2025 年樓市真正的年度爆款，已經(jīng)出現(xiàn)。

11月30日，備受矚目的深圳灣澐璽正式開盤，首開賣出 130 億元，直接刷新了 2025 年全國單盤首開銷售紀(jì)錄。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這個成績可以說相當(dāng)“逆天”。

項目首批推出建面約 209–1150㎡大平層住宅 348 套，最終去化 238 套，去化率約 70%。其中，建面約 500–1150㎡、總價約 1.3–3.3 億元的天際大平層幾乎一輪售罄，僅剩 1 套房源。

深圳灣澐璽的開盤表現(xiàn)，為低迷的市場注入強(qiáng)心劑，也進(jìn)一步印證了其稀缺性與強(qiáng)大的市場號召力。

深圳灣澐璽由華潤置地聯(lián)合中海地產(chǎn)開發(fā)，由華潤置地操盤，是其頂序產(chǎn)品體系中的代表作之一。

從2021年開始，華潤置地就在核心城市、核心地段，系統(tǒng)布局頂序作品。目前已經(jīng)在北京、上海、武漢、深圳落地了5個項目。

每個項目都獨具風(fēng)格，又同出一脈。頂序系基本覆蓋了豪宅三大典型物業(yè)類型：澐系主打大平層，園系主打別墅，天際系主打高端公寓。

雖然物業(yè)類型不同，但每個頂序系產(chǎn)品基本都是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)象級項目。原因在于，華潤置地對頂序產(chǎn)品有一套非常硬核的標(biāo)準(zhǔn)：

一是對資源的極佳視野占有；

二是把家的定義權(quán)還給客戶；

三是健康科技營造會呼吸的居所；

四是以潤澤美好禮仕服務(wù)，重塑高端生活方式。

放 在當(dāng)下看， 華潤置地頂序產(chǎn)品系，顯然已經(jīng)走在了大多數(shù)同行前面。

以大平層代表作深圳灣澐璽為例，前段時間，明源君參觀了他們的創(chuàng)意展示空間后，徹底被震撼了。

這確實是明源君今年見過最驚 艷 最走心 的豪宅項目，從社區(qū)規(guī)劃到戶型設(shè)計，包括裝修審美，幾乎都無可挑剔。

下面，明源君就來拆解一下，深圳灣澐璽到底交出了一份怎樣的驚人答卷。

01

規(guī)劃革新

立體生態(tài)社區(qū)，打造多維生活場景

傳統(tǒng)城市豪宅中，受地塊和指標(biāo)所限，社區(qū)規(guī)劃往往就是單一功能的垂直疊加，功能單一，建筑和景觀彼此割裂，人與空間缺乏互動。

而深圳灣澐璽打破了這種舊有模式。

項目創(chuàng)新性打造了“地上三層、地下三層”的立體生態(tài)社區(qū)。

概念方案示意圖

將商業(yè)、配套、景觀、活動空間全都疊加到住宅下方，形成超級底盤。

值得關(guān)注的是，整個底盤不是簡單的建筑疊層，而是以中心庭院為核心，將不同功能串聯(lián)起來——空間互通、動線交織，生態(tài)、生活與功能彼此滲透。

依托超級底盤，深圳灣澐璽的歸家體驗、社區(qū)場景以及生活方式，都實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

一、底盤動線：回家變成了一場療愈之旅

對于豪宅客戶，車行歸家才是常態(tài)。

大部分房企也花了很多力氣在地庫上，例如通過燈光造景、假山小品等手法來營造歸家儀式感。

而深圳灣澐璽往前多走了幾步。

他們認(rèn)為，好的歸家體驗，不應(yīng)只停留在體面好看，而是能讓人卸下疲憊，真正松弛下來，在回家前完成心情切換。

為此，項目引入了“生境之斗”設(shè)計，通過大尺度下沉式庭院，將陽光、綠植與新鮮空氣直接帶到地下，大大改善了采光與通風(fēng)。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

業(yè)主車行歸家時，感受到的是大自然的氣息，而不是沉悶、壓抑的功能空間，整個人更放松、愉悅。

除此以外，項目還打造了私密、尊貴的車馬院歸家空間。

入口處，利用錯落的高綠籬與精致景墻圍合，營造隱奢靜謐的歸家前場；步入其中，兩側(cè)各列植綠柱，與柱廊倒影在水景之中，交輝呼應(yīng)，形成強(qiáng)烈的序列感與儀式感。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

落客大堂兩側(cè)的油橄欖，以及中心環(huán)島整石雕刻，尊貴感十足。

業(yè)主在此下車，從容步入大堂，歸家的節(jié)奏隨之放慢。

值得一提的是，首層車馬院寬約 8 米，采用三車道設(shè)計，可滿足“一停一備一用”，即一條道用于臨時?？浚粭l常規(guī)通行，另一條作為高峰與突發(fā)情況的預(yù)留通道。

這種開創(chuàng)性設(shè)計，顯著提升了通行效率，更好地解決了豪宅項目最常見的“早晚高峰堵車”痛點。

底盤動線還有一個重要設(shè)計：全層直達(dá)、無雨歸家，業(yè)主無論從哪一層回家，都可直達(dá)家門，無需轉(zhuǎn)層，而且每一層都有無雨歸家設(shè)計。

業(yè)主歸家變得更加從容、高效。

二、立體花園：打造更多元的生活場景

在歸家之后，業(yè)主進(jìn)入的是一個上下交錯的立體花園。

景觀和生活場景不再只停留在地面，而是在不同樓層自然鋪開。

首層營造圍合庭院，二層設(shè)有步行空中連廊（規(guī)劃中），將項目與周邊配套串聯(lián)起來，三層則規(guī)劃了一系列天際花園，整個花園懸浮在庭院與連廊之上。

這樣的規(guī)劃，不僅帶來更大的景觀面積，也帶來更豐富的空間形態(tài)和場景濃度。

例如各種功能空間順著立體花園自然展開：

首層是社交與商務(wù)層。設(shè)有茶語軒、社區(qū)大堂、落客大堂等，為業(yè)主預(yù)留了專屬的會客洽談空間，讓工作與家庭能保持適當(dāng)距離。

二層主打悅己空間，為業(yè)主打造健身房、瑜伽等場所，提供獨處與身心放松的場景。

三層是合家歡空間。 在綠植豐富、自然療愈的天際花園，項目打造了兒童娛樂區(qū)、老人休閑區(qū)、寵物樂園等。孩子在草坪奔跑嬉戲，老人在樹蔭下散步交談，寵物也有地方撒歡，真正實現(xiàn)全齡樂享社區(qū)。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

深圳灣澐璽認(rèn)為，高凈值家庭的需求高度多元。

通過分層設(shè)計，不同人群不同場景的需求都能得到滿足，各得其所。

三、城市連廊： 把頂級配套納入生活半徑

豪宅的地段和資源，一般都不算差。

可像深圳灣澐璽這樣，同時擁有城市地標(biāo)級商業(yè)、辦公、文化、運動、海景公園等配套的，全國真的找不出幾個。

項目所在的深圳灣后海片區(qū)，其能級放在全國都屬于超強(qiáng)配置：

它面朝一線海岸，正對深圳人才公園；

它是深圳的CBD總部基地，幾十家世界500強(qiáng)企業(yè)在此落位，總部林立；

它匯聚了城市地標(biāo)級文體配套——深圳灣體育中心、深圳灣文化廣場；

它還擁有商業(yè)頂流——深圳灣萬象城。近期，深圳灣萬象城二期剛剛開業(yè)，隨著Prada上圍擋，深圳灣萬象城即將成為集齊Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大頂奢品牌的商場，是名副其實的“全球奢品風(fēng)向標(biāo)”。

深圳灣萬象城實景圖，圖源：華潤置地

深圳灣將科技、藝術(shù)、自然與國際高端商業(yè)等優(yōu)勢集于一身，其對全球頂級品牌和高凈值人群的吸引力，還會持續(xù)放大。

更重要的是，深圳灣澐璽所在后海片區(qū)，土地資源向來緊張。

在后海濱路與東濱路所構(gòu)成的約2.26平方公里范圍內(nèi)，除了早期的悅府，大規(guī)模的住宅用地僅此一宗，未來很難再有大規(guī)模的宅地供應(yīng)，其稀缺程度不言而喻。

這樣的土地屬性，決定了它不可能只是一個單純的住宅項目，而要承擔(dān)起城市封面和生活方式樣本的雙重使命，自然也更需要與城市充分融合。

于是，深圳灣澐璽在規(guī)劃之初，就參考了美國、倫敦、新加坡等國際大都會的生活樣板，將項目作為城市的一部分來進(jìn)行規(guī)劃。

項目在二層設(shè)計了慢行系統(tǒng)（規(guī)劃中），與城市連廊無縫銜接。

未來業(yè)主不用等紅綠燈、不用穿過車流，通過連廊就能步行直達(dá)周邊的地標(biāo)級配套。

想象一下，下樓去深圳灣萬象城買個包，早晚沿著人才公園的海岸線散步或騎車，心血來潮去深圳灣文化廣場看一場展覽，周末到深圳灣體育中心看比賽。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

一切高品質(zhì)需求都被納入步行生活圈，變成隨時可以切換的日常場景。

在全球范圍內(nèi)，這樣的生活方式都極為稀缺。

02

審美革新

立面刷新深圳城市封面

在深圳這樣的超一線城市，高凈值客戶都懂得美學(xué)水準(zhǔn)對于資產(chǎn)價值的重要性，他們都愿意為好設(shè)計買單。

因此你會發(fā)現(xiàn)，豪宅項目越來越舍得在設(shè)計上投入，國際超級大師幾乎已成為常規(guī)配置。

深圳灣澐璽同樣重金聘請了全球多家知名設(shè)計機(jī)構(gòu)，包括KPF、Line+、傅厚民、渡邊智昭等等。

值得一提的是，傅厚民、渡邊智昭更是首次操刀深圳住宅項目，能讓這兩位大師同時出手，側(cè)面體現(xiàn)了項目在城市中的能級。

當(dāng)然，要提升項目美學(xué)水準(zhǔn)，光有大師陣容還不夠，房企自身也要具備很強(qiáng)的審美判斷，更要懂得如何讓來自世界各地的國際大師各就其位、協(xié)同發(fā)力。

華潤置地在這一點上尤為擅長，其早年打造的悅府、瑞府都曾引領(lǐng)深圳豪宅的審美方向。

這一次，深圳灣澐璽同樣做了不少引領(lǐng)性設(shè)計。

先看最直觀的建筑形態(tài)。

建筑設(shè)計由建筑事務(wù)所KPF 負(fù)責(zé)，這家事務(wù)所在全球12座最高摩天樓中參與了 6 座的設(shè)計。

其最擅長的，就是用現(xiàn)代建筑語言，重塑一座城市的天際線與氣質(zhì)。

據(jù)了解，這次還是KPF總裁 James von Klemperer親自操刀設(shè)計。

在他的構(gòu)思下，五座約150–250 米的塔樓以“月牙抱海”的姿態(tài)排布，高低錯落，勾勒出一條優(yōu)雅的微笑曲線，辨識度極高。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

深圳灣澐璽的立面語言也極具創(chuàng)造性。

塔樓立面從植物細(xì)胞的有機(jī)形態(tài)中汲取靈感，細(xì)胞結(jié)構(gòu)的圖案自下向上延展，整個外立面更加自由靈動，既藝術(shù)又現(xiàn)代，極具封面感。這樣的國際化審美語言，即便放在多年后看，依然不會過時。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

當(dāng)然，這種對審美的投入，并沒有停留在表面，而是一路延伸進(jìn)了公區(qū)、室內(nèi)。

比如公區(qū)營造上。

深圳灣澐璽以藝術(shù)館級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，大量藝術(shù)裝置與綠植，配合水景與光影變化，營造出“海上生明月，天涯共此時”的東方意境，也讓空間更顯靈動有趣。

再看室內(nèi)設(shè)計。

項目現(xiàn)在開放了兩個創(chuàng)意展示空間，分別是建面約209㎡ 和建面約 295㎡戶型。

兩個空間都延續(xù)了項目一貫的藝術(shù)化敘事，只是氣質(zhì)不同。

建面約209㎡ 戶型創(chuàng)意展示空間 ，由DIA丹健國際聯(lián)合創(chuàng)始人張健大師操刀，主題是“國際、先鋒、藝術(shù)”。

建面約209㎡戶型創(chuàng)意展示空間，非交付標(biāo)準(zhǔn)

一進(jìn)門，游艇特有的包裹感撲面而來，簡潔的線條，把空間勾勒得輕盈又有氣場。

材料上，大面積使用高光胡桃木，紋理清晰，觸感溫潤。

就連收納體系也做了專門設(shè)計，呈現(xiàn)出“看不見的秩序之美”。

建面約295㎡戶型創(chuàng)意展示空間，由CCD鄭中設(shè)計創(chuàng)始人鄭忠大師親手設(shè)計，以“未來可居住的藝術(shù)場”為主題，將自然、藝術(shù)與人文氣質(zhì)融入一體。

建面約 295 ㎡戶型 創(chuàng)意展示空間，非交付標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計上，以在地文化為基地。

選材上，稀缺影木、溫潤石材，加上手工敲打銅、精致木作等，讓整個空間既有當(dāng)代美學(xué)的先鋒態(tài)度，又保留足夠的溫度與克制，使居住成為可觸摸、可沉浸的日常藝術(shù)體驗。

03

空間革新

大尺度、強(qiáng)場景，重塑豪宅生活方式

規(guī)劃的超前領(lǐng)先，外立面的驚艷，都讓深圳灣澐璽在業(yè)內(nèi)快速出圈。

但其實在戶內(nèi)空間上，項目同樣下足了功夫。

一、超大尺度，豪宅氣場全開

豪宅的尺度感，對居住體驗的影響，遠(yuǎn)比想象中大。

深圳灣澐璽在這一點上直接拉滿。

一是面積段上，全部配置大戶型。

項目首推戶型建面約209 ㎡起步 ， 并且北地塊產(chǎn)品還有1150平米大平層，妥妥的深圳豪宅市場天花板級作品之一。

二是層高直接拉到了3.6米，媲美商業(yè)大平層。

要知道，大平層的設(shè)計邏輯是橫向展開，面寬越大，對層高要求越高。層高跟不上，就會非常壓抑。

建筑新規(guī)后，確實有不少項目的層高提高了，但普遍在3.15-3.3米這樣的高度，而且很多都是大戶型才會提高。

深圳灣澐璽全部戶型都提高到3.6米，堪稱深圳住宅最高。層高一抬，意味著更好的采光和通風(fēng)，整個空間更闊綽大氣，更有呼吸感。

三是戶型布局巧妙，景觀價值最大化。

深圳灣澐璽大部分戶型的公區(qū)，都規(guī)劃在東向轉(zhuǎn)角位，擁有絕佳的深圳灣CBD景觀，靜區(qū)則位于西側(cè)，相對獨立、安靜。

項目大多戶型都設(shè)有朝東大陽臺，進(jìn)深達(dá)到2.4米，這在深圳非常罕見。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

而且項目還設(shè)計了陽臺與廚房聯(lián)動，早飯做好了直接送到陽臺，一邊看風(fēng)景一邊用餐，在家就可以享受五星級酒店才有的度假生活。

當(dāng)然，雙梯入戶、雙動線設(shè)計、LDKB一體化等基本都是深圳灣澐璽標(biāo)配了。

二、精裝服務(wù)升級，滿足個性化需求

更令人驚喜的是，深圳灣澐璽這次還升級了精裝服務(wù)。

主力戶型可實現(xiàn)大師風(fēng)格可選、局部x功能空間可選，廚電部品可選，滿足業(yè)主個性化需求。

建面約209㎡戶型創(chuàng)意展示空間，非交付標(biāo)準(zhǔn)

室內(nèi)風(fēng)格方面，建面約305m2及以下面積段戶型提供兩套大師級室內(nèi)設(shè)計方案可選。

而且，項目基本每個戶型都設(shè)有X空間，業(yè)主可以自主進(jìn)行布局。

深圳灣澐璽采用了“框架核心筒+無次梁厚板”這一顛覆性結(jié)構(gòu)，打破了傳統(tǒng)戶型的格局束縛。滿足業(yè)主在空間功能靈活多變、個性專屬呈現(xiàn)方面的需求。

除此以外，深圳灣澐璽還打造了“中廚專業(yè)化、西廚社交化”的廚房空間，并為業(yè)主提供嘉格納、方太兩套廚電品牌配置選擇，兼顧不同的飲食和烹飪習(xí)慣。

通過升級精裝服務(wù)，業(yè)主可以自定義戶型格局、精裝風(fēng)格和廚電配置，最后形成更個性的家。

三、魔鬼細(xì)節(jié)滿滿，全方位提升舒適體驗

真正的豪宅，從來不只做“看得見的奢華”。

深圳灣澐璽在“看不見的地方”投入精力甚至更多。

為了帶來極致的居住體驗，項目圍繞方面聲音、空氣、水、安全、人性化細(xì)節(jié)等做了專門設(shè)計。

建面約295㎡戶型創(chuàng)意展示空間，非交付標(biāo)準(zhǔn)

安全層面，項目引入華為全屋智能系統(tǒng)，打造水浸、燃?xì)狻⒕戎?、入侵、煙霧五重報警體系。

一旦發(fā)生異常，可以關(guān)水閥、關(guān)煤氣閥、關(guān)電、開廚窗、開煙機(jī)，將風(fēng)險在“無感狀態(tài)”下化解。（開煙機(jī)僅選配方太油煙機(jī)可與華為聯(lián)動。關(guān)電需廚房配備智能插座。）

更夸張的是靜音層面。

為了讓家真正安靜下來，深圳灣澐璽請來專業(yè)聲學(xué)顧問團(tuán)隊，對每棟樓做“體檢式”靜音設(shè)計，外部、垂直、內(nèi)部三大維度，全面把控15個關(guān)鍵降噪環(huán)節(jié)。

項目采用三玻·中空·雙銀Low-E·超白基片，既保證采光與視野，又有效降低外部噪音，讓窗外繁華，窗內(nèi)始終安靜。

傳統(tǒng)住宅樓盤厚度只有120~150mm，深圳灣澐璽將結(jié)構(gòu)樓板加厚，并結(jié)合混凝土及裝飾面層（含隔音墊），大大提高了降噪效果。

再搭配靜音排水管材、同層排水系統(tǒng)，讓鄰里生活、室內(nèi)不同空間互不干擾。

深圳灣澐璽甚至對空調(diào)設(shè)備等細(xì)節(jié)，也都做了靜音優(yōu)化，讓業(yè)主在城市核心地段，依然能收獲難得的寧靜。

在人性化設(shè)計上，項目同樣是魔鬼細(xì)節(jié)拉滿。

比如，為了方便業(yè)主更換掛畫， 深圳灣澐璽 搭配連續(xù)的護(hù)墻飾面或端景墻面，配置掛畫線 。再比如，聯(lián)合方太共創(chuàng)凈存機(jī)，讓洗凈的碗筷有了固定安放空間。

這種魔鬼細(xì)節(jié)，在深圳灣澐璽還有很多。

04

小結(jié)

為什么深圳灣澐璽能成為今年的年度熱銷爆款？

看到這里，大家應(yīng)該有答案了。

它占據(jù)了深圳近乎絕版的地段，卻沒有辜負(fù)這份天賦，而是通過系統(tǒng)化營造，讓地段價值實現(xiàn)了二次躍升。

從建筑表達(dá)到審美體系，從場景創(chuàng)新到生活方式，深圳灣澐璽都在有意識拉高行業(yè)對豪宅的認(rèn)知上限。

它更重要的意義在于：讓豪宅產(chǎn)品的進(jìn)化，從此又向前邁了一大步。

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