導(dǎo)讀：企業(yè)廠房被認(rèn)定為違建時(shí)，能否獲得補(bǔ)償是許多企業(yè)主關(guān)心的問題。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)，被認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，原則上不予補(bǔ)償。但這并非絕對(duì)，實(shí)踐中存在一些例外情形，且建筑內(nèi)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益仍受保護(hù)。以下將結(jié)合法律法規(guī)與實(shí)務(wù)案例，為您系統(tǒng)解析違建廠房拆遷的補(bǔ)償可能性、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、特殊情形及維權(quán)路徑。

一、違建廠房補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定，市、縣級(jí)政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

同時(shí)，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條指出，對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可規(guī)定建設(shè)的建筑，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)、限期改正或拆除。

因此，從法律層面看，違法建筑本身的價(jià)值原則上無(wú)法獲得補(bǔ)償。但是，這并不意味著企業(yè)主在廠房拆遷中將一無(wú)所獲。您的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益依然受到法律保護(hù)，這主要包括：

• 建筑材料的損失：即使廠房被認(rèn)定為違建，其磚瓦、鋼筋等建筑材料仍屬于企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn)，強(qiáng)拆造成的材料損失應(yīng)獲得賠償。
• 廠房?jī)?nèi)的設(shè)備、物資：廠房?jī)?nèi)用于生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存的原材料及產(chǎn)品等，屬于企業(yè)的合法動(dòng)產(chǎn)，因拆遷造成的搬遷費(fèi)用、設(shè)備損壞或無(wú)法搬遷的損失，應(yīng)依法補(bǔ)償。

二、可能獲得補(bǔ)償或賠償?shù)奶厥馇樾?/h5>

在特定情況下，被認(rèn)定為違建的廠房仍有可能獲得部分補(bǔ)償或賠償，下圖清晰地展示了主要的判斷路徑和考量因素：

具體來(lái)說(shuō)，您可以根據(jù)上圖提示，重點(diǎn)關(guān)注以下幾類情形：

1. 歷史遺留原因形成的建筑

如果您的廠房建于早期法律法規(guī)不盡完善的時(shí)期，例如在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之前，甚至更早，因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)證明，但符合當(dāng)時(shí)的政策，實(shí)踐中可能被認(rèn)定為歷史遺留問題，從而獲得一定的補(bǔ)償。例如，泉州市政策明確，對(duì)1984年《城市規(guī)劃條例》實(shí)施前建設(shè)的無(wú)證廠房，可按原面積全額補(bǔ)償。

2. 因政府信賴或?qū)徟Υ眯纬傻慕ㄖ?/strong>

如果廠房的建設(shè)是基于政府的招商引資、口頭承諾、會(huì)議紀(jì)要，或已取得部分審批文件，但因政府原因未能辦理最終產(chǎn)權(quán)登記的，基于對(duì)政府行政行為的信賴，其合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。例如，青島市的實(shí)踐中，對(duì)于因政府招商引資等原因形成的無(wú)證廠房，可能按重置成本結(jié)合成新率給予補(bǔ)償。

3. 行政賠償情形（強(qiáng)拆程序違法）

即使廠房確屬違建，行政機(jī)關(guān)的拆除行為也必須符合法定程序。如果行政機(jī)關(guān)在強(qiáng)拆過程中未履行法定的告知、催告、聽取陳述申辯等程序，或未對(duì)廠房?jī)?nèi)的合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記保全，導(dǎo)致建筑材料、設(shè)備等受到不應(yīng)有的損害，那么其強(qiáng)拆行為可能被確認(rèn)違法。此時(shí)，您有權(quán)就擴(kuò)大的損失（如建筑材料本可回收的殘值、被損毀的設(shè)備等）申請(qǐng)行政賠償。

三、維權(quán)要點(diǎn)與行動(dòng)建議

面對(duì)廠房被認(rèn)定為違建的情況，您可以參考以下路徑積極維權(quán)：

1. 全面收集證據(jù)，爭(zhēng)取有利認(rèn)定
證據(jù)是維權(quán)的基礎(chǔ)。請(qǐng)務(wù)必系統(tǒng)性地整理并保管好：

• 廠房建設(shè)背景證據(jù)：尋找并保留好建設(shè)審批文件、付款憑證、規(guī)劃圖紙、村委會(huì)證明、歷史照片或鄰居證言等，用以證明廠房的建造年代和背景。
• 政府信賴證據(jù)：如招商引資協(xié)議、政府會(huì)議紀(jì)要、承諾函等。
• 財(cái)產(chǎn)證明：所有設(shè)備的購(gòu)置合同、發(fā)票，以及能證明持續(xù)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅記錄等。

2. 積極參與法律程序，依法提出異議

• 關(guān)注認(rèn)定程序：根據(jù)規(guī)定，對(duì)建筑的合法性認(rèn)定需由有關(guān)部門依法進(jìn)行。您有權(quán)參與此過程，并對(duì)認(rèn)定結(jié)果提出異議。
• 申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟：如果對(duì)違建認(rèn)定結(jié)果或最終的補(bǔ)償決定不服，可以在法定期限內(nèi)（通常為知道決定之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟）尋求法律救濟(jì)。在訴訟中，可以重點(diǎn)審查行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定程序和強(qiáng)拆行為是否合法。

3. 明確主張合法財(cái)產(chǎn)損失

• 在協(xié)商或訴訟中，要清晰地將廠房建筑本身的損失廠房?jī)?nèi)合法的動(dòng)產(chǎn)損失（設(shè)備、材料等）區(qū)分開來(lái)。即使建筑被認(rèn)定為違建，對(duì)于后者，也應(yīng)堅(jiān)決主張補(bǔ)償或賠償。

四、總結(jié)與核心提示

總的來(lái)說(shuō)，面對(duì)企業(yè)廠房違建拆遷：

• 核心原則違建本身原則上無(wú)補(bǔ)償，但合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因此喪失。
• 維權(quán)關(guān)鍵證據(jù)至關(guān)重要，尤其是能證明建筑歷史背景或政府信賴的證據(jù)。
• 主動(dòng)作為切勿消極應(yīng)對(duì)，應(yīng)積極參與法律程序，及時(shí)通過行政復(fù)議、行政訴訟等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

最后需要強(qiáng)調(diào)的是，由于各地政策細(xì)則可能存在差異，最準(zhǔn)確的信息請(qǐng)以您所在地市官方發(fā)布的具體政策文件為準(zhǔn)。如果情況復(fù)雜，強(qiáng)烈建議咨詢或委托專業(yè)律師進(jìn)行處理。