷了也沒想出來”。

不要說老張，相信看到這個消息的同行基本都是目瞪口呆，百思不得其解，日子難些的可能徹底被這波窒息操作整不會了，畢竟“漲的是租，收的是命”。

同樣的情況在汽修店身上也在上演。

有從業(yè)者表示：“老板開路虎也扛不住一年100多萬的房租。”

根據(jù)F6汽車科技的數(shù)據(jù)，2025年上半年，汽服門店進(jìn)廠臺次和產(chǎn)值收入同比分別下滑4%和5%，下半年行業(yè)仍未見回暖跡象。加上這幾年消費(fèi)降級，利潤進(jìn)一步被壓縮，但運(yùn)營費(fèi)用卻一分沒少，很多傳統(tǒng)大店都在倒閉和做成小店。

這種情況下，即便不漲，房租在今天很多時候也是實體人決定“堅持與否”的那道分水嶺。

一、汽配城租金“翻倍”；20多年修車店“漲租太多”搬了

觀一隅未必知道全貌，但再小的個案都是當(dāng)前汽服行業(yè)的真實切片。

以前，“房東漲租或者通過收取其他費(fèi)用變相漲租”實為常態(tài)；但后疫情時代，“漲租”不再是房東與租客之間心照不宣的默契。

成本高企、謹(jǐn)慎權(quán)衡成為實體人必須面對的日常，商戶與房東之間的關(guān)系也因此發(fā)生了微妙而深刻的變化——從過去的依附與共生，轉(zhuǎn)向了更多的博弈與權(quán)衡。

商戶在成本壓力下開始精打細(xì)算，對每一分租金支出都更加敏感；而房東則面臨著是堅持高價導(dǎo)致長期空置，還是適度降價以維持穩(wěn)定現(xiàn)金流的艱難抉擇。

被電商平臺、品牌商自營體系、汽配平臺以及汽服連鎖四面狙擊的汽配城更是如此，生意每況愈下，曾經(jīng)的一鋪難求，變成了一張張貼在檔口的“轉(zhuǎn)讓”和“招租”告示。

這種時候，凡類似漲租的風(fēng)聲每每傳出，都令“汽配商戶與汽配城之間”嫌隙更大。

那么，西寧這家汽配城為何敢逆勢漲價呢？

第一種可能是，汽配城運(yùn)營方自身面臨成本壓力與經(jīng)營困境，試圖通過漲租轉(zhuǎn)嫁危機(jī)；或者是轉(zhuǎn)型投入的成本需要分?jǐn)偂?/p>

第二種可能是房東心態(tài)。

從商業(yè)邏輯看，汽配城作為傳統(tǒng)汽配流通生態(tài)的樞紐，依然保有某種隱性優(yōu)勢。

有行業(yè)觀察者指出，“圍繞汽配后市場的產(chǎn)品、信息、人才、物流、倉儲等要素都基本集中在汽配城”。每家商戶自成一套供應(yīng)鏈和銷售鏈，形成了一個小生態(tài)圈。

對許多深陷其中的商戶而言，搬遷意味著脫離生態(tài)圈，可能失去現(xiàn)有客戶網(wǎng)絡(luò)和行業(yè)信息渠道，這種隱性成本往往比租金上漲更難以承受。

汽配城可能正是看中了商戶們的這種困境，才敢于在逆境中漲租。

但倘若“翻倍漲租”的說法屬實，那么第一種的概率相對較大。因為即便生意最好的時候，“翻倍漲租”也不算常見，更何況在當(dāng)前行業(yè)整體承壓的背景下。但這無異于一場危險的賭博，它賭的是商戶對生態(tài)圈的依賴程度足夠高，高到足以承受如此劇烈的成本沖擊。

搜集資料的過程中，汽車服務(wù)世界發(fā)現(xiàn)，像“西寧汽配城”這樣翻倍漲的信息今年其實不多，但“漲租”或者“變相漲租”的汽配城或汽服店也的確存在。

有網(wǎng)友表示：“隔壁修車店差不多在這待了20多年，現(xiàn)在漲租太多才搬走的，換賣燒餅的了?！?/p>

而在今年2月，泉利重汽配件城物業(yè)將園區(qū)停車費(fèi)調(diào)整至原價近3倍，且去年剛漲過一波，“不繳費(fèi)還不讓入園，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了商戶的日常經(jīng)營”，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車費(fèi)漲幅過高。

據(jù)悉，這里最初每月每輛車的停車費(fèi)為30元左右，2024年漲至60元，“才轉(zhuǎn)過年來就要漲到170元，要是任憑物業(yè)隨意漲價，不知道后續(xù)會不會漲到五六百元?！?/p>

“泉利汽配城剛剛建成時我就入駐了，此前他們給入駐商家說的是不收取停車費(fèi)，但現(xiàn)在不但收取了停車費(fèi)，還連年上漲?！?/p>

這個價格并不是漫天要價，但在商戶經(jīng)營普遍承壓的當(dāng)下，任何超出預(yù)期的成本變動都顯得格外刺眼。

二、逆勢漲租背后，市場或正醞釀一輪“觸底測試”

以2021年（后疫情時代的第一年）為起點到現(xiàn)在，5年時間里，汽服行業(yè)的實體人在市場寒冬中經(jīng)歷了三輪關(guān)于房租的深度洗禮。

第一輪是2021年-2022年，房租“剛性”與早期“試探性漲租”并存。這兩年，盡管消費(fèi)市場復(fù)蘇乏力，但市場上租金報價與以往相比變化不大；

第二輪是2023年，實體店面的房租出現(xiàn)了一波猛漲，波及范圍其實不算廣，但漲幅明顯，且?guī)в袕?qiáng)烈的“報復(fù)性回調(diào)”色彩。

以餐飲行業(yè)為例，“門店租金‘三連跳’,上海一水果店無法承受，退租后怒拆裝修”、“生煎店漲租到120萬、老板無奈搬走”等新聞屢見報端，一方面是市場普遍對復(fù)蘇抱有樂觀預(yù)期，另一方面也折射出房東意圖快速彌補(bǔ)前三年損失的心態(tài)。

第三輪就是2024年至今，從“價格僵持”轉(zhuǎn)向“個案分化”，空置率成為關(guān)鍵變量。

這個階段，在“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)”政策持續(xù)發(fā)力下，市場開始慢慢向好，但始終未達(dá)預(yù)期，且各行各業(yè)內(nèi)卷成風(fēng)，實體行業(yè)的生存分化也開始加大，參與者的心態(tài)也發(fā)生了深刻變化。

體現(xiàn)到房租上就是：一些擁有穩(wěn)定客流和成熟商業(yè)生態(tài)的核心商圈或優(yōu)質(zhì)物業(yè)，其租金依然堅挺甚至不降反升；而部分區(qū)域店鋪的空置率越來越高，所以倒逼了一部分房東選擇“以價換量”維持入駐率。

汽服行業(yè)也是如此。

汽車服務(wù)世界在某同城上看到了沈陽一老牌汽配城2021年-2025年的租金變化，基本符合上述趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，該汽配城日均租金從2021年的1.29元/㎡/天波動下滑至2025年的0.82元/㎡/天，整體降幅明顯。其中，2023年曾出現(xiàn)37.16%的同比顯著上漲，這正是第二輪“報復(fù)性回調(diào)”的體現(xiàn)。

但另一張租金走勢圖卻能更清晰地看出一些細(xì)微變化。

進(jìn)入2024年和2025年，汽配城租金雖然繼續(xù)保持“同比下跌”態(tài)勢，但從2025年年中開始，該汽配城的商鋪日租金有了小幅上漲，此后連續(xù)幾個月都是環(huán)比上月保持穩(wěn)定，但同比去年上漲4.99%。

而這種小幅上漲，實際上打破了該汽配城自2021年以來租金持續(xù)下行的整體趨勢，可能預(yù)示著市場正在經(jīng)歷一輪“觸底測試”。

這一微妙變化背后，是多重因素共同作用的結(jié)果：

其一，供需關(guān)系再平衡。

經(jīng)過近兩年的市場出清，部分經(jīng)營不善的企業(yè)已被淘汰，留存下來的企業(yè)承租能力相對穩(wěn)定。

其二，流量邏輯已變。

線上獲客成本持續(xù)高企、公域流量紅利見頂，但扎實的實體店根據(jù)地作為服務(wù)履約中心和信任載體的價值日益凸顯，汽配和汽服企業(yè)這兩年又開始回歸線下三公里了。

其三，成本壓力持續(xù)傳導(dǎo)。

物業(yè)運(yùn)營所需的能源、人工及維護(hù)等剛性費(fèi)用普遍上漲，這部分新增成本最終需要通過租金進(jìn)行消化和轉(zhuǎn)移。

其四，市場信心局部修復(fù)。

部分區(qū)域顯現(xiàn)的客流回暖跡象，在一定程度上提振了業(yè)主信心，但多少有點幸存者偏差的意味。

這些特點在售后行業(yè)不同群體身上有不同的表現(xiàn)：4S店群體退網(wǎng)比例非常高、出清速度非?？欤黄赀@兩年整體轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)企穩(wěn)；而汽配業(yè)態(tài)比如汽配城也在通過業(yè)態(tài)調(diào)整、服務(wù)升級等措施，穩(wěn)定自己的核心商戶，優(yōu)化入駐結(jié)構(gòu)。

綜合以上因素來看，目前看到的一些“漲租”現(xiàn)象出現(xiàn)有一定道理。

但是，當(dāng)策略執(zhí)行在行業(yè)普遍承壓、商戶生存維艱的不合時宜的時候，對的也可能是錯的，至少不是最優(yōu)解。

三、空置率越來越高，房東分化將繼續(xù)加劇

尤其是今年，整個市場可以說是徹底進(jìn)入“整體承壓”與“局部觸底”并存的復(fù)雜階段。

在此背景下，包括汽服行業(yè)在內(nèi)的租賃市場，其根本特征已經(jīng)發(fā)生了變化：從“預(yù)期驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“基本面驅(qū)動”。

決定租金水平的，不再是對未來某個行業(yè)、或者說某個區(qū)域的樂觀或悲觀預(yù)測，而是由物業(yè)自身的硬實力、商戶真實的盈利能力以及所在商圈的客流量這些實實在在的基本面因素共同決定。

換句話說就是，高空置率將從市場結(jié)果，轉(zhuǎn)變?yōu)橹厮苁袌鲆?guī)則的主導(dǎo)力量。

在這個過程中，市場呈現(xiàn)出一種矛盾的混合狀態(tài)。

房東和租戶的“分化”日益加劇，并在認(rèn)知、策略和生存狀態(tài)上走向了不同的路徑。

而在高空置率環(huán)境下，房東群體開始分化，從“統(tǒng)一陣線”到“各自為戰(zhàn)”。

第一種，傾向于“以價換量”維持入駐率的房東，會開始明顯增加；

第二種，“試探性漲價”的房東還會有一波，且2025年會有一定的持續(xù)性，但絕大部分時候的大前提是“這個地方的生意比周邊同行好”；

當(dāng)然還有第三種，就是因自身成本壓力或?qū)Y產(chǎn)的估值考量，寧愿空置也不降價的老板，這類老板可能自己還背著貸款。

汽配或者汽服老板核心可以關(guān)注的就是第一類老板。

汽車服務(wù)世界專欄作者此前則在文章中提到，有汽配城發(fā)出了一則“2萬租5年”的通知，通知中明確提到在大環(huán)境的影響下，各車型汽配商戶的業(yè)績同比往年下滑約25%，強(qiáng)調(diào)“節(jié)約成本，抱團(tuán)取暖已勢在必行。”

汽服店也是如此。兔師傅曾在采訪中分享了旗下門店的“降租”舉措，從口罩事件結(jié)束的第一年就已經(jīng)開始了，且都是由總部團(tuán)隊直接與房東進(jìn)行洽談，并表示”大部分其實都談得下來，因為現(xiàn)在空租多、隔壁的房租已經(jīng)很便宜了，房東也不傻?！?/p>

此外，汽車服務(wù)世界在網(wǎng)上搜索和汽配城經(jīng)營模式類似業(yè)態(tài)（聚集性交易場所,位置大多數(shù)較為偏僻）的相關(guān)情況，有建材城商戶表示：“我們主干道上，房東和商量好一樣，集體下降了房租，還下降的不少，我們之前一年27萬，今年17萬，可能是房東也知道建材實在是不好做”。對此有網(wǎng)友評價，“自己降好一點，不降租戶慢慢的走了?！?/p>

畢竟，商業(yè)的本質(zhì)是共生共贏，而非零和博弈。

四、微利時代，汽服店的生存抉擇

當(dāng)然，汽服/汽配商戶作為租客，也在分化。

比如有兩類老板會繼續(xù)增加。

第一種就是撤離派，主要是抗風(fēng)險能力弱的小微商戶。一個東莞網(wǎng)友說“百業(yè)汽配城關(guān)門的商鋪好多。主要是高昂的房租讓租客不堪重負(fù)，紛紛搬走”。更有同行感慨：“房租高到飛起，日干夜干都不夠交房租”。

第二種則是求穩(wěn)派。這是大多數(shù)存量商戶的狀態(tài)，他們將拉鋸戰(zhàn)，以更日常、更分散的形式滲透在每一個續(xù)約談判中。

前兩年，華勝、兔師傅、寶麗等不少店面進(jìn)行了一輪搬遷，目的就是為了“降房租”，有博主表示2024年我有接近50%客戶都是因為房租新?lián)Q店，某修車店從小區(qū)大門左邊搬到大門右邊，一年房租省了13萬。

到了今年，除了搬遷降租外，選擇和房東協(xié)商“房租”的商戶明顯增多，談判策略也愈發(fā)理性和多元。

可能有老板會說，現(xiàn)在很多地方房租不都降了么，少的能降20%-30%，多的甚至對半砍了，談降租不是很容易嘛？

事實的確如此，但仍有大量店鋪巋然不動也是事實，其中，為老店降租尤為困難，而房東的漲租舉措，則往往首先落在續(xù)約租戶身上。

年初就有老板考慮要不要和房東談降點房租，但發(fā)現(xiàn)難度太高。有同行表示“一個月租金2萬多，還沒算人工，我去年也沒做了，想讓房東降價，他們不愿意，鋪面至今沒人租”。

這個分化的過程，顯然是微利時代不同個體的生存抉擇，這個過程會是痛苦的，因為租金未必是壓垮實體人的最后一根稻草，但可能是最重的那根之一。