文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

一筆推進(jìn)兩年多、涉及23套房產(chǎn)的抵債交易，最終為泡影。

方明回歸執(zhí)掌的方圓生活服務(wù)（09978.HK），在2025年的這個(gè)冬天不得不面對(duì)一個(gè)更殘酷的現(xiàn)實(shí)——他們可能連“以資抵債”這條最后的路也走不通了。

2025年11月28日，方圓生活服務(wù)發(fā)布公告，宣布其與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“富都發(fā)展”）的一項(xiàng)“以資抵債”協(xié)議被全面解除。

追溯這筆交易的起點(diǎn)，是2023年6月雙方訂立的一份抵債協(xié)議，按照約定，富都發(fā)展本應(yīng)將其旗下23套一手住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，用以抵銷(xiāo)約1600萬(wàn)元的未結(jié)應(yīng)收款。

這批房產(chǎn)位于廣東江門(mén)鶴山市“方圓·鶴山云山詩(shī)意”住宅區(qū)，總建筑面積為2614.7平方米，個(gè)別面積約為99.8平方米至130.5平方米。

據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，這批房產(chǎn)總價(jià)值約為2000萬(wàn)元；因此，根據(jù)雙方的協(xié)議，方圓生活服務(wù)需要向富都物業(yè)發(fā)展支付一筆400萬(wàn)元的首付以“平賬”。

“該等物業(yè)實(shí)體未按原定計(jì)劃完成交付”，方圓生活服務(wù)在公告中說(shuō)明，協(xié)議終止的直接原因是先決條件無(wú)法在2025年11月28日或之前達(dá)成，而兩個(gè)關(guān)鍵障礙是：

首先，物業(yè)建造工程已嚴(yán)重延誤，且無(wú)明確竣工時(shí)間表；其次，先前就這些物業(yè)辦理的網(wǎng)簽備案既不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，也未授予任何物業(yè)處分權(quán)。

根據(jù)協(xié)議，富都發(fā)展需在截止日期后十個(gè)工作日內(nèi)退還首期款項(xiàng)，否則需按每日首期款金額的0.01%支付違約金。

截至公告日，富都發(fā)展應(yīng)付方圓生活服務(wù)及其附屬公司的總金額約為6400萬(wàn)元，其中包含了首期款400萬(wàn)元、未結(jié)應(yīng)收款1600萬(wàn)元及其他貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)4400萬(wàn)元。

對(duì)于富都發(fā)展能否如期向方圓生活服務(wù)退還400萬(wàn)元首期款項(xiàng)，并盡快支付所有應(yīng)收款項(xiàng)，似乎情況并不樂(lè)觀(guān)。今年9月、11月，富都發(fā)展剛新增兩筆被執(zhí)行人記錄，執(zhí)行標(biāo)的金額分別約為12.94萬(wàn)元、231.45萬(wàn)元。

方圓生活服務(wù)表示，“將是情況需要，不排除采取法律程序以追索相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)，以維護(hù)合法權(quán)益”。

這不是方圓生活服務(wù)唯一的以資抵債交易，2023年，其曾與關(guān)聯(lián)方方圓地產(chǎn)訂立三份類(lèi)似的置換協(xié)議，涉及多套住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及車(chē)庫(kù)，合計(jì)抵消金額超過(guò)3700萬(wàn)元。

而富都發(fā)展背后，其實(shí)也站著方圓生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)方。

具體來(lái)看，富都物業(yè)發(fā)展有三個(gè)直接股東——鶴山市明鑫房地產(chǎn)投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“鶴山明鑫”)、江門(mén)市蓬江區(qū)明軒租賃有限公司，以及江門(mén)市新方盛投資咨詢(xún)有限公司，它們分別持股占比82%、10.8%，以及7.2%。

其中，后兩者的最終實(shí)益擁有人為獨(dú)立第三方。而鶴山明鑫則由廣州市明鑫投資發(fā)展有限公司、珠海方圓樂(lè)鑫股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)分別持股51%、49%。

向上穿透股權(quán)，后者的上一級(jí)持股占比30.2326%的股之一——廣州市臻惠實(shí)業(yè)投資有限公司，是方圓國(guó)際投資集團(tuán)有限公司的全資子公司，由方圓集團(tuán)創(chuàng)始人方明間接全資持有。

穿透股權(quán)，富都發(fā)展的實(shí)控人為張清，受益股份69.08%及擁有82%的表決權(quán)。

方圓生活服務(wù)表示，張清為獨(dú)立第三方。不過(guò)，張清與方明其實(shí)關(guān)系匪淺。

方圓現(xiàn)代生活掛牌新三板前夕，2016年3月，二人曾簽署過(guò)一份《股權(quán)代持協(xié)議》，方明委托張清代為持有其對(duì)廣東方圓投資有限公司50%的股權(quán)。

事實(shí)上，方圓生活服務(wù)的遭遇并非孤例，而是當(dāng)下中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨的困境。

今年6月，榮萬(wàn)家也曾披露，其擬以10.7億元收購(gòu)關(guān)聯(lián)公司榮盛發(fā)展旗下1.2萬(wàn)個(gè)停車(chē)位、5479套儲(chǔ)藏間及112套住宅商業(yè)資產(chǎn)，以抵銷(xiāo)后者長(zhǎng)期拖欠的應(yīng)收款項(xiàng)。

這是榮萬(wàn)家兩年內(nèi)經(jīng)歷的第二次“以物抵債”。2023年11月，其曾以5.68億元接手榮盛發(fā)展類(lèi)似資產(chǎn)包，但截至2024年僅變現(xiàn)922萬(wàn)元，部分物業(yè)更因查封淪為“壞賬”。

方圓生活服務(wù)交易的失敗不僅因?yàn)榻ㄖて跓o(wú)限延期，更因那些看似已完成的“網(wǎng)簽備案”根本不具備物權(quán)效力。當(dāng)“以資抵債”這條路也開(kāi)始走不通時(shí)，擺在物業(yè)公司面前的選擇變得愈發(fā)有限。

值得一提的是，今年3月，方圓生活服務(wù)宣布，創(chuàng)始人方明由非執(zhí)董調(diào)任執(zhí)行董事。

這一變動(dòng)被外界解讀為集團(tuán)將重心移回至物業(yè)上市平臺(tái)的信號(hào)。方明自2006年起便主要負(fù)責(zé)進(jìn)行投資決策、提供總體策略規(guī)劃及監(jiān)督方圓集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

方明回到物業(yè)前臺(tái)，2025年上半年，方圓生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收益約1.68億元，較去年同期下降約9.5%；期內(nèi)虧損為652萬(wàn)元，較去年同期虧損1.23億元大幅收窄59.12%。

方圓生活服務(wù)解釋稱(chēng)，收益下降的主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)低迷，以及資源向物業(yè)管理服務(wù)的轉(zhuǎn)移。

具體來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)方圓生活服務(wù)在房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)僅錄得收益約70萬(wàn)元，較去年同期的540萬(wàn)元減少87.3%；在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)分部錄得收益約1.68億元，同比下降7.1%。

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