團(tuán)結(jié)片區(qū)，一定是今年西安樓市熱點(diǎn)片區(qū)之一。

土地市場(chǎng)熱，新房市場(chǎng)也熱。

團(tuán)結(jié)片區(qū)突然崛起之后，受沖擊最大的是哪個(gè)片區(qū)？

這個(gè)答案應(yīng)該是港務(wù)“奧北”，也就是秦漢大道以北、奧體大道兩側(cè)的項(xiàng)目。

同樣是1萬(wàn)6、7的房?jī)r(jià)，同樣有名校，你會(huì)買團(tuán)結(jié)片區(qū)，還是“奧北”片區(qū)？

01

為什么是團(tuán)結(jié)片區(qū)？

團(tuán)結(jié)片區(qū)的熱度，一方面體現(xiàn)在土地市場(chǎng)，一方面體現(xiàn)在新房市場(chǎng)。

土地市場(chǎng)方面，招商、綠城、龍翔、保億、朔錦置業(yè)等房企拿地，今年已經(jīng)成交土地面積304畝，另外還有一宗85畝的地塊在12月份會(huì)掛牌結(jié)束。

也就是說，團(tuán)結(jié)片區(qū)今年的住宅用地成交量將會(huì)在將近400畝，超過了高新CID、絲路軟件城、奧體板塊、“奧北”板塊等熱點(diǎn)片區(qū)。

并且在拿地的房企中，不乏一線房企！

從新房市場(chǎng)的角度來講，綠城綠汀芳菲、保億潤(rùn)園均是搖號(hào)開盤，即將入市的招商林嶼縵島也是熱度不減，保利未央璞悅今年前10個(gè)月的銷售額沖到了西安全市前10。

特別是綠城綠汀芳菲，6月19日摘地，9月25日首批次房源取價(jià)，9月27日實(shí)景示范區(qū)開放，9月28日首批次房源拿到預(yù)售證，10月12日首開……摘地不到4個(gè)月，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目正式入市銷售。

如今，距離摘地5個(gè)多月，綠城綠汀芳菲規(guī)劃的10棟樓中，7棟樓已經(jīng)售罄，僅剩下3棟樓，這3棟樓已經(jīng)拿到預(yù)售證，即將開盤！這意味著，摘地半年時(shí)間，綠城綠汀芳菲有望實(shí)現(xiàn)清盤！

拋開項(xiàng)目本身產(chǎn)品層面的因素，僅從板塊來講，團(tuán)結(jié)片區(qū)受到購(gòu)房者的認(rèn)可，持續(xù)占據(jù)較高的熱度，主要是由于其地處主城區(qū)所帶來的安全性。

更重要的是，團(tuán)結(jié)片區(qū)采用的是板塊集中開發(fā)，而在這個(gè)板塊內(nèi)，教育、商業(yè)、地鐵、公園等配套都已經(jīng)兌現(xiàn)，并且每一項(xiàng)配套都不差。

例如：教育配套有高新一中、愛知中學(xué)的分?；蛘叱蓡T校，商業(yè)則是西北地區(qū)體量最大的龍湖天街……

對(duì)于西安大多數(shù)板塊來講，可能在某項(xiàng)配套方面有長(zhǎng)處，但一般很難實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)配套都已兌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)配套。

團(tuán)結(jié)片區(qū)，則在配套方面實(shí)現(xiàn)了均好性。

從需求的角度來講，整個(gè)太華路沿線本身就是西安多年專業(yè)建材市場(chǎng)聚集地，一大批生意人常住在這里，積累了財(cái)富的同時(shí)，必然需要更好的居住環(huán)境。同時(shí)，團(tuán)結(jié)片區(qū)從區(qū)位上，基本可以覆蓋整個(gè)城北、經(jīng)開的置業(yè)客群。

當(dāng)然，團(tuán)結(jié)片區(qū)的熱度，還與這個(gè)片區(qū)這幾年新房供應(yīng)比較少有關(guān)，也就是說供應(yīng)量少于需求量。

對(duì)于團(tuán)結(jié)片區(qū)來講，能否保持這種熱度，這種熱度能夠保持多久，接下來就要看開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏了，這一點(diǎn)非常重要。

02

截胡“奧北”板塊？

團(tuán)結(jié)片區(qū)熱度起來之后，我們認(rèn)為從新房市場(chǎng)的角度來講，沖擊最大的板塊就是“奧北”板塊。

“奧北”板塊，也就是港務(wù)區(qū)的秦漢大道以北、奧體大道兩側(cè)，由于這個(gè)板塊地處奧體板塊以北，因此為了蹭奧體板塊的熱度，因此被稱為“奧北”板塊。

從這個(gè)板塊的開發(fā)來看，試圖復(fù)制比較成功的奧體板塊，那集中大牌開發(fā)商集中進(jìn)駐、名校資源導(dǎo)入。

2023年底以來，招商、綠城、華潤(rùn)、中鐵建、中糧等房企先后在這個(gè)板塊拿地，并且板塊內(nèi)的陸港第四學(xué)校引入了交大附中，現(xiàn)在叫做交大附中陸港學(xué)校。去年地鐵10號(hào)線開通之后，這個(gè)板塊也有了地鐵配套。

但很明顯，這個(gè)板塊不可能復(fù)制奧體板塊。奧體板塊是十四運(yùn)背景下陜西舉全省之力，將城市級(jí)的資源與配套落戶這里，由此有了2017年到2021年的“港務(wù)速度”。

但“奧北”不具備。

去年到今年上半年，由于團(tuán)結(jié)片區(qū)尚未大規(guī)模供地，“奧北”板塊通過與奧體板塊形成產(chǎn)品差異、價(jià)格差異，實(shí)際上熱度還保持的可以。

但到了今年下半年，特別是這幾個(gè)月，團(tuán)結(jié)片區(qū)熱度起來之后，直接影響到“奧北”板塊。

因?yàn)?，從區(qū)位與配套來講，地處三環(huán)內(nèi)的團(tuán)結(jié)片區(qū)同時(shí)手握名校分校、地鐵、商業(yè)、公園等配套，而“奧北”目前配套主要是學(xué)校、地鐵，這個(gè)時(shí)候團(tuán)結(jié)片區(qū)更具吸引力。

同時(shí)，從產(chǎn)品角度來講，“奧北”板塊的項(xiàng)目，除了華潤(rùn)望雲(yún)之外，其余項(xiàng)目都是今年上半年之前報(bào)批入市的。

而目前西安的產(chǎn)品迭代已經(jīng)不是以半年計(jì)算了，而是以月計(jì)，下半年新報(bào)批入市的綠城綠汀芳菲、保億潤(rùn)園等，在贈(zèng)送等層面實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的突破。

如果大家看了招商林嶼縵島，可能會(huì)更驚嘆西安的產(chǎn)品迭代。

實(shí)際上，這就是地產(chǎn)發(fā)展中的板塊輪動(dòng)。

當(dāng)同處城市東北片區(qū)的兩個(gè)板塊相遇之時(shí)，在產(chǎn)品面積段重疊度較高、價(jià)格相差不大的情況之下，兩個(gè)板塊必然面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)。

此時(shí)，購(gòu)房者會(huì)首選安全度更高的板塊。