停滯三年、兩度流拍，曾承載“中國(guó)第一高樓”夢(mèng)想的深圳世茂深港國(guó)際中心，終于在政府主導(dǎo)下邁出盤活關(guān)鍵一步。近日，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院以106.88萬(wàn)元中標(biāo)該項(xiàng)目地塊規(guī)劃研究任務(wù)，標(biāo)志著這個(gè)從239億地王淪為爛尾的超級(jí)項(xiàng)目，正式進(jìn)入國(guó)資主導(dǎo)的重生周期。在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)縱深推進(jìn)的背景下，這座一度擱淺的城市地標(biāo)，正以全新規(guī)劃重構(gòu)深圳東部的發(fā)展敘事。

68億接盤、住宅占比飆升！深圳停滯三年的“地標(biāo)夢(mèng)”項(xiàng)目，終于要醒了

停滯三年、兩度流拍，曾承載“中國(guó)第一高樓”夢(mèng)想的深圳世茂深港國(guó)際中心，終于在政府主導(dǎo)下邁出盤活關(guān)鍵一步。近日，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院以106.88萬(wàn)元中標(biāo)該項(xiàng)目地塊規(guī)劃研究任務(wù)，標(biāo)志著這個(gè)從239億地王淪為爛尾的超級(jí)項(xiàng)目，正式進(jìn)入國(guó)資主導(dǎo)的重生周期。在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)縱深推進(jìn)的背景下，這座一度擱淺的城市地標(biāo)，正以全新規(guī)劃重構(gòu)深圳東部的發(fā)展敘事。

規(guī)劃招標(biāo)15天落地，政府主導(dǎo)破解停滯困局

此次規(guī)劃研究任務(wù)的快速敲定，背后是政府破解項(xiàng)目僵局的決心與效率。龍崗區(qū)相關(guān)部門啟動(dòng)招標(biāo)僅15天后，深規(guī)院便成功中標(biāo)，這份為期一年的規(guī)劃合約，涵蓋深港國(guó)際中心12宗流拍地塊及周邊大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊，總用地面積達(dá)81.2公頃。根據(jù)招標(biāo)要求，深規(guī)院需完成法定圖則優(yōu)化、詳細(xì)城市設(shè)計(jì)、交通與市政設(shè)施專題研究等多項(xiàng)核心任務(wù)，最終形成兼具經(jīng)濟(jì)可行性與公共利益保障的實(shí)施方案。

招標(biāo)文件中明確指出，該片區(qū)作為龍崗中部?jī)H存的核心未建成區(qū)，是實(shí)現(xiàn)“城市新客廳”功能升級(jí)的關(guān)鍵空間載體。自原開發(fā)主體世茂集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)后，項(xiàng)目停工已導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展節(jié)奏放緩，與龍崗區(qū)“灣東智芯”的戰(zhàn)略定位形成突出矛盾。此次政府主導(dǎo)規(guī)劃，被業(yè)內(nèi)視為打破“賣不掉、建不了”死循環(huán)的關(guān)鍵舉措——通過(guò)專業(yè)規(guī)劃先行，為后續(xù)開發(fā)掃清政策障礙，重塑市場(chǎng)信心。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目所處的大運(yùn)深港國(guó)際科教城，是粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的重要支撐平臺(tái)。規(guī)劃研究不僅聚焦項(xiàng)目本身，更強(qiáng)調(diào)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的銜接，包括完善大運(yùn)中心場(chǎng)館配套、構(gòu)建公共空間慢行系統(tǒng)等內(nèi)容，力圖通過(guò)項(xiàng)目盤活帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的功能升級(jí)。

規(guī)劃重構(gòu)：住宅占比或超60%，高摩天樓夢(mèng)落幕

在68億元地塊收儲(chǔ)成本的現(xiàn)實(shí)壓力下，規(guī)劃用途調(diào)整成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的核心焦點(diǎn)。第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿表示，新規(guī)劃需在經(jīng)濟(jì)可行性與公共利益間找到平衡點(diǎn)，而用地性質(zhì)的優(yōu)化配置將是關(guān)鍵。結(jié)合深圳最新住宅調(diào)控政策與區(qū)域發(fā)展需求，多項(xiàng)信號(hào)顯示，這個(gè)曾經(jīng)主打超高層地標(biāo)與商業(yè)綜合體的項(xiàng)目，或?qū)⒂瓉?lái)根本性的定位轉(zhuǎn)變。

最顯著的變化莫過(guò)于超高層規(guī)劃的調(diào)整。據(jù)悉，龍崗大運(yùn)中心區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，原規(guī)劃的700米級(jí)超高層建筑不僅建設(shè)成本高昂，更面臨安全與環(huán)保等多重挑戰(zhàn)。加之深圳最新住宅新規(guī)對(duì)容積率的嚴(yán)格管控，新規(guī)劃中地塊容積率預(yù)計(jì)將控制在4.0以下，這意味著“中國(guó)第一高樓”的愿景已正式落幕。取而代之的是更務(wù)實(shí)的開發(fā)思路——保留部分產(chǎn)業(yè)平臺(tái)與城市公共功能，同時(shí)大幅優(yōu)化建筑規(guī)模與高度，提升項(xiàng)目的實(shí)際可操作性。

住宅用地占比的提升成為平衡成本的核心路徑。市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，為覆蓋68億元的收儲(chǔ)支出，新規(guī)劃中住宅占比有望超過(guò)60%，甚至可能進(jìn)一步提高。這一調(diào)整既契合深圳住房供應(yīng)的政策導(dǎo)向，也能通過(guò)住宅銷售快速回籠資金，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)提供資金保障。與此同時(shí)，原規(guī)劃中的文化展覽中心、產(chǎn)業(yè)空間等公共業(yè)態(tài)將予以保留，通過(guò)完善體育場(chǎng)館配套、構(gòu)建優(yōu)質(zhì)公共空間，實(shí)現(xiàn)居住、產(chǎn)業(yè)、休閑功能的有機(jī)融合。

開發(fā)主體的變更同樣引發(fā)市場(chǎng)熱議。今年7月，華潤(rùn)置地（深圳）發(fā)展有限公司發(fā)布的“LGDY項(xiàng)目”全過(guò)程工程咨詢招標(biāo)公告，其用地面積與總建筑面積數(shù)據(jù)與深港國(guó)際中心高度吻合，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)國(guó)資接盤的強(qiáng)烈猜測(cè)。盡管華潤(rùn)置地尚未公開回應(yīng)，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)資背景企業(yè)憑借資金實(shí)力與資源整合能力，成為此類大型項(xiàng)目盤活的最優(yōu)選擇已成行業(yè)共識(shí)。

從地王神話到理性重生：城市開發(fā)的反思與進(jìn)化

回溯項(xiàng)目歷程，深港國(guó)際中心的起伏堪稱中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期的縮影。2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元的天價(jià)拿下該地塊，創(chuàng)下深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄，彼時(shí)規(guī)劃的500億元總投資、700米超高層主塔，使其成為大灣區(qū)最受矚目的明星項(xiàng)目。然而，隨著2022年世茂集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目資金鏈斷裂全面停工，兩次司法拍賣（分別以130.44億元、104.35億元起拍）均遭遇流拍，最終陷入“爛尾”困境。

政府的及時(shí)介入為項(xiàng)目帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。今年7月，中信信托披露龍崗區(qū)擬以68億元收儲(chǔ)項(xiàng)目核心地塊，這一方案于8月獲投資人投票通過(guò)，盡管世茂方面對(duì)補(bǔ)償款金額提出異議，但并未影響收儲(chǔ)進(jìn)程。從239億元地王到68億元收儲(chǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的大幅縮水，既反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，也凸顯了過(guò)度依賴高杠桿、高溢價(jià)模式的風(fēng)險(xiǎn)。

此次項(xiàng)目盤活的背后，是城市開發(fā)理念的深刻轉(zhuǎn)變。過(guò)去追求地標(biāo)效應(yīng)、規(guī)模擴(kuò)張的開發(fā)模式，正逐步被理性務(wù)實(shí)、兼顧公共利益與市場(chǎng)需求的思路所取代。田利輝（南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)）指出，此類大型項(xiàng)目的盤活，需要政府、市場(chǎng)與社會(huì)各方的協(xié)同發(fā)力——政府通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)與資源整合搭建平臺(tái)，市場(chǎng)主體發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)高效開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值與民生需求的雙贏。

展望未來(lái)，隨著規(guī)劃研究的推進(jìn)，深港國(guó)際中心有望在一年內(nèi)形成清晰的開發(fā)藍(lán)圖。對(duì)于深圳而言，這個(gè)項(xiàng)目的重生不僅意味著一個(gè)爛尾項(xiàng)目的化解，更象征著城市發(fā)展從“地標(biāo)崇拜”向“功能優(yōu)先”的轉(zhuǎn)型。在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的背景下，盤活后的項(xiàng)目將成為龍崗中部“城市新客廳”的重要支撐，通過(guò)居住、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)的多元融合，為區(qū)域發(fā)展注入新動(dòng)能。

從地王神話到理性重生，深港國(guó)際中心的故事還在繼續(xù)。它的轉(zhuǎn)型不僅為同類爛尾項(xiàng)目的盤活提供了可借鑒的樣本，更折射出中國(guó)城市開發(fā)正在經(jīng)歷的深刻變革——在追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，更加注重公共利益、可持續(xù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防控，這或許正是這座城市在經(jīng)歷市場(chǎng)起伏后，收獲的最寶貴的成長(zhǎng)。隨著規(guī)劃方案的逐步落地，一個(gè)更符合城市發(fā)展規(guī)律、更貼近民生需求的新地標(biāo)，正悄然在深圳東部崛起。