房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的時代已成過去，精細化運營、產(chǎn)品力提升將成為新時代競爭的關(guān)鍵。

作者|三胖 題圖|網(wǎng)絡(luò)

貝殼旗下首個獨立操盤高端住宅項目：成都金融城·貝宸S1近期入市，這個被視為貝殼產(chǎn)品能力試金石的豪宅項目其市場表現(xiàn)正成為觀察其業(yè)務(wù)能力的焦點。

與此同時，11月下旬，公司傳出大規(guī)模裁員消息，有內(nèi)部員工表示團隊人員減少明顯。

兩個事件同時發(fā)生，或標志著貝殼正處在一個關(guān)鍵的調(diào)整階段。

貝宸S1銷量之謎

作為貝殼找房首個獨立操盤的高端住宅項目，貝宸S1因其高地價和核心地段備受關(guān)注。

11月中，該項目正式取證，推出108套新房，均價6萬+。

網(wǎng)上很快流傳出貝宸S1備案10多套的帖子，也有人稱備案存在延遲，預(yù)估在30套左右。市場議論紛紛。

而貝殼很快出來澄清，公布數(shù)據(jù)，稱項目取證2天，實現(xiàn)14億+的銷售。若以套均2000萬計算，約銷售70套左右，去化率約6-7成。

如此去化速度，讓人刮目相看。在當下的市場環(huán)境下，這是一個耀眼的成績。

而有行業(yè)內(nèi)人士指出：“過去的高總價項目開盤售罄，大多是市場情緒烘托導(dǎo)致。

在營銷話術(shù)之外，更具欺騙性的作假手段深植于銷售流程與資源運作中：

一方面通過內(nèi)部認購、集中退房、刻意延遲或批量操作，人為制造熱銷假象、操縱數(shù)據(jù)；

另一方面則利用規(guī)則漏洞，將房源抵押給銀行或施工方使其顯示為“已售”，或在合同備案前通過更名轉(zhuǎn)手，以此隱匿真實交易、規(guī)避公開數(shù)據(jù)追蹤。

實際上，高總價產(chǎn)品往往需要更長的銷售周期，對呈現(xiàn)度的要求更高，順銷才是高總價項目銷售的常態(tài)。

數(shù)據(jù)推導(dǎo)下的產(chǎn)品爭議

盡管自稱去化率超過六成，但貝宸S1的產(chǎn)品設(shè)計卻引發(fā)了業(yè)內(nèi)不少爭議。

首先是定位與設(shè)計脫節(jié)。貝殼C2M模式本應(yīng)通過數(shù)據(jù)分析、客戶調(diào)研、產(chǎn)品定位等為開發(fā)商賦能，但結(jié)果卻難言成功。

有批評指出：“豪宅，尤其是TOP級豪宅，是引領(lǐng)性的，你根本不可能從過去的數(shù)據(jù)分析里找出方向?！?/p>

產(chǎn)品設(shè)計爭議。項目被指“不做正南北，在沒有什么優(yōu)質(zhì)視野的情況下，搞的朝向亂七八糟”、“內(nèi)部戶型設(shè)計，缺乏尺度感，大贈送，徒增幾個獨立陽臺空間，并沒有增加室內(nèi)的尺度，缺乏豪宅的闊綽”。

審美落后?！帮L格設(shè)計雖然用了很多高規(guī)格定制，但審美太老氣，沒有跟上時代。錢花了，感受的到誠意，但是沒有出效果?！?/p>

這些批評指向一個核心問題：過度依賴數(shù)據(jù)分析能否打造出真正的頂級豪宅？

當數(shù)據(jù)推導(dǎo)出的產(chǎn)品，在成都頂豪市場這一最考驗產(chǎn)品力的戰(zhàn)場上被證明缺乏引領(lǐng)性時，這不僅是對一個項目的質(zhì)疑，更是對其跨界開發(fā)核心方法論的一次深刻挑戰(zhàn)。

裁員風波

在就貝宸S1面市的當口，貝殼再傳大規(guī)模裁員。

11月底，網(wǎng)絡(luò)傳聞貝殼找房裁員比例達30%，其中P8及以上級別管理人員的裁員比例更是高達約60%。

貝殼相關(guān)人士回應(yīng)稱，公司確實根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需求對人員進行了優(yōu)化調(diào)整，但并未達到“整體裁員30%” 的程度，實際情況是僅裁員百余人。

這一回應(yīng)與網(wǎng)上流傳的大規(guī)模裁員說法存在明顯出入。

據(jù)說，貝殼此次為受影響員工提供了N+4的補償方案，這一標準高于法定的N+1要求。尷尬的是，裁員時間點距離跨年僅剩一個多月，原本多數(shù)員工能拿到4個月年終獎，如今只獲得3個月補償。

更令被裁員工憂心的是，年底就業(yè)市場行情不佳，不少人可能要到明年三四月才能找到新工作。

這已不是貝殼第一次大規(guī)模裁員。自2021年左暉離世后，貝殼便進入持續(xù)收縮期：上海團隊于當年被優(yōu)化，2022年展開覆蓋產(chǎn)研、運營等多部門的大規(guī)模裁員，部分比例高達50%。至2022年末，其活躍經(jīng)紀人數(shù)量已從40.68萬降至34.97萬，減員超13%。

消息人士指出，此次人員調(diào)整重點放在了傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)線上，而新房、租賃、家裝等被視為第二增長曲線的業(yè)務(wù)板塊不僅未受裁員波及，反而在積極招募人才。

現(xiàn)金充足凈利下滑

貝殼2025年第三季度財報向公眾揭示出其經(jīng)營正面臨“增收不增利”的典型挑戰(zhàn)。

當期公司實現(xiàn)凈收入230.52億元，同比微增2.1%；總交易額7367億元，與去年同期基本持平。然而，其凈利潤同比大幅下滑36%，至7.49億元。

業(yè)績分化的根源在于兩大核心業(yè)務(wù)的背離。其中，存量房交易表現(xiàn)出了較強的韌性，交易額達5056億元，同比增長5.8%，成為營收的基本盤。

與之形成尖銳對比的是新房交易業(yè)務(wù)，其交易額同比下滑13.7%，至1963億元。新房市場的持續(xù)低迷，直接拉低了公司的整體盈利水平，成為財報中最主要的拖累項。

盡管利潤承壓，貝殼的資產(chǎn)負債表依然堅實。截至三季度末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物儲備高達557億元。

如此充裕的現(xiàn)金流，使其在眾多陷入困境的房企中顯得尤為穩(wěn)健，也正因如此，外界對其在當前時點推行大規(guī)模裁員的必要性產(chǎn)生了廣泛疑問。

中介行業(yè)的轉(zhuǎn)型

貝殼的裁員與產(chǎn)品挑戰(zhàn)，折射出整個中介行業(yè)面臨的深刻變革。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)陷入集體“停滯”狀態(tài)。開發(fā)商深陷債務(wù)泥潭，銷售業(yè)績停滯不前，暴雷事件接連不斷。作為行業(yè)下游的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺，貝殼不可避免地受到?jīng)_擊。

但危機中也蘊藏著轉(zhuǎn)機。貝殼非房業(yè)務(wù)表現(xiàn)強勁，公司正將資源向新房、租賃、家裝等被視為第二增長曲線的業(yè)務(wù)板塊傾斜。

與此同時，成都高端住宅市場依然顯示出韌性。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月成都11+2區(qū)域千萬級房源認購1427套，已超過去年全年1380套的認購量。

這些數(shù)據(jù)表明，市場購買力依然存在，但客戶對產(chǎn)品的要求越來越高，不再盲目跟風，而是更加理性地選擇真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

貝殼的轉(zhuǎn)型之路不會一帆風順。從依靠數(shù)據(jù)分析打造備受爭議的豪宅，到在行業(yè)寒冬中調(diào)整人員結(jié)構(gòu)，貝殼正經(jīng)歷著從交易平臺向更復(fù)雜的房地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)的轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的時代已成過去，精細化運營、產(chǎn)品力提升將成為新時代競爭的關(guān)鍵。

聲明：個人觀點，僅供參考。受限于數(shù)據(jù)與認知局限，無法保證內(nèi)容的絕對準確客觀，如有異議請聯(lián)系文軒。

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