先說大致的方向：

• 房地產(chǎn)不會(huì)回到上一輪那種“閉眼漲”的黃金時(shí)代；
• 也不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)集體崩盤成廢墟；
• 更大的概率是——從經(jīng)濟(jì)中心退位，變成一個(gè)重要但普通的行業(yè)：總量收縮、結(jié)構(gòu)分化、區(qū)域極端不均衡。

時(shí)間軸鎖定在2025—2035 年。

判斷的基礎(chǔ)不是“玄學(xué)預(yù)言”，而是幾條已經(jīng)寫進(jìn)現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)與大致政策：

人口見頂、城鎮(zhèn)化放緩、房地產(chǎn)投資和銷售連續(xù)多年下行、政策主基調(diào)從“刺激”變?yōu)椤皳Q擋”和“重構(gòu)新模式”。

下面分幾個(gè)維度展開。

一、總方向：從“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入“后地產(chǎn)時(shí)代”

過去二十年，房地產(chǎn)幾乎是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“國(guó)民發(fā)動(dòng)機(jī)”：

投資拉動(dòng) GDP，土地支撐財(cái)政，房貸撐起銀行資產(chǎn)，人均兩套的預(yù)期撐起居民杠桿。

這一輪危機(jī)后，中央給出的新提法，不是“再搞一輪大刺激”，而是：

抓好保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三大工程，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這句話的潛臺(tái)詞是：舊模式救不回來了，只能換一套玩法。

未來10年的大趨勢(shì)可以概括成四個(gè)字：“退位、換擋”。

• 從宏觀發(fā)動(dòng)機(jī)退位：房地產(chǎn)對(duì)GDP、財(cái)政、信貸的貢獻(xiàn)占比緩慢下降；
• 從單一支柱變成一根“粗柱子”：重要，但不是“全場(chǎng)中心”；
• 從投資品退回耐用品：房子依然貴，卻不再是普遍意義上的快速致富工具。

二、城市格局：強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者長(zhǎng)期“陰跌”

未來10年，房地產(chǎn)不再是“全國(guó)一盤棋”，而是城市分化的放大器。

1. 全國(guó)層面：城市化繼續(xù)走，但已經(jīng)進(jìn)入“后半場(chǎng)”

截至 2024 年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率約67%，預(yù)計(jì)到 2035 年在 75% 左右趨穩(wěn)。

這意味著：

• 再也不是“每年新進(jìn)城一大波人”；
• 未來更多是城市之間的人口再分配，而不是“農(nóng)村往城市大規(guī)模遷移”。

簡(jiǎn)單說：人還在流動(dòng)，但流向越來越偏向少數(shù)大都市圈。

2. 一線與強(qiáng)二線：房地產(chǎn)會(huì)“縮規(guī)模、保核心”

• 人口與高質(zhì)量就業(yè)仍然向少數(shù)頭部城市集中；
• 核心城區(qū)（好學(xué)區(qū)、好地段、好配套）的住宅，價(jià)格具備相對(duì)韌性，交易節(jié)奏雖慢但不會(huì)長(zhǎng)期崩塌；
• 外圍新城、衛(wèi)星城、郊區(qū)大盤，可能出現(xiàn)長(zhǎng)期橫盤甚至緩慢下滑

未來10年，一線和強(qiáng)二線內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)“城中分化”：

好地段的“資產(chǎn)”，差地段的“庫(kù)存”。

3. 普通二三線城市：量縮價(jià)弱，成交兩極化

• 產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口凈流出或停滯；
• 新房銷售依賴政策性托底和各種優(yōu)惠；
• 二手房存量龐大，價(jià)格承壓，流動(dòng)性變差。

這些城市的房地產(chǎn)，更像是一種“剛需型消費(fèi)品”，而不是投資標(biāo)的。

能賣得掉，比賣多少錢更重要。

4. 三四線、縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)：長(zhǎng)期的“流動(dòng)性懲罰”

• 人往外走，年輕人少，老齡化加速；
• 新盤如果盲目上馬，大概率變成高庫(kù)存；
• 二手房不僅價(jià)格跌，更嚴(yán)重的是——根本沒人接盤

未來10年，這一大片區(qū)域的房地產(chǎn)，最大問題不是“漲跌”，而是**“退出難”**。

對(duì)持有者就是一句話：這是生活空間，不是資產(chǎn)配置。

三、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從單一商品房，走向“購(gòu)+租+保障”的三層結(jié)構(gòu)

中央這兩年一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要完善住房制度和供應(yīng)體系，抓好“三大工程”，本質(zhì)上是在重塑住房結(jié)構(gòu)，而不是給舊商品房模式續(xù)命。

未來10年，中國(guó)的住房結(jié)構(gòu)大概率會(huì)呈現(xiàn)三層：

1. 市場(chǎng)化購(gòu)房層

• 主要滿足中等收入及以上家庭的自住+改善需求；

• 一線和強(qiáng)二線的核心區(qū)，依舊保持較高價(jià)格；

• 其他區(qū)域更多是“價(jià)格可談、周期很長(zhǎng)”的慢交易市場(chǎng)。

租賃市場(chǎng)層

• 保障性租賃住房、公租房、長(zhǎng)租公寓會(huì)持續(xù)擴(kuò)容；

• 一線、部分二線城市將逐漸形成以租代購(gòu)的選擇：
  靠近就業(yè)中心但不一定非要買房；

• 企業(yè)自持租賃+REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托）模式會(huì)慢慢發(fā)展。

保障性住房層

• 配售型保障房、共有產(chǎn)權(quán)、安置房等，將占據(jù)相當(dāng)比重；

• 三大工程中的“保障性住房建設(shè)”和“城中村改造”，會(huì)在很多城市形成人口與住房的再洗牌。

簡(jiǎn)單說：

純粹靠市場(chǎng)化商品房解決全部住房需求的時(shí)代結(jié)束了。

四、開發(fā)商格局：民企大退潮，國(guó)企+城投+運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)接盤

未來10年，開發(fā)商的世界會(huì)發(fā)生一件本質(zhì)變化：

開發(fā)商不再是“英雄”，而是被分成三類：施工隊(duì)、運(yùn)營(yíng)商、平臺(tái)公司。

1. 民營(yíng)巨頭時(shí)代基本謝幕

這輪危機(jī)之后，房企已經(jīng)極度“極化”：

• 高杠桿擴(kuò)張的民營(yíng)巨頭，要么已經(jīng)倒下，要么在重組；
• 還能活下來的民企，會(huì)選擇收縮戰(zhàn)線、深耕少數(shù)城市，變“小而精”。

再出一個(gè)“全國(guó)性、超大規(guī)模、極端高周轉(zhuǎn)”的民營(yíng)巨頭，概率接近于零。

2. 央企、國(guó)企和地方城投成為主力

• 政策性項(xiàng)目、保障房、城中村改造、舊城更新，天然由國(guó)企和城投承擔(dān)；
• 大型國(guó)企開發(fā)商將越來越像“城建總承包商+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方”；
• 地方城投平臺(tái)會(huì)更深地介入土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施+住房項(xiàng)目一體化。

換句話說，“拿地—開發(fā)—銷售”的閉環(huán)，被拆解成了“規(guī)劃—基建—住房—運(yùn)營(yíng)”的鏈條，掌控者越來越是地方公共部門及其平臺(tái)公司。

3. 新角色崛起：資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)物業(yè)/租賃公司

隨著保障房、長(zhǎng)租、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等大量持有型物業(yè)出現(xiàn)，一類新角色會(huì)明顯崛起：

• 專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)、改造；
• 以物業(yè)管理、租賃管理、REITs運(yùn)作為核心能力的公司。

開發(fā)一次性賺差價(jià)的模式，一部分會(huì)逐漸被“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)賺現(xiàn)金流”的模式替代。

五、價(jià)格與交易：全國(guó)不再談“房?jī)r(jià)”，只能談“某城某區(qū)某盤”

從 2023—2025 年的數(shù)據(jù)已經(jīng)看出端倪：

• 新房?jī)r(jià)格短期有過階段性小幅上行或企穩(wěn)；
• 二手房?jī)r(jià)格則在很多城市持續(xù)下跌，降幅大于新房。

未來10年，價(jià)格和交易會(huì)出現(xiàn)幾種結(jié)構(gòu)性特征。

1. “量縮價(jià)穩(wěn)”是主旋律，暴漲暴跌的時(shí)代基本結(jié)束

• 成交量會(huì)明顯低于上一個(gè)十年；
• 價(jià)格總體更像“波動(dòng)中的弱勢(shì)橫盤”：漲跌都有限，區(qū)域分化極大；
• 政策會(huì)更重視“穩(wěn)”，不鼓勵(lì)再上一個(gè)瘋狂的泡沫，也不允許系統(tǒng)性崩盤。

• 新房受到政策托底、金融支持和開發(fā)商“?，F(xiàn)金流”策略影響，價(jià)格有一定支撐；
• 二手房受人口流出、資產(chǎn)老化、供應(yīng)過剩影響，下調(diào)壓力更大。

長(zhǎng)期看，二手房會(huì)逐步成為主導(dǎo)市場(chǎng)的主體，但價(jià)格會(huì)更現(xiàn)實(shí)、更“親民”，同時(shí)流動(dòng)性更重要。

3. 再不適合全民“炒房”，但仍有局部投資機(jī)會(huì)

未來10年里：

• 全面、大規(guī)?！俺捶俊币呀?jīng)失去制度基礎(chǔ)和人口基礎(chǔ)；
• 但少數(shù)一線、強(qiáng)二線的核心地段，尤其是稀缺學(xué)區(qū)、稀缺景觀資源，仍然有資產(chǎn)保值甚至適度增值的可能。

這時(shí)候，買房更像是在挑“精細(xì)工業(yè)品”，而不是“隨便買就能漲”的粗放投機(jī)。

六、金融與居民資產(chǎn)配置：住房比重會(huì)下降，但不會(huì)消失

從銀行和監(jiān)管角度看，“房住不炒”已經(jīng)固化為長(zhǎng)期政策基調(diào)。

未來10年，金融和居民資產(chǎn)配置會(huì)有幾個(gè)趨勢(shì)：

1. 按揭政策更靈活，配合結(jié)構(gòu)性調(diào)控

• 首付比例、利率會(huì)根據(jù)城市分級(jí)和項(xiàng)目性質(zhì)差異化；
• 重點(diǎn)支持首套剛需、自住改善和保障性住房項(xiàng)目；
• 對(duì)投資性購(gòu)房和多套房，會(huì)持續(xù)保持較高門檻。

• 一部分資產(chǎn)會(huì)從房地產(chǎn)退出，逐步分流到銀行理財(cái)、公募基金、養(yǎng)老產(chǎn)品、股債等方向；
• “一切存款換成首付”的粗暴模式，將慢慢被替代為更分散的資產(chǎn)配置。

住房仍然是家庭大頭，但不再是**“唯一的壓艙石”**。

它會(huì)和養(yǎng)老金、金融資產(chǎn)一起構(gòu)成組合，而不是獨(dú)自扛全家。

七、風(fēng)險(xiǎn)與變量：這10年不會(huì)是平地走路，而是懸崖邊修路

任何關(guān)于未來的判斷，真正的難點(diǎn)在于不確定性。

未來10年，中國(guó)房地產(chǎn)格局還面臨幾類關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)和變量：

1. 經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階的幅度與節(jié)奏如果整體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期陷在低迷區(qū)間，居民收入預(yù)期受挫，房地產(chǎn)的調(diào)整會(huì)更漫長(zhǎng)、更痛苦。
2. 地方財(cái)政與城投債務(wù)的再平衡若地方在處理存量債務(wù)時(shí)再出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)業(yè)務(wù)可能受到新一輪沖擊。
3. 人口與城市政策的微調(diào)生育政策、戶籍制度、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，都可能對(duì)特定城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生超預(yù)期的影響。
4. 全球環(huán)境與地緣風(fēng)險(xiǎn)對(duì)出口、產(chǎn)業(yè)鏈、資本流動(dòng)的沖擊，都會(huì)通過收入預(yù)期與金融條件傳導(dǎo)到房地產(chǎn)。
5. 政策態(tài)度的極端變化一旦出現(xiàn)“短期保增長(zhǎng)壓力大幅上升”，不排除某些階段會(huì)相對(duì)放松房地產(chǎn)。 但這種放松很可能是“階段性、定向的”，而不是重啟上一輪全民加杠桿的狂歡。

八、對(duì)不同群體意味著什么？

最后，用簡(jiǎn)短幾句，概括一下這10年對(duì)不同角色的大致含義：

• 對(duì)普通家庭： 房子仍然重要，但不再是唯一的翻身工具。 買得好不好，比有沒有更重要；選城市和地段，是第一性問題。
• 對(duì)“投資型”買房者： 高杠桿、短周期的投機(jī)，會(huì)越來越像一種自損游戲。 真正有意義的機(jī)會(huì)，集中在極少數(shù)城市極少數(shù)板塊。
• 對(duì)房企從業(yè)者： 把“賣房”當(dāng)唯一技能的時(shí)代結(jié)束了。 規(guī)劃、舊改、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、城市更新，才是未來還在擴(kuò)張的環(huán)節(jié)。
• 對(duì)地方政府： 房地產(chǎn)不再是那臺(tái)永動(dòng)機(jī)，更像一臺(tái)老舊卻仍然必須維護(hù)的發(fā)動(dòng)機(jī)。 未來更重要的，不是再造一個(gè)“新房地產(chǎn)周期”，而是管理好“存量房+增量保障”的長(zhǎng)期平衡。