過去鋼材需求的高增長(zhǎng)，建立在房地產(chǎn)擴(kuò)張和基建高投入的雙輪驅(qū)動(dòng)之上。進(jìn)入"十五五"階段后，這一邏輯正在失效：房地產(chǎn)被納入民生保障和高質(zhì)量發(fā)展框架，功能定位由增長(zhǎng)引擎轉(zhuǎn)向住房保障、存量盤活和改善型供給；基建則被限定在"適度超前、不過度超前"的邊界內(nèi)，受地方債務(wù)約束、財(cái)政可持續(xù)性和項(xiàng)目收益要求共同影響，難以再?gòu)?fù)制過去大幅對(duì)沖地產(chǎn)下行的路徑。鋼材需求由此從"總量擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"總量下臺(tái)階、結(jié)構(gòu)再分配"的新階段。

從總量看，"十五五"期間商品房銷售、新開工、竣工中樞將系統(tǒng)性下移。按本文基準(zhǔn)情景測(cè)算，年均新開工面積約5億平方米，銷售中樞約7.2億平方米，竣工中樞約4.3億平方米。對(duì)應(yīng)到螺紋鋼，若同時(shí)考慮新開工減量的直接拖累和施工面積持續(xù)萎縮的續(xù)建拖累，地產(chǎn)端年均需求較十四五均值水平減少約3600-4400萬(wàn)噸。價(jià)格中樞下移是繞不過去的結(jié)果。

但需求不會(huì)斷崖。城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)，新增進(jìn)城人口形成的剛性需求、存量住房更新替換、改善型置換，以及保障房、城市更新和"好房子"建設(shè)，仍將構(gòu)成鋼材需求的重要底盤。只是這些需求更多體現(xiàn)為托底和結(jié)構(gòu)補(bǔ)位，而不是重新拉動(dòng)總量擴(kuò)張。其中，保障房政策確定性最高，城市更新和城中村改造彈性最大，改善型住房則更可能抬升板材、型材、管材及部分深加工鋼材的需求韌性。在成本支撐替代需求支撐的新定價(jià)框架下，未來(lái)鋼材市場(chǎng)的核心，不再是等待地產(chǎn)總量反轉(zhuǎn)，而是把握結(jié)構(gòu)分化、品種輪動(dòng)和政策節(jié)奏帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

【正文】

一、舊邏輯失效：兩大支柱同步換擋，為何再難互補(bǔ)

過去二十年，鋼材需求的擴(kuò)張依賴兩條主線同向發(fā)力。房地產(chǎn)通過銷售放量、新開工擴(kuò)張和施工面積抬升，持續(xù)貢獻(xiàn)建筑鋼材需求；基建則通過逆周期加碼，在地產(chǎn)波動(dòng)時(shí)起到對(duì)沖作用，兩者共同抬高了鋼材總需求中樞。黑色系長(zhǎng)期形成的交易框架，本質(zhì)上就是圍繞“地產(chǎn)彈性”和“基建托底”兩個(gè)變量展開的。

“十五五”階段，這一框架已發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。公開版《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》將房地產(chǎn)放在第十二篇“加大保障和改善民生力度、扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富�！敝拢瑔瘟械谒氖恼隆巴苿�(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房保障體系、改善性住房供給、存量盤活和“好房子”建設(shè)；基礎(chǔ)設(shè)施部分則明確提出“堅(jiān)持適度超前、不過度超前”，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化布局、安全韌性和運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性。政策定位決定了，"十五五"周期房地產(chǎn)不再承擔(dān)高杠桿、高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張的舊角色，基建也不再承擔(dān)無(wú)限放大的逆周期功能。

為什么這次基建難以補(bǔ)上地產(chǎn)缺口？過去每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下行，基建能大規(guī)模加碼，根本前提是地方政府有充裕的加杠桿空間和投資意愿�！笆逦濉彪A段，這一前提已不復(fù)存在：債務(wù)化解是政策主線，土地出讓收入持續(xù)萎縮壓縮了配套財(cái)力，“不過度超前”的政策邊界又明確約束了項(xiàng)目收益和可持續(xù)性要求。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速2023-2025年分別為5.9%、4.4%、-2.2%，已逐年走弱，2025年更首次轉(zhuǎn)負(fù)。在此基礎(chǔ)上判斷，“十五五”期間狹義基建投資年均增速或維持在中低個(gè)位數(shù)、5%以內(nèi)，對(duì)鋼材的作用更多是托底，而不是再拉出一輪總量擴(kuò)張。綜上，鋼材需求已逐漸切換到“地產(chǎn)收縮、基建托底、結(jié)構(gòu)補(bǔ)位”的新格局。

二、總量中樞下移：核心指標(biāo)測(cè)算與螺紋鋼減量推導(dǎo)

1. 城鎮(zhèn)化底盤仍在，但不支撐新開工重回高位

（1）日本經(jīng)驗(yàn)：城鎮(zhèn)化自然拐點(diǎn)前底盤有支撐

理解中國(guó)住房需求的長(zhǎng)期走勢(shì)，日本的歷史經(jīng)驗(yàn)提供了參照坐標(biāo)。日本新開工在城鎮(zhèn)化率73%時(shí)（1972年）達(dá)到歷史峰值185.6萬(wàn)戶，隨即因石油危機(jī)沖擊大幅回落，1974年已跌至126萬(wàn)戶；此后于1975-1979年在140-153萬(wàn)戶區(qū)間維持了約五年，至1997年城鎮(zhèn)化率約76-78%時(shí)，才進(jìn)入趨勢(shì)性下行通道。這說明，在城鎮(zhèn)化率觸及76-78%的自然成熟區(qū)間之前，住房需求的底盤仍有支撐。

中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率67.89%，按日本的參照坐標(biāo)，尚處于自然拐點(diǎn)（76-78%）之前約8-10個(gè)百分點(diǎn)的區(qū)間，城鎮(zhèn)化對(duì)住房需求的托底作用仍將持續(xù)，這是判斷螺紋鋼需求“有底”的重要依據(jù)之一。

（2）真實(shí)住房需求量化推導(dǎo)

①新增城鎮(zhèn)人口需求

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2025年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2025年末全國(guó)城鎮(zhèn)化率67.89%，城鎮(zhèn)常住人口95380萬(wàn)人。若“十五五”末城鎮(zhèn)化率升至70%，新增城鎮(zhèn)常住人口約2954萬(wàn)人，按第七次全國(guó)人口普查家庭規(guī)模2.62人/戶折算約1128萬(wàn)戶。其中，參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局流動(dòng)人口調(diào)查，進(jìn)城人口中約35-45%通過租房、宅基地或保障房解決居住問題，實(shí)際產(chǎn)生購(gòu)房需求的比例保守/基準(zhǔn)/樂觀分別取55%/65%/75%，以戶均90平方米估算，年均剛性住房總需求約1.12/1.32/1.52億平方米，假設(shè)其中約90%通過購(gòu)買新房實(shí)現(xiàn)（進(jìn)城人口首次購(gòu)房以商品新房為主），對(duì)應(yīng)新房需求約1.01/1.19/1.37億平方米。

②更新替換需求

城鎮(zhèn)存量住房約3.6-4.0億套，按年均0.5%折舊更新率（參考住建部危舊房統(tǒng)計(jì)：棚改結(jié)束后自然折舊約0.4-0.6%/年），年均更新替換套數(shù)約180-200萬(wàn)套，以套均建筑面積約70平方米估算，年均更新替換總需求約1.26-1.40億平方米，假設(shè)其中約65%通過新房解決（另外35%選擇品質(zhì)較好的次新二手房），對(duì)應(yīng)新房需求約0.82-0.91億平方米。

③改善性面積提升需求

改善需求采用“城鎮(zhèn)人均住房面積年均提升量”直接測(cè)算。依據(jù)：第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示2010年城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積約31.6平方米（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局常住人口口徑），第七次人口普查顯示2020年升至38.6平方米，十年提升7.0平方米，年均約0.70平方米/人。"十五五"期間隨城鎮(zhèn)化放緩和住房趨于飽和，提升速度將明顯下降，參考中指研究院預(yù)測(cè)（五年累計(jì)提升約2.1平方米，年均0.42平方米/人），本文三情景取0.35/0.42/0.50平方米/人/年，對(duì)應(yīng)改善總需求約3.34/4.01/4.77億平方米，2030年末城鎮(zhèn)人均住房面積對(duì)應(yīng)約42.2/42.6/43.0平方米，處于合理區(qū)間。假設(shè)改善型購(gòu)房者中約61%選擇新房（“好房子”新國(guó)標(biāo)落地以來(lái)，改善型新房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升，2025年重點(diǎn)城市120平方米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)），對(duì)應(yīng)新房需求約2.03/2.49/2.92億平方米。

④拆遷改造需求

拆遷改造方面，參考中指研究院測(cè)算，"十五五"期間城中村改造和危舊房拆遷年均帶來(lái)住房總需求約2.68億平方米。假設(shè)其中約30%通過實(shí)物安置由保障房承接，不計(jì)入商品住宅銷售；其余約70%為貨幣安置，貨幣安置居民中約57%選擇購(gòu)買新商品住宅（其余選擇二手房或租房，參照當(dāng)前市場(chǎng)新房占新房+二手合計(jì)成交約55-60%的比例），由此推算拆遷改造帶動(dòng)新商品住宅需求：2.68億 × 70% × 57% ≈ 1.07億平方米（基準(zhǔn)）。保守/樂觀情景對(duì)應(yīng)城中村改造推進(jìn)力度不同，分別取0.94-1.21億平方米。

將四項(xiàng)需求中流向新房的部分加總，即得真實(shí)新建住宅需求。剛性購(gòu)房以新房為主（承接率90%），更新替換65%、改善型約61%、拆遷安置約40%（基準(zhǔn)）。四項(xiàng)新房需求之和對(duì)應(yīng)住宅銷售面積為5.6億平方米，再換算商品房全口徑得到約6.8億平方米（基于2025年實(shí)際住宅/商品房結(jié)構(gòu)≈83%）。

考慮到十五五期間房地產(chǎn)投資屬性雖大幅弱化，但仍有約5%的投資性購(gòu)房需求存在（較市場(chǎng)高峰期15—20%大幅收縮），最終商品房銷售預(yù)測(cè)約為7.2億平方米（基準(zhǔn)情景）。

（3）存量庫(kù)存約束：真實(shí)需求不能直接轉(zhuǎn)化為當(dāng)期新開工

不過需注意，中國(guó)與日本存在一個(gè)關(guān)鍵差異：日本是在需求自然成熟后開工才逐步回落，而中國(guó)是在城鎮(zhèn)化率僅65%時(shí)，就因超前建設(shè)積累的天量庫(kù)存、房企債務(wù)危機(jī)等外生因素，導(dǎo)致新開工提前大幅下跌。截至2025年末，全國(guó)房屋待售面積7.66億平方米（其中住宅4.02億平方米），在建未售估計(jì)約33億平方米，廣義潛在過剩約41億平方米。在庫(kù)存消化階段，真實(shí)需求不會(huì)全部轉(zhuǎn)化為當(dāng)期新開工，新房銷售還要同時(shí)與二手房競(jìng)爭(zhēng)分流（2025年重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模已接近甚至超過新房）。

因此，城鎮(zhèn)化托底需求真實(shí)存在，但巨量存量的消化周期決定了新開工的底部將在低位運(yùn)行相當(dāng)時(shí)間，"十五五"期間基準(zhǔn)情景下年均房屋新開工約5億平方米，是供給端主動(dòng)向真實(shí)需求對(duì)齊的必要調(diào)整過程。

2. “十四五”完整數(shù)據(jù)與“十五五”三情景預(yù)測(cè)（單位：億平方米）

以十四五年均值為基準(zhǔn)，"十五五"各指標(biāo)預(yù)測(cè)如下。新開工方面，2025年實(shí)際5.88億平方米，同比下降20.4%；2026年1-2月實(shí)際同比-23.1%，預(yù)計(jì)全年降幅約8-12%，此后隨保交樓推進(jìn)、土地成交降幅收窄而逐步收斂，2030年趨近4.7億平方米的新平衡。銷售方面，2026年受二手房持續(xù)分流和新房供給收縮影響，預(yù)計(jì)同比約-9%（約8億平方米）；此后降幅逐年收窄，"十五五"均值基準(zhǔn)約7.2億平方米，與本文真實(shí)居住需求底盤逐步收斂�？⒐笮麻_工2-3年，2026-2027年仍消化2022-2024年在建存量，2028年起隨前期低開工傳導(dǎo)而趨于低位企穩(wěn)。

3. 螺紋鋼地產(chǎn)端需求減量測(cè)算

（1）新開工減量的直接拖累

開工前幾個(gè)月為地下工程集中施工階段，螺紋鋼用量占全周期的30-35%，是新開工對(duì)用鋼拉動(dòng)最直接的環(huán)節(jié)。以十四五年均房屋新開工10.95億平方米為基準(zhǔn)，"十五五"基準(zhǔn)情景年均約5億平方米，年均減量約6億平方米。依據(jù)Mysteel行業(yè)測(cè)算，每減少1億平方米房屋新開工面積對(duì)應(yīng)螺紋鋼需求減量約500-600萬(wàn)噸，與中國(guó)建筑科學(xué)研究院建筑用鋼量指標(biāo)可交叉驗(yàn)證（住宅及商辦建筑綜合用鋼強(qiáng)度約50-60kg/m2，即每?jī)|平方米約500-600萬(wàn)噸）；由此推算新開工減量對(duì)螺紋鋼的年均拖累約3000-3600萬(wàn)噸（基準(zhǔn)情景）。

（2）施工面積持續(xù)萎縮的續(xù)建拖累

施工面積代表當(dāng)期所有在建未竣工項(xiàng)目的持續(xù)用鋼，是更具長(zhǎng)期性的需求底盤。2025年末施工面積65.99億平方米，同比下降10.7%；2026年1-2月累計(jì)53.54億平方米，同比下降11.7%，為近年降幅最大階段——此時(shí)施工面積消耗的仍是2023年前后開工斷崖遺留的存量。此后隨新開工降幅逐步收窄，施工面積同比降幅也將收斂，但滯后約2-3年。值得注意的是，歷史上每年有5-12億平方米的在建項(xiàng)目因停工、爛尾等原因從施工統(tǒng)計(jì)中核減，這一隱性消耗隨保交樓的持續(xù)推進(jìn)將逐步收窄，但短期內(nèi)仍會(huì)加速施工面積的去化。綜合判斷，"十五五"期間施工面積均值約51億平方米，較十四五均值82.2億平方米減量約31億平方米，按每減少1億平方米對(duì)應(yīng)螺紋鋼年需求減少約20-25萬(wàn)噸測(cè)算，續(xù)建拖累約620-775萬(wàn)噸。

綜上，基準(zhǔn)情形下螺紋鋼地產(chǎn)端年均需求較十四五均值水平減少約3600-4400萬(wàn)噸。這是建設(shè)規(guī)模從超前擴(kuò)張向真實(shí)需求回歸過程中，不可避免的結(jié)構(gòu)性重定價(jià)。

三、結(jié)構(gòu)性對(duì)沖：缺口怎么補(bǔ)，需求會(huì)落到哪些地方

總量中樞下移并不意味著需求斷崖。保障房、城市更新和改善型住房三條線索，將在商品房萎縮的背景下形成真實(shí)且持續(xù)的對(duì)沖，這也是判斷鋼材需求"有底"的核心依據(jù)。

1.最確定的對(duì)沖項(xiàng)：保障性住房

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)建設(shè)籌集各類保障性住房172萬(wàn)套（間），2025年為121萬(wàn)套（間），較上年下降約30%。下降原因之一是口徑結(jié)構(gòu)變化：近年來(lái)收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房的比例持續(xù)上升，“建設(shè)籌集”中能夠?qū)?yīng)新增施工、真正拉動(dòng)鋼材需求的純新建部分，占比已低于全口徑套數(shù)的一半。展望"十五五"，隨著配售型保障房加大力度，全口徑套數(shù)有望逐步回升至150-200萬(wàn)套/年，但“收儲(chǔ)存量商品房”仍將是重要籌集方式，純新建比例難以顯著提升。若按新增建設(shè)部分占全口徑40-50%、單套建筑面積65平方米、綜合用鋼強(qiáng)度40千克/平方米、螺紋鋼占比50%測(cè)算，保障房對(duì)螺紋鋼的年均新增支撐約80-130萬(wàn)噸，占地產(chǎn)端年均減量（3600-4400萬(wàn)噸）的比例約2-3%，規(guī)模貢獻(xiàn)有限，但政策確定性高、節(jié)奏相對(duì)可預(yù)期，是需求底部較穩(wěn)定的支撐項(xiàng)。

2.彈性最大的對(duì)沖項(xiàng)：城市更新與城中村改造

城市更新和城中村改造的對(duì)沖彈性更大，但不確定性也更高，取決于拆舊建新比例、建筑密度變化、資金到位節(jié)奏和地方推進(jìn)力度。2025年中央已明確“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，并允許專項(xiàng)債支持盤活閑置存量土地，政策支持力度在加大。從用鋼結(jié)構(gòu)看，城市更新更偏向板材、型材、管材等中高端品規(guī)，對(duì)螺紋鋼的直接提振相對(duì)有限；但拆舊改造帶來(lái)的廢鋼供給持續(xù)釋放，對(duì)電爐鋼成本曲線的長(zhǎng)期影響值得跟蹤。

3.最容易被低估的對(duì)沖項(xiàng)：改善型住房與"好房子"建設(shè)

高得房率、大戶型、低密度產(chǎn)品占比持續(xù)上升，2025年上海新房成交中120m2以上戶型占比超三分之一，印證改善型需求的結(jié)構(gòu)韌性。單位面積用鋼強(qiáng)度通常高于普通剛需住宅，在總量收縮的背景下，改善型結(jié)構(gòu)升級(jí)為高品質(zhì)建材和深加工鋼材提供了結(jié)構(gòu)性支撐，這一趨勢(shì)在"好房子"新國(guó)標(biāo)（層高不低于3米、4層以上設(shè)電梯）落地后將進(jìn)一步強(qiáng)化。

總的來(lái)看，保障房的實(shí)際鋼材拉動(dòng)因存量收購(gòu)比例上升而受限，城市更新和改善型住房的結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)更多體現(xiàn)在品種和區(qū)域?qū)用�，而非總量補(bǔ)位。政策落地到形成實(shí)物工作量通常存在6-18個(gè)月時(shí)滯，短期供需矛盾仍可能被放大；但中長(zhǎng)期底盤并不差，這也是螺紋鋼價(jià)格下行有限的重要支撐。

四、市場(chǎng)含義：價(jià)格中樞重定價(jià)與三類可交易邏輯

"十五五"期間，螺紋鋼等地產(chǎn)鏈品種或?qū)⒔?jīng)歷一次結(jié)構(gòu)性重定價(jià)：需求中樞系統(tǒng)性下移，而供給端階段性剛性仍在，價(jià)格將在這一再平衡過程中尋找新的中樞。

未來(lái)螺紋鋼價(jià)格底部更多由成本端支撐，尤其是廢鋼和焦炭成本，而不再主要依賴需求端的改善。與此同時(shí)，需求彈性也會(huì)明顯收縮。過去市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)“銷售邊際回暖-新開工預(yù)期上修-螺紋盤面快速拉漲”的鏈條，未來(lái)這種反應(yīng)大概率會(huì)弱化。原因在于，銷售向投資的傳導(dǎo)效率下降，而投資內(nèi)部又分化為保障型、改善型和存量更新三類建設(shè)，單一變量已難以再驅(qū)動(dòng)全市場(chǎng)重估。

但這不意味著市場(chǎng)沒有機(jī)會(huì)，以下三條線索值得持續(xù)跟蹤：

（1）2025年北京、上海、深圳等核心城市去化周期已收窄至8-12個(gè)月，特別是部分優(yōu)質(zhì)地段庫(kù)存加速去化。在新開工持續(xù)低迷的背景下，核心城市供給側(cè)收縮早于需求側(cè)復(fù)蘇，價(jià)格底部率先形成，并向土地市場(chǎng)、開發(fā)投資傳導(dǎo)。一旦核心城市新開工出現(xiàn)邊際回升信號(hào)，將是螺紋鋼需求階段性修復(fù)最直接的前置指標(biāo)。

（2）螺紋鋼與熱卷等品種之間的結(jié)構(gòu)分化行情。螺紋鋼最核心的需求來(lái)源仍是住宅新開工和傳統(tǒng)基建，而這兩端在"十五五"期間都面臨收邊，中樞下移更為確定；相比之下，板材、型材、管材等品種更多受城市更新、地下工程、公共配套和高品質(zhì)住宅建設(shè)帶動(dòng)，需求韌性相對(duì)更強(qiáng)。品種間的相對(duì)強(qiáng)弱和價(jià)差變化，將成為中周期內(nèi)更值得重視的交易線索。

（3）廢鋼供給釋放對(duì)電爐成本曲線和螺紋鋼價(jià)格下限的重估。隨著城市更新、拆舊改造等推進(jìn)，廢鋼供給仍有增加空間，這將影響電爐鋼成本和螺紋鋼價(jià)格下限。相關(guān)供給結(jié)構(gòu)變化的定價(jià)影響，后續(xù)值得持續(xù)跟蹤。

除品種分化外，區(qū)域分化同樣會(huì)越來(lái)越明顯。人口凈流入、都市圈擴(kuò)張和更新任務(wù)較重的城市，鋼材需求韌性通常強(qiáng)于人口流出、庫(kù)存偏高、開發(fā)投資持續(xù)偏弱的地區(qū)。部分三四線城市在建庫(kù)存規(guī)模較大，但人口持續(xù)流出、真實(shí)需求不足，單靠時(shí)間難以完成自然出清，"十五五"期間區(qū)域性鋼材需求的分化程度，很可能強(qiáng)于過去幾個(gè)五年。

風(fēng)險(xiǎn)方面，主要關(guān)注兩點(diǎn)：一是出口窗口突然收窄。若貿(mào)易摩擦加劇、外需承壓，鋼材出口回落會(huì)進(jìn)一步放大內(nèi)需中樞下移的壓力。二是供給側(cè)產(chǎn)能壓縮超預(yù)期。若去產(chǎn)能力度明顯強(qiáng)于市場(chǎng)預(yù)期，供給端將為價(jià)格提供額外支撐，價(jià)格底部也可能高于單純成本支撐對(duì)應(yīng)的理論水平。