二零一七年杭州全球峰會上，馬云拋出八年后中國最便宜的就是房子的預(yù)言，彼時樓市狂熱，這一論斷被視作天方夜譚，如今站在二零二六年的歷史節(jié)點回望，隨著十五五規(guī)劃落地，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻變革，馬云的預(yù)判與中央房住不炒的長期定調(diào)形成呼應(yīng)，房價迎來結(jié)構(gòu)性分化與價值回歸的重大轉(zhuǎn)變。

過去二十年全國一盤棋的樓市格局徹底終結(jié)，二零二六年區(qū)域分化進入深水區(qū)，一線及強二線城市憑借產(chǎn)業(yè)支撐與人口虹吸效應(yīng)，展現(xiàn)出強勁韌性，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二零二五年十月上海新房價格逆勢上漲百分之零點三，同比漲幅達百分之五點七，杭州 成都等新一線城市人口凈流入均超二十萬，產(chǎn)業(yè)升級與人口集聚支撐住房需求，瑞銀預(yù)測，二零二六年這類城市新房銷量降幅將顯著收窄，核心板塊或出現(xiàn)百分之三到百分之五的價格回升，上海核心區(qū)去化周期將降至十五個月的健康區(qū)間。

缺乏產(chǎn)業(yè)支撐 人口持續(xù)流出的三四線城市面臨調(diào)整壓力，二零二五年三四線城市人口凈流出達三百一十二萬人，部分資源型城市已出現(xiàn)單價不足千元 總價五萬元的住房，廣義庫存去化周期超三十個月，供需關(guān)系推動房價回歸居住本質(zhì)，同一城市內(nèi)部板塊分化同樣明顯，北京金融街 上海陸家嘴等核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)成為抵御通脹的硬通貨，而遠郊板塊因配套兌現(xiàn)周期長 流通性差，成交占比僅百分之八點六，上海核心區(qū)房價同比漲幅達百分之五點七，江蘇鹽城某剛需盤同期跌幅超百分之二十五，城市內(nèi)房價走勢背離度達百分之十三點五，精準擇址成為二零二六年買房的核心必修課。

隨著我國城鎮(zhèn)化率突破百分之六十七，九億四千萬人定居城鎮(zhèn)，大規(guī)模新建住房的時代基本落幕，存量提質(zhì)成為城市發(fā)展核心命題，二零二六年，市場加保障雙軌并行的供給格局全面成型，城市更新政策成為激活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵引擎，中央已投入超四千二百五十億元預(yù)算內(nèi)投資和超長期特別國債專項用于老舊小區(qū)改造，地方財政對基礎(chǔ)改造項目補貼比例達百分之八十到百分之九十，業(yè)主個人負擔(dān)微乎其微。

改造后的老房價值顯著提升，北京東城區(qū)六十平米老房業(yè)主自掏八百元改造后，月租金上漲三百元，上海靜安區(qū)小區(qū)管網(wǎng)升級后，二手房掛牌價上漲百分之十二，原拆原建政策讓危房業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)翻盤，廣州花都區(qū)一棟危房改造后價值從八十萬元飆升至二百一十萬元，增值超百分之一百六十，二零二五年前十月，重點三十城二手房交易占比接近百分之六十五，同比增長百分之五，新房遇冷、老房走俏的格局將在二零二六年進一步強化。

十五五規(guī)劃定調(diào)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，二零二六年政策從全面調(diào)控轉(zhuǎn)向精準托底，核心目標是化解風(fēng)險 釋放合理需求，核心城市購房限制性政策持續(xù)優(yōu)化，限購放松 首付比例下調(diào) 房貸利率優(yōu)惠等政策落地，西安等城市已將商貸首付比例統(tǒng)一降至百分之十五，預(yù)計更多城市將跟進，房貸利率維持歷史低位，公積金跨區(qū)域使用門檻進一步破除，房貸利息抵稅等政策有望落地，精準降低居民購房成本。

二零二五年上半年八十四個城市二手房成交量同比大漲百分之二十八點一，印證了政策對剛需與改善型需求的拉動作用，而房住不炒的定位不會改變，政策旨在托底而非拉升，避免房價大起大落，為市場營造穩(wěn)定預(yù)期。

二零二六年的樓市，既應(yīng)驗了馬云房價回歸居住本質(zhì)的核心預(yù)言，也展現(xiàn)了核心資產(chǎn)保值的現(xiàn)實圖景，房地產(chǎn)市場已告別普漲紅利時代，進入結(jié)構(gòu)性分化的新常態(tài)，對于購房者而言，摒棄炒房致富的舊思維，聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊與品質(zhì)房源，才能在市場變革中把握機遇 規(guī)避風(fēng)險。