還有1個(gè)月，2025年即將沒了。

顯而易見的是，未來一個(gè)月，鄭州樓市不會(huì)有啥大的浪花。

未來一個(gè)月，除了12月底的集中土拍外，就是高新區(qū)西美招商雲(yún)啟、金水北越秀金水云啟的開盤，及大來鄭東壹號(hào)院、建中九樾云筑、通派龍湖御潮云上的入市蓄客。

至于金茂北龍湖北岸項(xiàng)目、興瑞置業(yè)五龍口項(xiàng)目、信達(dá)七里棠樾七里2期、管南屹立置業(yè)項(xiàng)目、濱河萬祥紫境、金投豫發(fā)豫園2期等項(xiàng)目，大概率要到2026年入市了。

回看今年鄭州樓市，確實(shí)比較慘。

特別是下半年，很慘。

雖然已經(jīng)看不到具體的官方發(fā)布的整體成交數(shù)據(jù)，但肉眼可見的是今年鄭州樓市的銷售表現(xiàn)從7月開始一月不如一月。8不如7 ，9不如8 ，10不如9 ，11不如10。其中，最讓人大跌眼鏡的是今年國慶假期的樓市表現(xiàn)。除了幾個(gè)“誠意降價(jià)促銷盤”掀起了一點(diǎn)市場(chǎng)波浪外，其他盤基本啞火——其中包含眾多開盤后進(jìn)入平銷期的四代宅。

當(dāng)然，這種悲慘局面，不只是鄭州獨(dú)有，全國各大城市都一樣。下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)都慘不忍睹——包括最后補(bǔ)跌的成都樓市。我10月中旬去了成都幾天，考察了成都樓市。他們的日子確實(shí)也比較難過。明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2025年9月份。

好吧，既然都難，那就面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

抱怨無用。罵人無用。

當(dāng)下，鄭州樓市的新房市場(chǎng)很難。

微觀而言，難的根源在于“新房買房人消失了”。

1、原來占據(jù)半壁江山的地市縣城農(nóng)村來鄭買房(投資)人徹底消失不見了。他們是買漲不買跌。再加上收入下行，沒錢買也不敢買了。

2、原來占據(jù)20%市場(chǎng)規(guī)模的鄭州本地投資人不買了。他們有錢。只是看不到希望了。金盆洗手。更發(fā)愁的是手里的房子如何出手——大多都跌了。甚至跌到了買入價(jià)的70%倉位。

3、原來在鄭州的新鄭州人中的個(gè)體工商戶、小老板等群體，不買了。他們很難。沒錢了。

4、原來剛畢業(yè)就因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)上漲就買房的大學(xué)生，也不買了。一是他們沒錢買；二是他們的父母也因收入銳減也資助不了了；三是他們也不急——網(wǎng)絡(luò)忽悠大V告訴他們“不買房幸福一生”再加上他們還沒到結(jié)婚時(shí)，確實(shí)不急。

5、一線城市回鄭（河南）買房者也基本消失了。他們消失的原因，更復(fù)雜。多種多樣。

好吧，扣除以上五類人群，導(dǎo)致市場(chǎng)上真正的買房人，少之又少?；钴S在各抖音直播間咨詢問題的人，其實(shí)都是同一撥人。

并且，他們只看不買。觀望情緒濃烈。

他們?cè)诟鞔笾辈ラg亂逛，在各文章留言區(qū)亂逛，但下手買房時(shí)極為謹(jǐn)慎——就算當(dāng)他們決定買房時(shí)，又受到周圍親朋好友的勸阻：不要買，不要買，不要買！

這是當(dāng)下鄭州買房人的真實(shí)描述。

此種情況，導(dǎo)致供求關(guān)系的“有效的供”嚴(yán)重不足。這也決定了鄭州現(xiàn)在平均一個(gè)月只能賣2000——3000套房子。而上半年時(shí)，還能賣到4000——5000套房子。

要知道，2017、2018、2019那三年，鄭州平均能賣掉20000套房子。

是的，你沒看錯(cuò)，2萬套。

現(xiàn)在，是2017-2019高峰期時(shí)的1/8

與房?jī)r(jià)（主要是二手房房?jī)r(jià)）回撤30%——40%相比，銷量其實(shí)更慘烈。

慘烈的核心原因，是“買房人消失了”，是“有效需求嚴(yán)重不足”，是“很多人不敢買房”。

其實(shí)，這也正常。拿全國數(shù)據(jù)看，2021年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額高達(dá)18.19萬億元，去年已回撤到9.67萬億元。短短三年，腰斬50%。

今年，此數(shù)據(jù)會(huì)再度下滑。我預(yù)估會(huì)在8萬億—8.5萬億的狀態(tài)。

事物的另外一面，就是開發(fā)商樓盤“”的邏輯。

2025年，整個(gè)鄭州樓市呈現(xiàn)出清晰的狀態(tài)：

1、新房VS二手房

2、新盤VS存量盤

3、四代宅VS1、2、3代宅

分開來說。

整體數(shù)據(jù)表明，今年鄭州樓市平均每月的二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房成交量。部分月份，甚至是新房的2倍?！@一特征，和全國各大城市基本一致。鄭州提前走進(jìn)了二手房主導(dǎo)的新時(shí)代，這一時(shí)代的明顯開始時(shí)間點(diǎn)是2024年。

如果說之前很多人放棄買新房而買二手房是因?yàn)榕聽€尾的話，現(xiàn)在買二手房的最主要原因就是因?yàn)楸阋?！大量?shù)據(jù)顯示，一個(gè)新四代宅盤周圍的二手房?jī)r(jià)格甚至是其1/2。在“低價(jià)為王道”面前，什么四代宅五代宅毫無意義。

是的，過去一說買房不用問就是說買的是新房；現(xiàn)在一說買房需要附加一句：你買的是二手房還是新房？

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二手房是房地產(chǎn)新盤銷售最大的敵人。這個(gè)二手房不只是指新盤周圍其他盤的二手房，更包含同一個(gè)樓盤第一期、第二期的二手房房?jī)r(jià)?！@種情況，讓開發(fā)商痛苦不堪。你不可能永遠(yuǎn)不給交房后的業(yè)主發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證吧。

更痛苦的是，對(duì)于很多新盤樓盤交房后還沒賣完的幾十套、上百套甚至幾百套的庫存房源而言，買房人甚至理解其為二手房。看這些房時(shí)，他們內(nèi)心以同小區(qū)二手房房?jī)r(jià)看待，而不是新房房?jī)r(jià)看待。你說痛苦不痛苦？

是的，這就涉及第二個(gè)問題：新盤與存量盤之間的比較與博弈

看上圖，在目前鄭州主城區(qū)主流所售的66個(gè)新盤里，至少有一半已經(jīng)是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房（交付后的或馬上交付還未售出的房源）。圖里的數(shù)據(jù)，還不是全貌。如果從非主流樓盤全部統(tǒng)計(jì)上去的話，至少還要增加40個(gè)名單。

這些房源和現(xiàn)狀，令開發(fā)商痛苦不堪。

除了貝殼聚焦，除了降價(jià)促銷，別無他途。

想要有好的銷售結(jié)果，就算降價(jià)，還必須一次性降到位。只有一次性降到令買房人無法拒絕的地步時(shí)，買房人才會(huì)放棄二手房買新房?！缜拔乃f，買房人把他們視為同類。

這個(gè)觀察結(jié)論，從今年國慶期間幾個(gè)銷售量排名前列的存量房樓盤名單即可看出。

不降價(jià)吧，賣不動(dòng)。

降價(jià)吧，之前買房的業(yè)主不爽。

無奈。

不過，經(jīng)歷過數(shù)個(gè)樓盤降價(jià)的情況，目前過去的買房人也已經(jīng)麻木。今年幾乎不存在因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)導(dǎo)致老業(yè)主維權(quán)的情況了。因?yàn)樗麄円仓溃?strong>維也沒用！

最后，說下4代宅和老代宅之間的邏輯。

如果說去年以招商林嶼境為代表的首個(gè)四代宅掀起鄭州四代宅浪潮序幕的話，今年四代宅以摧枯拉朽之勢(shì)席卷鄭州樓市。每個(gè)四代宅盤都說自己是首創(chuàng)，每個(gè)四代宅盤都說自己得房率110——150%，就算沒有挑高空中露臺(tái)的也說自己是3.5代宅。

如果說去年和今年9月份之前四代宅在市場(chǎng)所向披靡的話，進(jìn)入10月份后，似乎大家對(duì)四代宅的熱情冷淡了很多——也許是四代宅太多的原因，也許是更多人明白了四代宅的短板問題。

這是市場(chǎng)的新變化。這種變化，開發(fā)商需要明白。

我們?cè)僭O(shè)想一個(gè)問題：當(dāng)目前市場(chǎng)之前的1、2、3代宅房源全都去化完畢后，當(dāng)明年幾乎所有的新地塊新樓盤都是四代宅的時(shí)候，大家豈不是都站在同一起跑線了？——所謂的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)不是優(yōu)勢(shì)了。因?yàn)榇蠹叶加小?/p>

這個(gè)問題也挺可怕，值得提前思考。

以上，是當(dāng)下鄭州樓市的核心表現(xiàn)和癥結(jié)所在。

其實(shí)，核心問題還是全國樓市的大勢(shì)問題，還是全國樓市的信心問題，還是對(duì)未來的悲觀預(yù)期問題。

目前雖然“供”小了，但“需”更少了。

導(dǎo)致市場(chǎng)的表現(xiàn)是：供大于求價(jià)格下跌

從供需角度看，“需”永遠(yuǎn)存在，“需”在壓抑和積累，“需”是多種多樣的。

未來的某天，“供”小到一定程度，壓抑的“需”涌現(xiàn)市場(chǎng)，供需之間會(huì)產(chǎn)生新的化學(xué)反應(yīng)。

那天，就是反彈繁榮之時(shí)。

我在等待釋放的那一天。

那一天，就在未來的某一天。

本文完。