廣州城市更新按下“加速鍵”！

近日，廣州舉辦城市更新發(fā)展大會暨項目推介會，一次性推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。

11月28日，2025年廣州城市更新發(fā)展大會暨項目推介會現(xiàn)場

一次性推介102個項目、總投資超8000億元

其中，在加強老舊小區(qū)整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區(qū)推出了7個宜居改造項目，投資11億元。

危舊住房原拆原建自主更新方面，重點推介得勝崗、應元路等8個項目，投資約18億元。

在開展歷史文化街區(qū)有機更新方面，重點推介長洲島、文德南等7個歷史文化街區(qū)實施保護活化項目（23億元），探索“老建筑+新消費”模式，讓城市文脈煥發(fā)新生。

在實施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，重點推介17個街區(qū)項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元），通過業(yè)態(tài)煥新打造消費新場景。

從投資額來看，城中村改造項目占到了8077億元總投資額的八成，是當之無愧的主角。其中不乏巨無霸項目，例如，荔灣區(qū)的大坦沙島更新改造項目是廣州市首個打破權屬界線、整島統(tǒng)一規(guī)劃、實施連片更新改造的重點項目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規(guī)劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個。天河區(qū)的柯木塱城中村改造項目的規(guī)劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

2025年，廣州為城市更新設立了更具雄心的目標

計劃完成總投資1800億元以上，其中僅城中村改造投資便超1000億元，并開工改造164個老舊小區(qū)。這一系列數(shù)字背后，是廣州錨定老城市新活力與“四個出新出彩”總目標，以系統(tǒng)思維破解“人、房、地、錢”難題，用“繡花功夫”激活存量空間的堅定決心。

當前，在房地產(chǎn)市場進入深度調整期、增量開發(fā)模式面臨轉型的背景下，大規(guī)模、高質量的城市更新已成為廣州撬動內需、優(yōu)化供給、保障民生和穩(wěn)定經(jīng)濟增長的關鍵引擎，其推進力度與模式創(chuàng)新，正為超大城市的高質量發(fā)展探索一條兼具民生溫度、產(chǎn)業(yè)高度與文化厚度的新路徑。

此外，從這次城市更新發(fā)展大會來看，其投 資并非平均分配，而是緊密結合城市發(fā)展的緊迫需求與戰(zhàn)略重點，進行系統(tǒng)性配置。其核心分布可概括為“一個主體、多點支撐”的格局：

從投資分布看，城中村改造是絕對的重心，其超千億的投資規(guī)模體現(xiàn)了廣州破解這一超大城市核心難題的決心與力度。其他類型項目則圍繞民生改善、產(chǎn)業(yè)升級、文化傳承和基礎支撐展開，共同構成一個有機的更新系統(tǒng)。

這一輪大規(guī)模集中推介，釋放了幾個清晰的戰(zhàn)略信號：

明確“主引擎”：以城市更新對沖房地產(chǎn)下行壓力

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)動能減弱的背景下，城中村改造成為拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟、優(yōu)化供給的“新引擎”。超過80%的投資集中于此，目標非常明確。

創(chuàng)新“推進器”：從“項目開發(fā)”轉向“片區(qū)運營”

政策理念已從過去的“大拆大建”轉向強調“精細化更新”和“片區(qū)統(tǒng)籌”。本次推介的許多項目，如聚龍灣片區(qū)，都致力于打造融合產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化的綜合性新社區(qū)，追求長期可持續(xù)運營，而非單純賣房子。

引入“新玩家”：構建“政府引導、市場運作”新生態(tài)

面對部分民營房企退出的困境，廣州正積極引入新合作方。一方面，大力推動國企（如廣州城投） 以“做地模式”主導前期土地整理，把控節(jié)奏、降低風險；另一方面，通過政策創(chuàng)新（如房票制度），有效對接市場需求，助力商品房去庫存。同時，近期出臺的《引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》，也為社會資本進入提供了清晰路徑。

如此龐大的計劃也面臨核心挑戰(zhàn)：巨額資金從哪里來？

據(jù)了解，廣州構建了“政府引導、市場運作、多元投入、共建共享”的多元化資金籌措體系，其主要來源可歸納為以下四個渠道：

政府財政資金與專項債券（發(fā)揮引導與托底作用）

公共預算資金：主要用于老舊小區(qū)改造基礎部分、歷史文化保護、市政基礎設施配套（如管廊、河涌治理）等公益性強的項目。例如，東濠涌治理、綜合管廊建設等重大項目均有各級財政資金支持。

地方政府專項債券：是籌集重大基礎設施項目資本金的重要工具。廣州85公里地下綜合管廊等投資規(guī)模大、收益期長但社會效益顯著的工程，通常通過申請專項債券來獲得啟動資金。

社會資本與市場化融資（絕對的主力軍）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資：在城中村改造“凈地出讓”后，房企通過招拍掛獲得土地使用權，其支付的土地出讓金及后續(xù)開發(fā)建設資金，是城中村改造和新建商品住宅項目的核心資金來源。

產(chǎn)業(yè)運營商投資：在老舊廠房、低效樓宇更新中最為活躍。例如，T.I.T創(chuàng)意園、1906科技園、嶺南V谷等項目的轉型，完全由市場化企業(yè)投資、改造和運營，最終通過租金、服務費和資產(chǎn)增值獲得回報。

城市更新基金：廣州正積極探索設立市區(qū)兩級城市更新基金，吸引保險資金、國企、金融機構等長期資本，以股權形式參與前期土地整理和周期長的綜合性項目。

產(chǎn)權人自籌與金融機構信貸（激活微觀主體活力）

居民與業(yè)主自籌資金：這在危舊房改造中成為創(chuàng)新模式。如花都區(qū)集群街2號項目，居民按每平方米4600元的標準共同出資，實現(xiàn)了“憂居”變“優(yōu)居”，也直接分享了資產(chǎn)增值紅利。

政策性銀行與商業(yè)銀行貸款：國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機構提供中長期優(yōu)惠貸款，支持城中村改造等項目。商業(yè)銀行則為符合條件的企業(yè)和項目提供開發(fā)貸、經(jīng)營貸等金融服務。

“專項借款”等政策性金融工具：針對部分資金鏈緊張的已批未建項目，廣州可申請國家設立的“城中村改造專項借款”，用于項目前期工作和安置房建設，起到“輸血急救”和穩(wěn)定推進的作用。

項目自身平衡與經(jīng)營性收入（可持續(xù)發(fā)展的關鍵）

土地出讓收入平衡：這是城中村改造最重要的資金平衡方式。通過規(guī)劃優(yōu)化，在安置區(qū)和配建設施之外，騰挪出部分經(jīng)營性用地（住宅、商業(yè)）進行出讓，其收益用于覆蓋整個改造成本。

經(jīng)營性資產(chǎn)長期收益：更新后形成的商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、停車場等優(yōu)質經(jīng)營性資產(chǎn)，其長期的租金、運營收入和資產(chǎn)升值，為投資方提供了可持續(xù)的現(xiàn)金流，保障了項目的長期良性運營。

總結而言，廣州1800億城市更新投資的背后，是一套復雜的、多層次、市場化的資金拼圖。政府資金主要起撬動和保障作用，而真正的“大頭”和可持續(xù)動力，來自于對社會資本（房企、產(chǎn)業(yè)資本）的強大吸引和有效利用，以及項目自身強大的現(xiàn)金流平衡能力。

這種資金籌集的成功，從根本上依賴于清晰的規(guī)劃、穩(wěn)定的政策預期和可預期的市場回報，這正是廣州在城市更新領域能夠大規(guī)模、快節(jié)奏推進的核心競爭力所在。

素材來源：廣州政府網(wǎng)、廣州日報、中國房地產(chǎn)報等

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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