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· 本文來(lái)源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

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文/劉勝軍

【看到了海嘯卻依然被吞噬，為什么？因?yàn)楹[比你跑得快！】

【我們今天需要思考的并不是要不要救萬(wàn)科，而是要不要救以房地產(chǎn)為代表的“老登經(jīng)濟(jì)”】

發(fā)生雪崩時(shí)，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。

萬(wàn)科當(dāng)然不是一家完美的企業(yè)，前總裁祝九勝被抓折射出管理層道德風(fēng)險(xiǎn)的冰山。

但是毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科是房地產(chǎn)行業(yè)最值得尊重的企業(yè)，因?yàn)檫@家公司最懂得節(jié)制和抵御盲目擴(kuò)張的致命誘惑，而野蠻擴(kuò)張正是房地產(chǎn)行業(yè)舊模式的標(biāo)簽。許家印靠野蠻擴(kuò)張就能躋身中國(guó)首富，又有誰(shuí)能抵制這種極致誘惑？

只有萬(wàn)科可以。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈曾有一個(gè)“萬(wàn)科魔咒”——王石說(shuō)，凡是想超越萬(wàn)科的，最后下場(chǎng)都不大好。第一個(gè)倒在“萬(wàn)科魔咒”之下的是狂人孫宏斌的順馳，2006年一路狂奔的順馳帝國(guó)猝然倒地。恒大、碧桂園、融創(chuàng)也都倒在了萬(wàn)科前面。

萬(wàn)科難以超越并非偶然，因?yàn)樵谖羧諢峄鸪旆康禺a(chǎn)業(yè)，像萬(wàn)科那樣精細(xì)化管理和創(chuàng)新的企業(yè)不多，其核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)由戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)、卓越運(yùn)營(yíng)、品牌信用和組織活力構(gòu)成的動(dòng)態(tài)體系：

——萬(wàn)科堅(jiān)持的 “好房子、好服務(wù)、好社區(qū)” 理念深入人心，“萬(wàn)科物業(yè)”成為物業(yè)管理的天花板（我所住的小區(qū)換了幾個(gè)物業(yè)都不滿意，最后還是選擇了萬(wàn)科物業(yè)）。萬(wàn)科不追求全國(guó)撒網(wǎng)，而是聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入的核心城市圈。通過(guò)“事業(yè)合伙人”制度，致力于建設(shè)穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。

更難得的是，萬(wàn)科保持著清醒的危機(jī)意識(shí)和戰(zhàn)略定力：

——萬(wàn)科長(zhǎng)期保持凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)處于行業(yè)健康水平。

——萬(wàn)科抵制多元化誘惑，堅(jiān)守主業(yè)。恒大則熱衷于跨界，從足球到礦泉水、新能源汽車(chē)，什么熱搞什么。

——2008年，正是萬(wàn)科首先按照市場(chǎng)邏輯全線調(diào)價(jià)；2012年，也是萬(wàn)科率先提出行業(yè)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”。

令人嘆服的是，2018年，在房地產(chǎn)還是烈火烹油般繁榮之際，萬(wàn)科居然大聲喊出“活下去”。郁亮不是喜歡喊口號(hào)的人，這一次他嗅到了空氣中危險(xiǎn)的味道。2018年9月的萬(wàn)科秋季例會(huì)上，雖然手握1600億現(xiàn)金，但郁亮發(fā)出了這個(gè)行業(yè)最為清醒的預(yù)警：

——盡管萬(wàn)科在 2012 年就判斷行業(yè) 進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們?cè)?jīng)相信不會(huì)出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)。今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、 經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、軍事等方方面面。在這一背景下，我們必須對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行檢討，雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認(rèn)識(shí)到社會(huì)的方方面面都進(jìn)入轉(zhuǎn)折時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期我們應(yīng)該怎么做？只有四個(gè)字：“收斂”和“聚焦”，這是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折；沒(méi)有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。這次三年事業(yè)計(jì)劃書(shū)的制定把“活下去”作為基本要求，我們的戰(zhàn)略圍繞“活下去”而展開(kāi)，這是最底線的戰(zhàn)略，是“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略。這次戰(zhàn)略檢討，希望大家充分意識(shí)到全方位轉(zhuǎn)折的到來(lái)，我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬(wàn)科“活下去”。

萬(wàn)科提出“活下去”的2018年，發(fā)生了兩件大事：去杠桿、中美貿(mào)易戰(zhàn)。

2020年8月，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)最具殺傷力的政策呼嘯而來(lái)："三條紅線"（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍）。三條紅線的沖擊在于：

1、開(kāi)發(fā)商被迫快速降負(fù)債，資金鏈斷裂、爛尾樓不斷出現(xiàn)；

2、一些開(kāi)發(fā)商為了活命，被迫降價(jià)賣(mài)房；

3、隨著恐慌情緒的蔓延，買(mǎi)房者開(kāi)始集體觀望。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房子賣(mài)不掉導(dǎo)致的資金流枯竭比“三條紅線”本身的沖擊更大；

4、最終，房地產(chǎn)行業(yè)陷入事實(shí)上的停滯狀態(tài)。

按理說(shuō)，萬(wàn)科不該出問(wèn)題：1）萬(wàn)科是優(yōu)等生；2）萬(wàn)科很早就預(yù)見(jiàn)到了危機(jī)；3）萬(wàn)科有深圳地鐵這個(gè)股東持續(xù)輸血。截至目前，深圳地鐵已累計(jì)向萬(wàn)科輸血307.96億。這種待遇，“融創(chuàng)們”都羨慕哭了。

但，萬(wàn)科還是扛不住了。

近日，萬(wàn)科債券暴跌，因?yàn)?1月26日萬(wàn)科公告將對(duì)20億債券展期相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審議。展期，是對(duì)“違約”的體面表達(dá)。

情況有多嚴(yán)重？據(jù)萬(wàn)科2025半年報(bào)披露，一年內(nèi)有息債務(wù)1553.7億元，而同期末公司貨幣資金為740億元，較年初減少16.1%。萬(wàn)科投資性房地產(chǎn)已用于抵質(zhì)押及擔(dān)保的余額已高達(dá)800億元，占投資性房地產(chǎn)余額的58.2%，可處置的資產(chǎn)越來(lái)越少。2025年1-10月權(quán)益口徑銷(xiāo)售額860億元，同比下滑34.4%。

我看到2022年一篇文章的題目是“

最早喊出“活下去”的萬(wàn)科，已經(jīng)上岸

看到了海嘯卻依然被吞噬，為什么？因?yàn)楹[比你跑得快！

萬(wàn)科遇到的是王陽(yáng)明“知行合一”的經(jīng)典難題。認(rèn)知到了，但萬(wàn)科行動(dòng)不夠堅(jiān)決：1）2020年三條紅線出臺(tái)，但2021、2022年萬(wàn)科依然分別斥資1349億元、1274億拿地，2023年才“急剎車(chē)”降為241億。2）與其他開(kāi)發(fā)商相比，萬(wàn)科拿地往往避開(kāi)“黃金地段”，有不少是在三四線城市，一線城市土儲(chǔ)反而不足。這種策略在牛市中沒(méi)有問(wèn)題，熊市就成了大問(wèn)題。3）最可怕是鈍刀割肉，萬(wàn)科營(yíng)收從6000多億跌到3000多億、2000多億，每下一個(gè)臺(tái)階前，都會(huì)徘徊兩三年。這樣的鈍刀，更容易讓人下不了決心。?

2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮反思：“萬(wàn)科很早就提出‘活下去’，但考慮的還是不夠全面！”

此時(shí)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)“特別難”，但已經(jīng)遲了。

如今看來(lái)，所有人都低估了此輪房地產(chǎn)下行的幅度之大和時(shí)間之長(zhǎng)。再往深里說(shuō)，市場(chǎng)一方面低估了政策層面的意志和執(zhí)行力，另一方面高估了疫情后的消費(fèi)能力和收入預(yù)期。

萬(wàn)科的麻煩，是所有人的麻煩

如今的萬(wàn)科，肯定遇到了大麻煩：1）深圳地鐵畢竟不是央媽?zhuān)豢赡軣o(wú)限地給萬(wàn)科輸血；2）只要房地產(chǎn)賣(mài)不動(dòng)，單純靠輸血無(wú)力回天；3）祝九勝被抓，恐怕不是內(nèi)部管理問(wèn)題的結(jié)束而是問(wèn)題的開(kāi)始。

事到如今，我們必須認(rèn)識(shí)到：萬(wàn)科的麻煩，就是我們每一個(gè)人的麻煩。覆巢之下，安有完卵？

為什么這樣說(shuō)？很簡(jiǎn)單，萬(wàn)科如果倒下，其他房企會(huì)更慘。如果房地產(chǎn)倒了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)遭遇嚴(yán)重沖擊——房地產(chǎn)是金融危機(jī)之母。

所以，我們今天需要思考的并不是要不要救萬(wàn)科，而是要不要救以房地產(chǎn)為代表的“老登經(jīng)濟(jì)”？

這個(gè)問(wèn)題，我們以反問(wèn)的方式來(lái)推理：假如不救萬(wàn)科會(huì)如何？

1、房地產(chǎn)倒下，是經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、地方財(cái)政難以承受之重。地方財(cái)政困難，又會(huì)誘發(fā)“遠(yuǎn)洋捕撈”；

2、房地產(chǎn)倒下，是居民財(cái)富難以承受之重，這會(huì)直接動(dòng)搖消費(fèi)這個(gè)經(jīng)濟(jì)定海神針；

3、無(wú)論新三樣（電動(dòng)汽車(chē)、鋰電池、太陽(yáng)能電池）還是人工智能，雖然是令人驚喜的新動(dòng)能，但并不足以填補(bǔ)房地產(chǎn)留下的巨大缺口。結(jié)果，“新經(jīng)濟(jì)+房地產(chǎn)”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的凈貢獻(xiàn)，目前遠(yuǎn)低于“三條紅線”前的數(shù)據(jù)。

4、我們不僅要關(guān)注總量，更要關(guān)注結(jié)構(gòu)：人工智能即使在短期內(nèi)創(chuàng)造大量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，但很可能引發(fā)財(cái)富和就業(yè)大洗牌。我們甚至可以說(shuō)，從短期來(lái)看，人工智能是民生的壞消息，穩(wěn)房地產(chǎn)對(duì)民生的意義遠(yuǎn)大于人工智能。從普通人視角看，人工智能是詩(shī)和遠(yuǎn)方，房地產(chǎn)則關(guān)乎柴米油鹽。

今年11月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳宜明指出：

——住宅是與人類(lèi)共存的一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)檫@個(gè)地球上只要有人，就會(huì)有居住的需要，有居住的需要就一定會(huì)有人建造房子，因而就要有房地產(chǎn)業(yè)。

不能再猶豫了

房地產(chǎn)正在下墜的重力和政策的托力之間沉浮。

去年的穩(wěn)房地產(chǎn)組合拳，一度給房地產(chǎn)帶來(lái)回暖跡象。但實(shí)踐證明，我們低估了房地產(chǎn)下墜的力量之大。

眼下正是最關(guān)鍵的時(shí)刻。如果我們不能果斷行動(dòng)，則房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期可能被固化、長(zhǎng)期化，進(jìn)而主動(dòng)/被動(dòng)拋售增加，房?jī)r(jià)可能加速下行，的確有“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。一旦硬著陸，日本當(dāng)年的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”可能重演。

我們現(xiàn)在還有機(jī)會(huì)，因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)存在“等等看”心態(tài)者目前仍是主流。千萬(wàn)不能把這些人推向“堅(jiān)定看空”的方向。

怎么辦？

第一，我們必須區(qū)分長(zhǎng)期和短期。從長(zhǎng)期看，必須逐步減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。但從短期看，大力穩(wěn)定房地產(chǎn)才是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的客觀需要。

第二，我們必須以理性代替感性。從感性上講，房地產(chǎn)很容易被視為泡沫經(jīng)濟(jì)、脫實(shí)向虛、社會(huì)階層固化等負(fù)面形象；但從理性角度講，房地產(chǎn)則是居民財(cái)富載體、是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)的支柱、是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。

第三，軟著陸顯然優(yōu)于硬著陸。軟著陸沖擊更小，給社會(huì)更多的時(shí)間來(lái)消化。

第四，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為房子已經(jīng)太多了。住房、辦公樓空置率高是現(xiàn)實(shí)。但必須看到中國(guó)的城市化進(jìn)程只是“棋至中盤(pán)”，戶(hù)籍人口衡量的城市化率只有49%。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，過(guò)剩的房子可以被逐步消化。太盟投資集團(tuán)（PAG）執(zhí)行董事長(zhǎng)單偉建指出：

——過(guò)去30年商品房建筑面積（不包括自建房）總和為144億平方米，我國(guó)人均居住面積在2020年達(dá)到41.76平方米，也就是說(shuō)過(guò)去30年商品房建筑的總面積僅夠3.45億人口居住。 按照現(xiàn)在的人均標(biāo)準(zhǔn)，需要585億平米才能容納14億人口。 換言之，以過(guò)去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出來(lái)。 所以，無(wú)論說(shuō)空置房屋30億套，還是14億人都住不完，都是無(wú)稽之談。

第五，政策力度超預(yù)期，才能改變預(yù)期。如果救市策略還是“擠牙膏、小修小補(bǔ)”，樓市可能陷入長(zhǎng)期的低迷。

只要下決心救，辦法總會(huì)有的

筆者不贊同一些悲觀論者認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)藥可救的末日論調(diào)。關(guān)鍵在決心。中國(guó)體制的最大特點(diǎn)就是政策空間大、政府力量大，只要下決心，總會(huì)有辦法。建議：

1、從保交樓轉(zhuǎn)向保主體，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商資金鏈；

2、重啟以個(gè)人房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的政策，鼓勵(lì)中產(chǎn)買(mǎi)房抵稅，抑制提前還房貸；

3、對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行財(cái)政貼息；

4、對(duì)還房貸困難的人群，進(jìn)行大規(guī)模的“技術(shù)性展期”（降低短期月供、延長(zhǎng)貸款年限），防止“法拍房”沖擊市場(chǎng)；

5、大力提速發(fā)展REITS，開(kāi)辟市場(chǎng)化融資路徑;

6、借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，全面取消限購(gòu)，改為遞增式印花稅杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，然后用印花稅收入去建設(shè)更多保障性住房。

當(dāng)然，以上這些政策只是“術(shù)”，那什么是“道”？“道”就是要重申房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、作為人民美好生活向往的體現(xiàn)、作為居民財(cái)富載體的極端重要性。

毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)需要從野蠻擴(kuò)張的舊模式，走向高質(zhì)量發(fā)展新模式的彼岸。忍受痛苦是必須的，但要?jiǎng)倮竭_(dá)彼岸，首先要確保不能擱淺/翻船。

劉勝軍?????

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

“企業(yè)家精神是第一生產(chǎn)力”首倡者

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

佛山市專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)第一屆專(zhuān)家委員

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

長(zhǎng)江國(guó)際商會(huì)首席專(zhuān)家

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專(zhuān)家

著有《下一個(gè)十年》

人大·中歐·華東師大

山東·菏澤·定陶人

【《史記·叔孫通傳》：“漢王（劉邦）已并天下，諸侯共尊為皇帝于定陶”；《史記·范蠡傳》：范蠡喟然嘆曰：“居家則致千金，居官則至卿相，此布衣之極也。久受尊名，不祥�！蹦藲w相印，盡散其財(cái)，以分與知友鄉(xiāng)黨，而懷其重寶，間行以去，止于陶，以為此天下之中，交易有無(wú)之路通，為生可以致富矣。于是自謂陶朱公�！�

▼ 應(yīng)聘、演講邀請(qǐng)、商務(wù)合作 ▼

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