截至2025年10月末，全國商品房待售面積仍高達(dá)7.56億平方米。在這片存量競爭的紅海中，另一個關(guān)鍵指標(biāo)卻揭示了開發(fā)商的集體困境。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%

在存量競爭白熱化的當(dāng)下，開發(fā)商正面臨一個集體困境：明明投入了大量資源做產(chǎn)品、搞營銷，卻總感覺慢半拍，和市場始終未能同頻。

我們總在糾結(jié)“怎么能夠快速去化”，卻忽略了核心矛盾：過去“閉門造車”的開發(fā)模式，早已跟不上需求多元化的時代。

客戶要的不是開發(fā)商“自認(rèn)為好”的房子，而是“貼合自己需求”的生活；

自媒體時代下，只有“聽勸”才能受到更多的關(guān)注，吸納更多的粉絲，實現(xiàn)個人IP化。

存量房產(chǎn)時代下，唯有“共創(chuàng)”才能打破信息壁壘，得到各方認(rèn)同，實現(xiàn)業(yè)績增長。

共創(chuàng)，從來不是簡單的“聽建議”或“搞合作”，而是以開放姿態(tài)打破信息壁壘，讓中介、客戶、員工、專家等成為“項目共建者”，通過“聽—評—改—饋”的閉環(huán)，將分散的聲音轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)化、服務(wù)升級的動能，最終實現(xiàn)口碑與業(yè)績的雙向增長。

這既是應(yīng)對市場變化的破局之道，更是開發(fā)商穿越周期的底層邏輯。

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自我革命，走出共創(chuàng)的誤區(qū)泥潭

很多開發(fā)商的“共創(chuàng)”之所以流于形式，根源在于陷入了認(rèn)知偏差，把“走過場”當(dāng)成了“真共創(chuàng)”。

誤區(qū)一：把共創(chuàng)當(dāng)“營銷噱頭”

例如，某知名開發(fā)商舉辦了一場業(yè)主沙龍，收集了上百條建議，但三個月后無一落地。業(yè)主在社交媒體吐槽“又被忽悠了”，品牌信任度暴跌20%。而有的房企熱衷搞論壇、邀幾位專家站臺，拍幾張照片就草草收場，建議收集后石沉大海，既無落地動作，也無反饋機(jī)制，最終消耗的是人力物力與品牌信任。本質(zhì)上，這不是共創(chuàng)，而是隨波逐流，敷衍了事，自毀長城。

誤區(qū)二：把共創(chuàng)當(dāng)“問題轉(zhuǎn)嫁”

只有遇到銷售瓶頸或負(fù)面輿情時，才想起“征求意見”，了解“民心”。本質(zhì)上，這不是共創(chuàng)，而是想找人“背鍋”，而非真心接納。

誤區(qū)三：把共創(chuàng)當(dāng)“單點動作”

只聚焦某一個環(huán)節(jié)（比如僅和客戶共創(chuàng)戶型），缺乏全周期、多維度的系統(tǒng)設(shè)計，導(dǎo)致共創(chuàng)效果碎片化，無法形成合力。

本質(zhì)上，這不是共創(chuàng)，而是“沒有敬畏心”，認(rèn)為只有自己是專業(yè)的，能俯身聽一下某一個環(huán)節(jié)的建議已是有“格局”。

真正的共創(chuàng)，是“開放+尊重+落地”的三位一體。它需要開發(fā)商把中介、客戶、員工、專家等都視為“項目共建者”，讓每一個合理建議都能被聽見、被評估、被落地，讓每一個參與者都能感受到“我的聲音有價值”。

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知行合一，唯有實操才能真正的讓共創(chuàng)落地

共創(chuàng)需要正視不同參與方的核心訴求：中介要的是帶看效率與成交保障，客戶要的是產(chǎn)品適配與生活品質(zhì)，員工要的是專業(yè)認(rèn)可與成長空間，專家要的是行業(yè)價值與話語權(quán)。只有找準(zhǔn)這些訴求，落地執(zhí)行，共創(chuàng)才能精準(zhǔn)命中痛點，而非泛泛而談。

第一，與中介共創(chuàng)：把一線聲音轉(zhuǎn)化為成交動能

中介每天直面客戶的真實抗性，他們的建議就像“市場探針”，能精準(zhǔn)捕捉成交卡點。但很多開發(fā)商對中介反饋“左耳進(jìn)右耳出”，認(rèn)為中介門檻低“無高手”，只會“抱怨”而已，這種落差感讓許多原本積極提建議的中介失去了動力，久而久之習(xí)慣了“閉嘴”，轉(zhuǎn)而投向了愿意傾聽的競品懷抱之中。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

對于中介的建議我們需要建立“反饋—評估—落地—再反饋”的閉環(huán)。

首先，搭建即時反饋渠道。帶看后，中介掃二維碼提交3條核心建議（動線、價格、說辭問題），系統(tǒng)自動分級響應(yīng)，緊急問題24小時解決，一般問題7天內(nèi)回復(fù)。這樣，中介覺得被重視，帶看轉(zhuǎn)化率自然提升。

其次，定期共創(chuàng)評審會：每周固定30分鐘，邀請銷售經(jīng)理、策劃、客服與2名中介代表參會，圍繞“帶看動線優(yōu)化、價格梯度梳理、高頻異議應(yīng)對”形成決策清單，明確責(zé)任人與完成時限。

再者，數(shù)據(jù)透明化共享：在中介社群同步“帶看量、停留時長、復(fù)訪率、成交轉(zhuǎn)化率”看板，讓中介直觀看到自己的建議對成交的影響，增強(qiáng)參與感。

最后，正向激勵與認(rèn)可：案場設(shè)置“共創(chuàng)墻”，展示從建議到落地的全過程，標(biāo)注中介姓名與門店。每月評選“金點子獎”，給予實物獎勵+帶看優(yōu)先權(quán)益，讓中介有榮譽(yù)感與歸屬感。

例如：某剛需項目中介反饋“樣板間廚房臺面太窄，客戶擔(dān)心不夠用，項目組24小時內(nèi)加裝可移動拓展板，更新說辭卡強(qiáng)調(diào)“可拓展設(shè)計”，同時在共創(chuàng)墻標(biāo)注提出建議的中介門店，兩周后該戶型帶看轉(zhuǎn)化率提升8%，中介帶看積極性明顯提高。

第二，與客戶共創(chuàng)：從“我覺得好”到“你用著好”

客戶是房子的最終使用者，他們的需求往往藏在細(xì)節(jié)里，如玄關(guān)的收納、兒童房的采光、公共空間的配套，這些都是開發(fā)商容易忽略的痛點。但傳統(tǒng)“問卷調(diào)查”式的需求收集，往往流于形式，難以觸及真實訴求。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

其實，我們可以讓客戶參與從設(shè)計到交付的全鏈路。

首先，產(chǎn)品設(shè)計階段舉辦“戶型共創(chuàng)沙龍”，邀請20-30組目標(biāo)客群（如剛需家庭、改善群體），用便簽貼標(biāo)注“最需要的收納點位”“最在意的空間功能”，現(xiàn)場投票選出TOP5需求，納入產(chǎn)品優(yōu)化清單。

其次，樣板間打造階段推出“共創(chuàng)版樣板間”，按客戶建議優(yōu)化細(xì)節(jié)（如玄關(guān)增加嬰兒車停放位、廚房預(yù)留凈水器接口），在樣板間標(biāo)注“由業(yè)主建議優(yōu)化”，附前后對比圖與建議者昵稱，增強(qiáng)客戶代入感。

再者，交付前體驗階段組織“準(zhǔn)業(yè)主體驗日”，讓客戶實地測試動線、感受噪音、檢查工藝，設(shè)置“問題打卡點”（玄關(guān)、廚房、走廊、電梯廳），現(xiàn)場收集改進(jìn)項并公示整改清單與完成時限，避免交付時集中爆發(fā)投訴。

最后，入住后運(yùn)營階段：招募“生活方式官”（10-15人），共創(chuàng)社區(qū)活動日歷（如親子市集、鄰里運(yùn)動賽、四點半課堂），讓客戶從“居住者”變成“社區(qū)運(yùn)營者”，提升老帶新比例。

例如：華南某TOP房企改善項目通過業(yè)主共創(chuàng)，將原本規(guī)劃的“景觀草坪”調(diào)整為“親子活動區(qū)+老年健身角”，配套兒童滑梯與休閑座椅，同時根據(jù)業(yè)主建議優(yōu)化了主臥飄窗尺寸與公共區(qū)域照明亮度。交付后業(yè)主滿意度提升22%，老帶新成交占比從15%提升至30%，社區(qū)活躍度穩(wěn)居區(qū)域前列。

第三，與內(nèi)部共創(chuàng)：打破部門墻，凝聚合力

很多項目的問題，根源在于內(nèi)部“信息壁壘”。營銷不懂設(shè)計的施工難點，設(shè)計不懂營銷的客戶訴求，工程不懂物業(yè)的后期維護(hù)壓力，導(dǎo)致產(chǎn)品與服務(wù)脫節(jié)，改造成本居高不下。

這就需要高層設(shè)計出一套切實可行的跨部門協(xié)同機(jī)制。

例如，制定跨部門共創(chuàng)周，每周固定半天，組織營銷、設(shè)計、工程、物業(yè)團(tuán)隊現(xiàn)場走場，用“紙板模擬動線法、膠帶標(biāo)注痛點”的方式，直觀發(fā)現(xiàn)問題，直接采納一線建議（如優(yōu)化電梯廳指示牌位置、調(diào)整公共區(qū)域照明亮度）；

同樣，也可以制定客戶旅程地圖，共同梳理“客戶從到訪至入住”的全鏈路觸點（到訪、帶看、簽約、交付、入?。?，標(biāo)注每個觸點的痛點、改進(jìn)動作、責(zé)任人與驗證指標(biāo)，形成統(tǒng)一SOP并每周復(fù)盤迭代。

另外，要設(shè)置內(nèi)部建議激勵。如設(shè)立“內(nèi)部共創(chuàng)獎”，鼓勵員工提出產(chǎn)品優(yōu)化、流程改進(jìn)的建議，只要落地見效，就給予現(xiàn)金獎勵+公開表彰。通過激勵讓員工感受到“自己是項目的主人”，也能避免一些職場“老好人”心態(tài)，只會相互說好話，而不表達(dá)真心實意。

第四 ，與專家共創(chuàng)：用權(quán)威背書校準(zhǔn)產(chǎn)品方向

行業(yè)專家、高校機(jī)構(gòu)擁有專業(yè)知識與行業(yè)視野，他們的建議能幫助開發(fā)商避開認(rèn)知盲區(qū)，提升產(chǎn)品競爭力與品牌公信力。但很多開發(fā)商只是“掛名聘請專家”，并未真正發(fā)揮專家的價值。

只有讓專家深度參與項目關(guān)鍵節(jié)點，才能有效發(fā)揮價值。

一方面，組建專家顧問團(tuán)：邀請建筑、景觀、物業(yè)、智能科技等領(lǐng)域的專家，形成固定顧問團(tuán)，季度召開評審會，針對產(chǎn)品設(shè)計、工程質(zhì)量、社區(qū)運(yùn)營等給出具體改進(jìn)清單與優(yōu)先級；

也可以聯(lián)合專家發(fā)布“宜居社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”“綠色建筑實施指南”等白皮書，將專家建議轉(zhuǎn)化為可落地的項目標(biāo)準(zhǔn)（如噪音控制指標(biāo)、采光通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)），并對外公開，提升品牌專業(yè)度；

另一方面，與高校共建“宜居研究實驗室”，將新技術(shù)、新理念（如被動式節(jié)能、智慧社區(qū)系統(tǒng)）在項目中試點應(yīng)用，用實測數(shù)據(jù)驗證效果后再批量推廣，降低創(chuàng)新風(fēng)險。

例如：北方某高端項目聯(lián)合建筑專家優(yōu)化戶型設(shè)計，將“北向次臥采光不足”的問題通過“轉(zhuǎn)角飄窗+連廊優(yōu)化”解決，實測采光時長提升1.5小時/天；同時采納景觀專家建議，打造“海綿社區(qū)”雨水回收系統(tǒng)，既提升了居住舒適度，又獲得了綠色建筑認(rèn)證，項目溢價能力較周邊競品提升10%。

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共創(chuàng)不難，難的是擁有合作共創(chuàng)的心態(tài)

首先，請放下“甲方姿態(tài)”，擁抱“不確定性”。共創(chuàng)的本質(zhì)是“開放決策”，意味著開發(fā)商可能要接納超出預(yù)期的建議，甚至調(diào)整既定規(guī)劃。這就要求我們放棄“我比別人更懂”的執(zhí)念，承認(rèn)“集體智慧優(yōu)于個體判斷”，把不同聲音視為優(yōu)化項目的寶貴資源，而非對權(quán)威的挑戰(zhàn)。

這就像打造好房子需要兼顧不同年齡段的需求，共創(chuàng)也需要包容不同視角的意見，才能讓產(chǎn)品與服務(wù)更貼合市場。

其次，堅守“落地底線”，拒絕“形式主義”。共創(chuàng)不是“無限妥協(xié)”，對于不合理、不可行的建議，要敢于坦誠溝通，說明原因。反之，對于合理建議，必須堅守“落地承諾”。一旦承諾整改，就必須按時完成并公開反饋，否則會消耗信任，讓共創(chuàng)淪為“狼來了”的游戲。

最后，保持“長期思維”，積累“口碑資產(chǎn)”。共創(chuàng)的效果不會立竿見影，但長期堅持會形成“正向循環(huán)”?？蛻舾惺艿阶鹬?，會主動傳播品牌；中介獲得認(rèn)可，會全力推薦項目；員工實現(xiàn)價值，會用心服務(wù)客戶；專家得到重視，會持續(xù)提供支持。這些看不見的口碑資產(chǎn)，終將轉(zhuǎn)化為穿越市場周期的核心競爭力。

這就像優(yōu)質(zhì)社區(qū)的口碑需要長期運(yùn)營，共創(chuàng)帶來的信任與認(rèn)可，也需要時間沉淀，最終成為開發(fā)商最堅實的護(hù)城河。

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結(jié)語

在這個“產(chǎn)品同質(zhì)化、營銷內(nèi)卷化”的時代，開發(fā)商的競爭早已不是“誰的房子更便宜”，而是“誰更懂客戶、誰更能凝聚人心”。

共創(chuàng)，從來不是一項“額外工作”，而是回歸“以人為本”的開發(fā)本質(zhì)。

真正的共創(chuàng)，不是“別人幫我們解決問題”，而是“和別人一起把事情做好”。

從今天開始，把“共創(chuàng)”融入項目的每一個環(huán)節(jié)，用開放的心態(tài)接納建議，用堅定的行動落地改變。相信市場會用信任與業(yè)績，回饋每一份真誠的付出，而我們也終將在周期波動中，找到屬于自己的確定性增長之路。

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