關(guān)于審查、廢止《江蘇省物業(yè)管理條例》

第六十五條的審查建議書

致：全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會

審查事項：

建議人依據(jù)《中華人民共和國立法法》(以下簡稱《立法法》)第一百一十條第二款之規(guī)定，提請貴委對《江蘇省物業(yè)管理條例》（2021修正版，以下簡稱《條例》）第六十五條進行審查。建議人認為該條款內(nèi)容違反《立法法》有關(guān)權(quán)限規(guī)定，與《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及國務(wù)院行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款相抵觸，不當增加公民義務(wù)，侵害公民合法財產(chǎn)權(quán)益，建議予以撤銷或修正。

被審查條款：

《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條：

· 第一款：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定繳納汽車停放費；

· 第二款：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費；

· 第三款:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

事實與理由：

一、下位法違反上位法，與《民法典》及國家部委規(guī)章關(guān)于物業(yè)費用構(gòu)成的規(guī)定相抵觸，涉嫌重復收費

（一）部門規(guī)章規(guī)定停車設(shè)施屬于共用設(shè)施范疇

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》的通知（建房〔2010〕165號）第十六條第（三）項規(guī)定共用設(shè)施：“一般包括……機動車（非機動車）停車設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施等。”

（二）部門規(guī)章規(guī)定停車設(shè)施維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護屬于物業(yè)服務(wù)費收取成本（支出構(gòu)成）范疇

1、國家發(fā)展和改革委員會和國家建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用?！?/p>

2、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.略;2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;4.省略；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;6至9.略?！?/p>

結(jié)論：既然業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費已經(jīng)涵蓋了對停車設(shè)施的維護和秩序管理成本，《條例》再設(shè)立獨立的“汽車停放費”名目，且允許物業(yè)企業(yè)據(jù)此收費，實質(zhì)上是在同一服務(wù)內(nèi)容上設(shè)立雙重收費項目，違反了上位法關(guān)于物業(yè)費構(gòu)成的規(guī)定

二、下位法違反上位法，與《民法典》和《物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同定義的規(guī)定不符

1、《民法典》第九百三十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同?！?/p>

2、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?/p>

結(jié)論：國家基本法和行政法規(guī)并未將“汽車停放費”作為獨立于物業(yè)費之外的法定收費項目?！稐l例》自行創(chuàng)設(shè)這一收費名目，并強制規(guī)定業(yè)主應當交納，缺乏上位法依據(jù)。

三、模糊共有收益歸屬，侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)，違反《民法典》物權(quán)編規(guī)定

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《條例》第六十五條第二款規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費，在實踐中極易被曲解為賦予了物業(yè)企業(yè)直接占有該筆費用的權(quán)利。對于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共、共用車庫、道路、場地汽車停放的停車費，其本質(zhì)是土地使用權(quán)的對價（租金），理應全額歸全體業(yè)主所有，而非由物業(yè)企業(yè)收取。該條款表述模糊了代收與所有的界限，為物業(yè)企業(yè)侵占業(yè)主共有收益提供了制度漏洞

四、超越立法權(quán)限，違法增設(shè)公民義務(wù)

根據(jù)《立法法》第八十條及相關(guān)規(guī)定，減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)，應當由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！稐l例》作為地方性法規(guī)，在沒有上位法明確授權(quán)的情況下，通過第六十五條強制規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車應當交納汽車停放費，屬于擅自增設(shè)公民義務(wù)。對于業(yè)主在自己共有部分停車是否收費、如何收費，應完全屬于業(yè)主共同管理的自治范疇，理應由業(yè)主大會按照《民法典》第二百七十八條之規(guī)定共同決定，不應由地方立法強制干預。

審查建議：

綜上所述，《條例》第六十五條在缺乏上位法依據(jù)的情況下，設(shè)立“汽車停放費”名目，導致實踐中普遍存在的物業(yè)費與汽車停車費重復計費問題，且模糊了業(yè)主共有收益的權(quán)屬，不當限制了業(yè)主的物權(quán)行使，與《民法典》《立法法》《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定明顯不符，沒有上位法依據(jù)，超越了立法權(quán)限，違反了“法無授權(quán)不可為”的原則。

為此，建議貴委對《條例》第六十五條進行合憲性、合法性審查，并督促制定機關(guān)予以廢止或修正。

同時，建議對與之相關(guān)的第六十六條、第六十七條中涉及利用共有部分（含人防工程）收取汽車停放費用的條款一并進行修正，以維護法制統(tǒng)一，保障公民合法權(quán)益。

此致

敬禮

審查建議人：梁先生

2025年11月28日

備注：梁先生，工作單位為江蘇省南通市工商聯(lián)，手機號碼為135*****

草根談

停車位管理的合理成本，無非能耗和人工。但水電能耗，貌似物業(yè)已計入公攤能耗費，已向業(yè)主收取了；至于車位保潔衛(wèi)生，好似物業(yè)服務(wù)費已包含，應涵蓋在公區(qū)衛(wèi)生服務(wù)項目內(nèi)了。

既然管理停車位，并未額外增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與支出，物業(yè)再單獨收取停車位管理費，為何都習以為常了呢？

其實若物業(yè)費入不敷出，物業(yè)企業(yè)大可與業(yè)主們商議漲價，巧立名目收費，甚至地方法規(guī)不顧法理，也幫扶物業(yè)曲線漲價， 都是沒有尊重市場、沒有敬畏法治，也更談不上尊重業(yè)主。

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