國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-2月數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下降13.5%和20.2%，為一年來最低。可見全國樓市的大環(huán)境，依然沒走出低谷，大部分城市還是冷冷清清。

不過凡事都有例外，部分城市已經(jīng)悄悄“熱起來”了，最典型的就是上海。大家應(yīng)該都知道，2月底上海進(jìn)一步松綁了限購，那些沒有上海戶口、社?；騻€(gè)稅繳納年限不夠的人，終于有機(jī)會(huì)“上車”了，而這個(gè)政策的效果，簡(jiǎn)直立竿見影，快到讓人意外。

就拿二手房成交量來說，上海2026年3月累計(jì)成交了3.12萬套，那行情叫一個(gè)火爆，尤其是3月28號(hào)，單日成交就達(dá)到了1585套，這可是五年來的新高。

本以為3月已經(jīng)夠瘋了，沒想到4月更猛，絲毫沒有降溫的跡象，4月1號(hào)到11號(hào)的成交量，比去年同期多了一大截。更夸張的是，4月11號(hào)這一天，單日成交直接沖到了1632套，剛打破五年紀(jì)錄沒幾天，又一次刷新了紀(jì)錄。

照這個(gè)勢(shì)頭來看，整個(gè)4月上海二手房的火爆行情，肯定能延續(xù)下去，想降溫都難。

上海這波行情，甚至驚動(dòng)了國際大投行——高盛。近期高盛發(fā)了一份研報(bào)，罕見看多上海和深圳的樓市，說真的，我印象里已經(jīng)好多年沒看到高盛說中國樓市會(huì)企穩(wěn)反彈了，不管是整體還是單個(gè)地區(qū)。

還記得去年年底，這家美國投行還說中國房?jī)r(jià)要持續(xù)下行到2027年，結(jié)果才過了幾個(gè)月，態(tài)度就來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，直接改口說上海和深圳會(huì)引領(lǐng)樓市復(fù)蘇，而且根據(jù)他們的模型預(yù)測(cè)，2025年底到2028年這幾年，上海和深圳的房?jī)r(jià)會(huì)上漲15%。

可能有人一聽漲15%就慌了，其實(shí)大家別誤解，這個(gè)漲幅是從去年年底的低位開始算的，兩到三年內(nèi)漲15%，平均下來每年也就5%左右，而且是在經(jīng)歷了20%-30%的跌幅之后的反彈，并不是在2021年的高位上再漲15%。

所以就算漲了，大部分區(qū)域也還是比不上2021年的峰值，頂多是核心區(qū)域的“好房子”，價(jià)格可能會(huì)摸到新高。

我知道，很多人對(duì)高房?jī)r(jià)深惡痛絕，一看到房?jī)r(jià)要反彈的消息，就特別不爽。但說實(shí)話，很多事情不是我們爽不爽就能決定的，房?jī)r(jià)跌到一定程度，企穩(wěn)反彈是必然的，只不過這個(gè)“底部”，可能沒達(dá)到大家的心理預(yù)期而已。

之前我在社交媒體上看到一位浙的留言，說希望上海的房子跌到100萬一套，這樣他就能在上海定居了。其實(shí)他說的100萬元的房子，大概率是指核心區(qū)域的，因?yàn)樯虾Ｍ猸h(huán)外，早就有100萬以內(nèi)的房子了，只是他看不上而已。

這其實(shí)也反映了大家的心態(tài)：嘴上罵著高房?jī)r(jià)，心里還是喜歡一線城市的房子，只不過覺得價(jià)格沒跌到自己能接受的程度。

但這里有個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，真要是上海中心的房子跌到100萬一套，他能買得起，別人也能買得起，憑啥就賣給你？最后還不是誰出價(jià)高賣給誰，價(jià)格遲早會(huì)漲到14億人里大部分人都覺得貴的地步。

而且大家別忘了，一線城市的容納量是有限的。上?，F(xiàn)在的常住人口也就2500萬左右、北京為2200萬左右，深圳和廣州不到2000萬，上下班的時(shí)候已經(jīng)擠得不行了，地鐵里人擠人，高架上堵成狗，城市能承受的人口也就這么多了。

全國四大一線城市加起來，常住人口還不到9000萬，只占全國14.1億總?cè)丝诘?.4%，房子怎么可能跌到人人都買得起？

所以說，高盛預(yù)測(cè)上海、深圳未來三年房?jī)r(jià)漲15%是有邏輯支撐的。而且這個(gè)漲幅真不算夸張，基本上已經(jīng)剝離了金融屬性，更像是理性回歸，不算離譜。

但大家一定要注意，一線城市的情況，不能代表全國。中國就四座一線城市，再加上新一線城市里的3、4個(gè)尖子生，加起來也就不到10座，這些城市未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)和剩下的幾百座城市可能會(huì)完全不一樣。

最后總結(jié)一下，一線城市房?jī)r(jià)觸底反彈是有道理的，但全國樓市的分化會(huì)越來越嚴(yán)重。未來的格局，大概率是“少數(shù)核心城市穩(wěn)中有升，大部分非核心城市持續(xù)分化”。所以大家別過度解讀上海這波火爆，理性看待，根據(jù)自己的需求買房才是最實(shí)在的。

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