最近，市場(chǎng)開始流行起一種說法：

“這一輪全國(guó)樓市回暖，要從香港開始了。”

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港前10月住宅累計(jì)買賣6.46萬宗，總成交額4919.9億——全年有望創(chuàng)下2021年以來的四年新高。

而微妙的是，當(dāng)中，內(nèi)地買家就錄得11290宗成交，占私人住宅總成交量的24%，總成交金額突破1000億，預(yù)計(jì)全年成交會(huì)創(chuàng)新高。

▲內(nèi)地客成交占比突出

就連深圳業(yè)主，也開始加入到這場(chǎng)“抄底香港”的行動(dòng)中。

“有沒有必要賣掉深圳房子

去香港置業(yè)?”

“有沒有必要賣掉深圳一套閑置的房，去香港置業(yè)？”在社交平臺(tái)上，有深圳業(yè)主發(fā)問。

這兩年以來，有類似想法的業(yè)主越來越多。

他們有的是深圳房東，手上有房子閑置，想買到香港，看看有沒有更保值的資產(chǎn)。

▲圖源：@玩圖思瑞

有的覺得深圳房子跌太狠、想要找更好的投資渠道，猶豫要不要買入香港。

▲圖源：@Dobby爸爸 HK

有的甚至是手持深圳自住房，想賣掉房子租房住，再買在香港出租——只為了利益最大化、保衛(wèi)財(cái)產(chǎn)。

▲圖源：@yuanyuan

而另一邊，有的老深圳早就出手了。

最近，一位朋友告訴我們，她的阿姨紅姐前段時(shí)間就在香港買了房。

作為“香港老投資家”，紅姐以前在香港也買過房子、開過餐廳，有一套房還租給了香港知名演員。

“這次她賣掉了在南山白石洲的2套小區(qū)房，去香港全款買了套房出租。”

朋友說，紅姐還有點(diǎn)唏噓，“本來那兩套房高峰期賣掉能賺3千萬，現(xiàn)在只能賺一千萬了。”

紅姐置換到香港，一來是租金回報(bào)率更高一些，二來也存著抄底的想法。

類似的情況，在全國(guó)多地的高收入群人中上演。

近期，大V@羅蘭朵女士 發(fā)布的視頻，就描述了一位粉絲富婆在香港買房的經(jīng)歷。

對(duì)方想買在香港的原因是“聽說今年香港房?jī)r(jià)漲了”，哪怕被告知其實(shí)是還在跌，她也還是要買：“卡里錢太多了，我揮霍無度。”

▲圖源：@羅蘭朵女士

最后，富婆粉絲買下了兩套800-900萬的房子，每套月租2萬。

房?jī)r(jià)租金雙漲！

香港買房，真的能賺嗎？

事實(shí)上，內(nèi)地人到香港買房，原因有三：

一是，香港“撤辣”，內(nèi)地人買房門檻和成本都降低；

二是，認(rèn)為香港樓市大跌后回暖，適合抄底；

三是，為了香港的高租金回報(bào)率。

我們先來看，香港目前能不能抄底。

到目前為止，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)從2021年的歷史峰值393.9下跌至292.5。

整體大跌約26%，跌幅和深圳相近。（深圳房?jī)r(jià)較2021年高峰期下跌約26.4%，數(shù)據(jù)來源：@樂有家研究中心）

但比起深圳持續(xù)陰跌，香港10月的全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)已升至294.3，連漲5個(gè)月，同比去年升1.13%。

所以，業(yè)內(nèi)對(duì)香港都比較樂觀。

中原集團(tuán)主席施永青預(yù)計(jì)，香港樓價(jià)將在三年內(nèi)升穿2021年樓市高位，與今年3月的低位相比，升幅達(dá)41.85%。

▲圖源：和訊網(wǎng)

近期，瑞銀報(bào)告也認(rèn)為，香港樓市正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)會(huì)回升；早在今年6月時(shí)，摩根士丹利也曾表示，香港房?jī)r(jià)從高峰下跌30%后，可能正迎來一個(gè)持續(xù)4-5年的上升周期。

這些預(yù)測(cè)的出發(fā)點(diǎn)，則基于人口、經(jīng)濟(jì)和金融等因素。

宏觀層面：

香港失業(yè)率從從疫情后的8%下降至最近的3.8%，市民家庭收入也在緩慢增長(zhǎng)；通過“優(yōu)才計(jì)劃”等政策，吸引了更多內(nèi)地人才赴港等。

直接因素：

包括香港通過“撤辣”、房貸利率下降至約2.95%等等，使得租金回報(bào)率超過了房貸利率，從而吸引了部分投資需求。

但香港本地市民的看法，卻兩極分化：

▲香港市民有人看漲，有人看跌

再看租金回報(bào)率。

截至9月，香港的租金已經(jīng)連升8個(gè)月、創(chuàng)歷史新高（美聯(lián)數(shù)據(jù)）。租金回報(bào)率也不斷提升，其中約40㎡以下的小面積住宅，平均回報(bào)率更是高達(dá)約3.7%！（克而瑞數(shù)據(jù)）。

▲香港不同面積的住宅，租金回報(bào)率走勢(shì) | 圖源：克而瑞

甚至，部分房源已經(jīng)月租＞月供！

今年7月，在克而瑞監(jiān)測(cè)的143個(gè)成分屋苑中，就有104個(gè)的租金回報(bào)率高于拆息按揭息率。

比如，位于西環(huán)的嘉輝花園，一套月281呎（約26㎡）的住宅，總價(jià)421.6萬，月供1.2萬左右，卻能租到1.5萬！

減掉月供后，還有2900元的收入。

▲月租＞月供的房子 | 圖源：克而瑞

但這些高租金回報(bào)率的房子，樓齡在40年上下，而大部分內(nèi)地買家都更喜歡買一手房。

比如前面提及的富婆粉絲，約800萬買入一套房，月租2萬，租金回報(bào)率約3%，再算上差餉、物業(yè)稅、物業(yè)費(fèi)等，租金回報(bào)率降至約2.28%。

▲ 以總價(jià)800萬，租金2萬/月，面積332呎(約31㎡)為例，去掉固定支出后，租金回報(bào)率降至約2.28%

而香港房貸利率最低也要約2.95%。除非全款買房，否則買房出租很難有盈利空間。

另外，一旦香港房子有漏水、堵塞等問題，也是房東負(fù)責(zé)，人工費(fèi)也是一筆不小的成本。

這樣看來，香港買房出租的收益，似乎并沒有那么誘人。

但對(duì)于閑錢較多的富人來說，可能這些都不是重點(diǎn)，因?yàn)楸绕鸪垂纱蟮?、理?cái)暴雷等風(fēng)險(xiǎn)，買房收租的“穩(wěn)健”才是最難得的。

▲富婆粉絲反駁“買房出租不如理財(cái)”的說法 | 圖源：@羅蘭朵女士

最后，對(duì)高租金回報(bào)率感興趣的朋友，或者也可以看看深圳的小區(qū)：