2025年11月26日下午，香港大埔宏福苑的一場(chǎng)大火，把一個(gè)沉寂多年的公共屋邨推到了聚光燈下。

那天剛過兩點(diǎn)五十一分，火苗從宏昌閣外墻的棚架上竄起，誰(shuí)也沒想到，幾個(gè)小時(shí)后，這場(chǎng)火會(huì)燒成香港十七年來最嚴(yán)重的火災(zāi)。

到傍晚六點(diǎn)，火警級(jí)別升至最高的五級(jí)——這是自2008年以來，香港第一次拉響五級(jí)火警，并由此帶來了香港建筑史上最嚴(yán)重的一次火災(zāi)。

據(jù)香港消防處11月28日的最新通報(bào)，大埔宏福苑火災(zāi)已造成94人遇難。

宏福苑本身并不是什么新樓盤，它建于1983年，屬于香港“居者有其屋計(jì)劃”的典型公共屋邨，相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房。

整個(gè)屋苑由8棟住宅樓組成，每棟官方數(shù)據(jù)為31層，但有居民反映加上天臺(tái)等結(jié)構(gòu)，實(shí)際接近40層。

每層8戶，總共提供約1984個(gè)單位。

火災(zāi)發(fā)生時(shí)，所有大樓正進(jìn)行外墻翻新工程，外部搭滿了竹棚架，覆蓋著綠色防護(hù)網(wǎng)，這項(xiàng)工程已經(jīng)持續(xù)了一年零四個(gè)月。

火是在下午2點(diǎn)51分從宏昌閣外墻的棚架上燃起的。

僅僅三個(gè)多小時(shí)后，火警級(jí)別就升到了最高的五級(jí)，這是自2008年以來香港首次拉響五級(jí)火警。

強(qiáng)風(fēng)把燃燒的雜物和棚架材料吹向鄰近樓棟，火勢(shì)迅速蔓延，7棟樓接連起火。

事后消防部門指出，外墻用的防護(hù)網(wǎng)、防水帆布，再加上易燃的發(fā)泡膠，很可能都沒有達(dá)到防火標(biāo)準(zhǔn)，成了火勢(shì)垂直擴(kuò)散的“燃料”。

救援過程異常艱難。

首先，樓齡已達(dá)42年，疏散通道本就狹窄；其次，大量住戶是行動(dòng)不便的老人，緊急撤離極為困難；再者，外墻工程遮擋了建筑立面，傳統(tǒng)消防云梯根本無法靠近火源；最關(guān)鍵的是，火災(zāi)導(dǎo)致多部電梯停運(yùn)，住戶只能靠樓梯逃生，而樓梯又窄又長(zhǎng)，根本無法滿足上千人的快速疏散需求。

這場(chǎng)火災(zāi)的慘重傷亡，堪稱一場(chǎng)極端的壓力測(cè)試，直接印證了高層建筑“防火難、救援難、疏散難”這三大痛點(diǎn)。

其實(shí)，像宏福苑這樣的30層以上住宅，在香港并不少見。

雖然沒有官方直接統(tǒng)計(jì)“30層以上建筑”的總數(shù)，但可以通過高度數(shù)據(jù)推算。

截至2025年，香港有超過1500座100米以上的建筑，而100米大致相當(dāng)于30到33層，也就是說，僅從這個(gè)口徑看，香港至少有上千棟30層以上的高樓。

其中，150米以上的有355座，200米以上的達(dá)121座。

維多利亞港兩岸更是高樓林立，密度之高，全球罕見。

如此密集不是偶然，而是土地稀缺、人口稠密和金融中心地位共同作用的結(jié)果。

如果把目光轉(zhuǎn)向內(nèi)地，30層以上建筑的總量更為驚人。

住建部2020年披露，內(nèi)地100米以上建筑已超過5萬座，絕大多數(shù)都是30層以上。

具體到城市，深圳在2024年就有3595個(gè)30層以上的住宅小區(qū)，重慶在2020年達(dá)到2219個(gè)，而北京同期只有125個(gè)。

“南多北少”的格局，和人口分布、土地資源密切相關(guān)，南方城市人多地少，只能往高處建；北方城市地廣人稀，對(duì)超高層的需求自然弱得多。

再看200米以上的超高層商業(yè)建筑，深圳以276座遙遙領(lǐng)先，武漢105座，上海74座，廣州67座。

重慶雖未單獨(dú)列出200米以上數(shù)據(jù)，但150米以上的建筑在2020年就已達(dá)277座。

上述數(shù)字說明，內(nèi)地不僅在總量上遠(yuǎn)超香港，在部分城市的密度上也不遑多讓。

然而，數(shù)量的背后，隱藏著一個(gè)更深層的問題：當(dāng)建筑高度超過某個(gè)臨界點(diǎn)，維護(hù)成本會(huì)急劇上升，而收益卻未必同步增長(zhǎng)。

國(guó)際高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)（CTBUH）的研究就指出，300米以上建筑往往難以實(shí)現(xiàn)成本與效益的平衡。

回溯歷史，香港的高樓建設(shè)始于1955年。

那一年，政府修訂《建筑物條例》，取消了“超過4層需總督審批”的限制，直接催生了首座高層住宅“蟾宮大廈”。

此后幾十年，香港人口從60萬激增至400萬，而山地占全境75%，不向高空發(fā)展，幾乎無路可走。

1973年，52層的怡和大廈落成，成為香港第一座真正意義上的摩天樓。

到了1980年代，隨著香港躍升為全球第三大金融中心，地產(chǎn)價(jià)格飆升，開發(fā)商為了最大化土地價(jià)值，競(jìng)相建設(shè)超高層。

1984年推出的“補(bǔ)地價(jià)”政策，允許開發(fā)商付費(fèi)突破容積率限制，進(jìn)一步加速了高樓競(jìng)賽。

合和中心、中銀大廈、中環(huán)廣場(chǎng)接連刷新高度紀(jì)錄，平均每三年多就有一座新地標(biāo)誕生。

內(nèi)地的高樓狂潮則起步較晚，但節(jié)奏更快。

真正的大規(guī)模建設(shè)集中在2000年之后，尤其是2000到2020年這二十年，100米以上建筑從不足千座猛增至5萬座。

深圳作為改革開放的前沿，200米以上高樓從2010年的18座飆升至2025年的276座，增速全球罕見。

極速擴(kuò)張背后，既有地方政府對(duì)“城市天際線”的政績(jī)追求，也有開發(fā)商對(duì)土地價(jià)值最大化的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)。

高樓不再只是居住或辦公空間，更成了城市名片、權(quán)力象征，甚至是一種文化圖騰。

但現(xiàn)實(shí)正在打破這種浪漫想象。

宏福苑火災(zāi)暴露的，其實(shí)是技術(shù)能力與建筑高度之間的錯(cuò)配。

先說安全。

技術(shù)是有極限的。

目前全球最先進(jìn)的消防云梯，極限高度也就100米左右，而一棟30層住宅普遍超過90米。

如此意味著，一旦火災(zāi)發(fā)生在高層，外部救援基本無效，只能依賴建筑內(nèi)部的消防系統(tǒng)。

可問題在于，很多老舊高層的內(nèi)部設(shè)施早已老化失修。

以金茂大廈為例，其8萬平方米的玻璃幕墻，需要兩架擦窗機(jī)連續(xù)工作一整年才能清潔一遍；高速電梯的維護(hù)費(fèi)用是普通電梯的5到10倍；30層以上外墻修補(bǔ)必須動(dòng)用高空吊籃，單戶維修成本可達(dá)數(shù)萬元。

這些高昂的維護(hù)成本最終都轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，而當(dāng)維修基金耗盡，低收入家庭無力承擔(dān)，高收入者又不愿補(bǔ)貼，集體行動(dòng)陷入僵局，導(dǎo)致建筑“帶病運(yùn)行”。

結(jié)構(gòu)安全同樣令人擔(dān)憂。

超高層建筑對(duì)地基、材料、抗震的要求極高，但部分項(xiàng)目在建設(shè)過程中為壓縮成本，存在偷工減料現(xiàn)象。

更麻煩的是，市場(chǎng)需求與供給已經(jīng)開始倒轉(zhuǎn)。

2020年北京寫字樓空置率持續(xù)走高，許多二三線城市的超高層寫字樓空置率超過30%，淪為“鬼樓”。

這說明市場(chǎng)已經(jīng)開始用腳投票，對(duì)高層建筑的安全性和經(jīng)濟(jì)性提出質(zhì)疑。

經(jīng)濟(jì)賬其實(shí)更不好算。

很多人以為，樓越高，利潤(rùn)越大。

事實(shí)恰恰相反。

一棟30層住宅的拆遷成本，往往是新建成本的2到3倍，開發(fā)商根本無利可圖，導(dǎo)致未來“拆不動(dòng)”。

電梯、管道等設(shè)備壽命有限，更換需動(dòng)用維修基金，但基金用完后，業(yè)主很難達(dá)成共識(shí)。

外墻大修動(dòng)輒每戶數(shù)萬元，“搭便車”心理普遍存在，維修一拖再拖。

經(jīng)濟(jì)死結(jié)直接導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。

樓齡15年后，設(shè)備老化開始顯現(xiàn)，維修成本上升，市場(chǎng)價(jià)值反而低于同地段的多層住宅；樓齡30年后，進(jìn)入“快速貶值通道”，銀行可能拒貸，二手市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭；樓齡50年后，若結(jié)構(gòu)安全存疑，甚至可能變成“負(fù)資產(chǎn)”，業(yè)主倒貼錢請(qǐng)人拆除。

這不是危言聳聽，而是正在發(fā)生的趨勢(shì)。

面對(duì)這些問題，政策層面已經(jīng)開始逐步回調(diào)。

2020年以來，住建部等部委三次發(fā)文嚴(yán)控超高層建設(shè)。

2022年《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》更是劃出明確紅線：不得新建500米以上建筑，250米以上需嚴(yán)格審批，縣城住宅以6層為主。

四川、石家莊等地隨后出臺(tái)細(xì)則，要求新建住宅以多層為主，超高層必須經(jīng)過嚴(yán)格論證。

這種轉(zhuǎn)變，是對(duì)過去“政績(jī)工程”“面子競(jìng)賽”的理性糾偏。

市場(chǎng)也在悄然變化。

越來越多的人開始問：如此不惜成本建高樓，買高樓，真的值得嗎？

調(diào)查顯示，隨著生活水平提高，人們?cè)絹碓娇粗鼐幼∑焚|(zhì)、社區(qū)環(huán)境和安全性，而不是單純的“登高望遠(yuǎn)”。

多層住宅的“親地性”、低公攤、易維護(hù)等優(yōu)勢(shì)重新被認(rèn)可，低密度、高品質(zhì)的項(xiàng)目開始獲得溢價(jià)。

這說明，公眾對(duì)“好房子”的定義正在回歸本質(zhì)。

宏福苑的火災(zāi)，是一場(chǎng)被“高度”放大的悲劇，也是中國(guó)城市40年高樓狂潮的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

從香港到內(nèi)地，高層建筑經(jīng)歷了從政策破冰、經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)，到安全質(zhì)疑、政策糾偏的完整周期。

這個(gè)周期告訴我們，建筑的高度必須與社會(huì)治理能力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、技術(shù)保障水平相匹配。

盲目攀高，帶來的不僅是安全紅線，更是經(jīng)濟(jì)黑洞。

中國(guó)用了40年，從“沒樓住”走到“樓滿為患”。

現(xiàn)在，或許該停下來想想：接下來的40年，我們要建什么樣的樓？給誰(shuí)住？又能用多久？

未來的城市建筑，大概率會(huì)走向三個(gè)方向：一是嚴(yán)控增量，新建住宅以多層、小高層為主，超高層僅限于核心商務(wù)區(qū)的必要商業(yè)地標(biāo)；二是優(yōu)化存量，對(duì)現(xiàn)有高樓進(jìn)行全面安全排查，建立長(zhǎng)效維修基金機(jī)制；三是價(jià)值重估，市場(chǎng)將逐步修正對(duì)高樓的價(jià)格認(rèn)知，真正宜居、安全、可持續(xù)的建筑才會(huì)獲得長(zhǎng)期溢價(jià)。

正如CTBUH研究報(bào)告所指出的，高樓建設(shè)存在一個(gè)“最佳收益平衡點(diǎn)”，超過這個(gè)點(diǎn)，成本就會(huì)抵消甚至吞噬收益。

中國(guó)用40年完成了從“無樓”到“高樓林立”的跨越，現(xiàn)在，是時(shí)候理性回歸了。

不是樓越高越好，而是越適合越好。

未來的城市，可能會(huì)越來越少地追求“第一高”，而更多關(guān)注“好不好用”“安不安全”“能不能傳給下一代”。

這未必是退步，反而是一種成熟。

畢竟，家不是用來仰望的，是用來安心睡覺的地方。

全文完

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作者簡(jiǎn)介

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