這幾天有人給我們留言，說(shuō)看中介朋友圈，香港樓市止跌回暖，要開(kāi)始反彈了。我問(wèn)他，是什么中介？說(shuō)是留學(xué)中介......

問(wèn)題來(lái)了，香港樓市真的走出低谷？這是一個(gè)什么信號(hào)？

01

首先確認(rèn)，香港樓市從數(shù)據(jù)端看，的確出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究院

根據(jù)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已連升5個(gè)月，今年前10個(gè)月累計(jì)升幅接近1.8%，樓市呈穩(wěn)步回暖態(tài)勢(shì)。

租金方面，今年前10個(gè)月，租金指數(shù)累計(jì)升幅維持4%，創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，僅10月份一手成交突破1700套，已連續(xù)第九個(gè)月穩(wěn)定在千套以上，追平2019年3月至11月的最長(zhǎng)紀(jì)錄。二手房的成交也在走穩(wěn)，10月份成交3465套，連續(xù)7個(gè)月維持3000套以上，為近4年最長(zhǎng)周期。前10月二手成交3.23萬(wàn)套，全年預(yù)計(jì)3.9萬(wàn)宗，同比增15%。

大家為什么這么關(guān)心香港？

有人覺(jué)得，香港和內(nèi)地的節(jié)奏有時(shí)間差，可能是一個(gè)向好的信號(hào)。

我倒不這么認(rèn)為，因?yàn)檫@一波香港回穩(wěn)，完全是因?yàn)楦卟艃?yōu)才們的全力托盤(pán)。

02

香港，作為全球最昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，過(guò)去幾年日子很不好過(guò)，房?jī)r(jià)跌回到7年前的水平。

根本原因？

美元加息背景下資金撤離，金融中心地位不穩(wěn)，自身核心產(chǎn)業(yè)不足以支撐經(jīng)濟(jì)，股票不景氣，加上人口流失，年輕人躺平，完全買(mǎi)不起房，房?jī)r(jià)自然失去了支撐。

突然想到李嘉誠(chéng)2023年七折賣(mài)房，當(dāng)時(shí)有人還說(shuō)看不懂，首富到底是首富，對(duì)趨勢(shì)的判斷非常準(zhǔn)確。

面對(duì)止不住的下滑，2024年2月香港開(kāi)始松綁樓市，全面“撤辣”，即撤銷(xiāo)所有住宅物業(yè)需求管理措施，包括額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅。

此舉大幅降低交易成本，以一套千萬(wàn)港幣的房產(chǎn)為例，交易成本直接減少150萬(wàn)港元。

然而“撤辣”之后，市場(chǎng)反應(yīng)并不大，因?yàn)橄愀鄣馁J款利率依然很高。隨著港元走強(qiáng)，金管局向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，導(dǎo)致1個(gè)月期香港銀行同業(yè)拆息從年初的3.98%大幅降至0.57%。

由于香港房貸采用H按，實(shí)際按揭利率一度降至2%左右，再加上美聯(lián)儲(chǔ)降息，導(dǎo)致貸款成本的實(shí)質(zhì)性降低，構(gòu)成了樓市復(fù)蘇的充分條件之一。前前后后經(jīng)過(guò)了15個(gè)月的消化，2025年5月才出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，這還不是最最最關(guān)鍵的因素。

03

這一輪香港房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的核心，是租金的上漲。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月香港租金累計(jì)上漲2.76%，創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)東北證券測(cè)算，香港中高端住宅凈租金收益率達(dá)3.04%，老舊住宅達(dá)3.59%，所以出現(xiàn)了租金回報(bào)率，超過(guò)房貸利率的格局（問(wèn)了香港的朋友，這個(gè)估算有點(diǎn)高，沒(méi)有完全扣除管理費(fèi)差餉地租）。

哪里來(lái)這么多需求，高才優(yōu)才們?nèi)ν斜P(pán)的結(jié)果。

僅2024年6月至2025年6月的一年內(nèi)，香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共收到超過(guò)19萬(wàn)宗申請(qǐng)，其中近14萬(wàn)宗獲批，他們是真正的剛需，直接推高了在主要市區(qū)的需求和租金價(jià)格。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，對(duì)這么高的租金回報(bào)率繼續(xù)走高，持不樂(lè)觀態(tài)度，因?yàn)檫@部分人未來(lái)是否在香港買(mǎi)房，會(huì)不會(huì)繼續(xù)留下來(lái)，不確定因素太多了。

香港的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能不能留著這么多高才優(yōu)才？這里面又有多少為子女讀書(shū)來(lái)的？接下來(lái)香港很多開(kāi)發(fā)商，會(huì)把賣(mài)不出去的房由售轉(zhuǎn)租，未來(lái)還有大量的樓盤(pán)供應(yīng)。

我們這么梳理，大家應(yīng)該搞清楚，這一波香港樓市止跌回穩(wěn)的真相。

實(shí)際上，本地民眾的購(gòu)買(mǎi)力依然不足。

換個(gè)角度，一座城市的樓市能不能止跌回穩(wěn)，首先要有新增人口，有新增需求，有產(chǎn)業(yè)支撐，這是基礎(chǔ)，其次是租金回報(bào)率和房貸利率的微妙變化，這屬于政策層面。至于反彈，根本是穩(wěn)住房?jī)r(jià)的預(yù)期，這很大程度上決定于宏觀通脹的預(yù)期。

最近很多問(wèn)我，房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有到底，這些都是可以作為參考來(lái)判斷的。不少人口不斷流失的城市，見(jiàn)到底的希望很渺茫。