日常生活中，不少業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意而選擇拒交物業(yè)費(fèi)，但這招在法律上是否總能“奏效”？近期，上海市某法院審理的一起物業(yè)費(fèi)糾紛案，為我們提供了明確的答案。一下信息有浙江德凡律師事務(wù)所紹興郝小青律師整理發(fā)布。

一、 案情簡(jiǎn)介

原告是上海某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，被告是該小區(qū)的業(yè)主徐某。物業(yè)公司起訴要求徐某支付從2019年1月1日至2024年12月31日，共計(jì)6年的物業(yè)費(fèi)5,544元。

庭審中，徐某業(yè)主提出了兩點(diǎn)抗辯理由：

1. 服務(wù)不到位：認(rèn)為物業(yè)公司長(zhǎng)期未能解決其房屋漏水和車(chē)位問(wèn)題。
2. 訴訟時(shí)效已過(guò)：認(rèn)為部分物業(yè)費(fèi)（如2019-2020年的費(fèi)用）已超過(guò)三年的訴訟時(shí)效，且未收到過(guò)催繳律師函。

二、 法院判決與理由

最終，法院判決業(yè)主徐某需在判決生效后十日內(nèi)向物業(yè)公司全額支付5,544元物業(yè)費(fèi)。法院為何會(huì)這樣判？主要基于以下兩點(diǎn)核心法律分析：

1. 關(guān)于“服務(wù)不到位”的抗辯：證據(jù)是關(guān)鍵

法院認(rèn)為，業(yè)主徐某雖然提出了物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題，但其提供的證據(jù)不足以證明：

• 房屋漏水、車(chē)位等問(wèn)題是物業(yè)公司的法定或合同約定責(zé)任。
• 物業(yè)公司存在根本性的違約行為，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

普法要點(diǎn)：在法律上，“服務(wù)有瑕疵”和“可以拒交全部物業(yè)費(fèi)”不能直接劃等號(hào)。業(yè)主如果以服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)，需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。例如，需要證明是物業(yè)公司的失職直接導(dǎo)致了損失，且問(wèn)題長(zhǎng)期、普遍存在，嚴(yán)重影響基本居住環(huán)境。僅僅口頭上的“不滿意”，很難得到法院支持。正確的做法是，在問(wèn)題發(fā)生時(shí)，及時(shí)通過(guò)書(shū)面、照片、視頻等方式固定證據(jù)，并向物業(yè)公司正式報(bào)修或投訴。

2. 關(guān)于“訴訟時(shí)效”的抗辯：中斷時(shí)效有講究

這是本案的一個(gè)核心法律知識(shí)點(diǎn)。徐某認(rèn)為2019-2020年的費(fèi)用已超過(guò)三年訴訟時(shí)效。但法院查明，物業(yè)公司曾多次采取行動(dòng)：

• 于2021年7月、9月兩次郵寄律師函，催討2019-2020年的費(fèi)用。
• 于2025年2月再次郵寄律師函催討全部費(fèi)用。
• 在2023年10月至2024年8月期間，通過(guò)居委會(huì)申請(qǐng)了調(diào)解。

普法要點(diǎn)：根據(jù)《民法典》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。但是，訴訟時(shí)效會(huì)因“權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請(qǐng)求”而中斷，中斷后，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

• 發(fā)送律師函、申請(qǐng)調(diào)解等行為，都屬于法律認(rèn)可的“提出履行請(qǐng)求”，能夠產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的法律效果。
• 更重要的是，法院指出，只要物業(yè)公司有證據(jù)證明其發(fā)出了催繳通知，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際收到，都不影響訴訟時(shí)效中斷的效力。

因此，由于物業(yè)公司持續(xù)、有效地進(jìn)行了催討，本案的訴訟時(shí)效多次中斷，導(dǎo)致其主張的全部費(fèi)用（包括2019年的）均未超過(guò)法定訴訟時(shí)效。