文︱劉德科

萬科還能怎么樣？昨天〔2025/11/26〕，萬科發(fā)布公告，債券將尋求展期。要展期的，是本應(yīng)于2025年12月15日兌付的一筆20億元境內(nèi)債。展期，就是寬限日期、拖延還款的意思。

如果在關(guān)于純民營房企的傳播語境中，那么債務(wù)展期是有一個很殘酷的近義詞，叫做「爆雷」。還好，萬科剩有一些尊嚴(yán)——?dú)埵５哪且恍┳饑?yán)，主要由萬科過往的社會責(zé)任感、過往的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力與現(xiàn)如今它體內(nèi)的國資成分這三部分組成。所以，不是「爆雷」，而是「展期」。

過去四年多以來，任何一家瀕臨困境或可能瀕臨困境的房企，要逃出生天，必然要同時做這三件事情：第一，逆勢拿地；第二，訓(xùn)練出極致的工程周轉(zhuǎn)速度；第三，鍛造出清晰的產(chǎn)品系。

我們先來看「逆勢拿地」。這是反直覺的。但這是逃出生天的關(guān)鍵。如果不拿地，只是強(qiáng)調(diào)在手項目的庫存去化，那么好賣的很快就會賣光，留在手上的基本上都是難賣的老大難，可售貨值結(jié)構(gòu)只會越來越惡化，最終導(dǎo)致流動性的進(jìn)一步癱瘓。逆勢拿地，在優(yōu)質(zhì)城市的熱門區(qū)域拿地，是為了調(diào)貨值結(jié)構(gòu)，是為了獲取活水。

這個道理，是被活下來的房企（包括一部分央國企）驗(yàn)證過的。這個道理，我們早在一年半以前〔2024/4/16〕，在萬科承認(rèn)遭遇「經(jīng)營性困難」之時（當(dāng)時深鐵尚未接管萬科），就已經(jīng)公開呼吁過〔詳見德科未來城市2024/4/16〕。

在深鐵接管萬科〔2025/1/27〕前夕，我們也公開呼吁過：「賣好資產(chǎn)是本能反應(yīng)，是被動求生，強(qiáng)化逆勢拿地，為緊繃的流動性補(bǔ)充活水，是主動應(yīng)對，需要定力和勇氣?！埂苍斠姷驴莆磥沓鞘?025/1/21〕

在深鐵接管萬科之時，我們又不合時宜地公開呼吁過：「逆勢拿地戰(zhàn)略，是否及時啟動？房地產(chǎn)是一個非常特殊的行業(yè)，沒有任何一家房企能夠僅僅只靠存貨熬過危機(jī)；走出困境必須靠新增優(yōu)質(zhì)貨值的滾動開發(fā)，來逐漸填平此前遭遇的各種虧損之坑?！埂苍斠姷驴莆磥沓鞘?025/1/27〕

我們當(dāng)然知道，逆勢拿地這種反直覺的事情，需要頂住無數(shù)的質(zhì)疑，需要一往無前的勇氣與無我之心。但是很遺憾，在過去的一年半時間里，我們完全沒有看到萬科把逆勢拿地作為關(guān)鍵戰(zhàn)略的跡象。

我們再來看「訓(xùn)練出極致的工程周轉(zhuǎn)速度」與「鍛造出清晰的產(chǎn)品系」。這兩條也都是被活下來的房企（包括一部分央國企）反復(fù)驗(yàn)證過的寶貴經(jīng)驗(yàn)。萬科的少數(shù)地方公司也已經(jīng)訓(xùn)練出了這兩種能力，但是很遺憾，萬科從未把它作為集團(tuán)層面的一種戰(zhàn)略能力。

要逃出生天，必然要同時做到「逆勢拿地」「訓(xùn)練出極致的工程周轉(zhuǎn)速度」與「鍛造出清晰的產(chǎn)品系」——哪怕只做到這三條中的兩條，也是無濟(jì)于事；而萬科，一條也沒做。

從承認(rèn)遭遇「經(jīng)營性困難」〔2024/4/14〕至今，萬科生生浪費(fèi)了一年半時間。

那么，現(xiàn)在的萬科還有救嗎？救命稻草當(dāng)然不是靠深鐵繼續(xù)輸血（幻想靠深鐵輸血就能活過來，是徹頭徹尾的幻想）——別說深鐵，哪怕整個深圳國資委把所有子彈全部壓上去，也是無濟(jì)于事。未來的出路，仍然是那三件事：「逆勢拿地」「訓(xùn)練出極致的工程周轉(zhuǎn)速度」與「鍛造出清晰的產(chǎn)品系」。

我們當(dāng)然知道，這很難，非常非常難。這么做就能活過來？這么做，不一定能活過來，但至少還有一線生機(jī)；如果不這么做，那么必死無疑。

我認(rèn)識很多萬科的朋友。把話說得這么直接，難免令人不快。都到這種時候了，或許，我應(yīng)該選擇閉嘴。

但還是沒忍住。見諒。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科