最近日本民宿行業(yè)的日子是真不好過(guò)，一邊是監(jiān)管部門(mén)動(dòng)真格嚴(yán)打違規(guī)，一邊是市場(chǎng)卷到?jīng)]利潤(rùn)，曾經(jīng)的“淘金賽道”早就變了天。而就在民宿行業(yè)迎來(lái)大洗牌的時(shí)候，另一個(gè)投資方向卻悄悄崛起——買(mǎi)整棟樓改酒店或旅館，成了越來(lái)越多投資者的新選擇。

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罰款停業(yè)還查抄，違規(guī)民宿無(wú)處逃

以前大家總覺(jué)得日本民宿監(jiān)管是“睜一只眼閉一只眼”，現(xiàn)在可完全不一樣了，不僅政策管得嚴(yán)，執(zhí)法力度更是空前，違規(guī)成本高到讓人扛不住。

近日，東京新宿區(qū)前不久就放出了大招，依據(jù)《住宅住宿事業(yè)法》，給4家民宿老板下達(dá)了“停業(yè)命令”，一口氣關(guān)停了11處民宿，這還是東京都第一次開(kāi)這種罰單。

說(shuō)起來(lái)，這幾家老板也是屢教不改：9月份就因?yàn)闆](méi)按規(guī)定上報(bào)住宿天數(shù)，被要求停業(yè)整改30天，結(jié)果有一家居然頂風(fēng)作案，停業(yè)期間還照樣接客；另外三家也沒(méi)把規(guī)定當(dāng)回事，整改期內(nèi)還是屢次不提交報(bào)告。

之前新宿區(qū)政府已經(jīng)警告、指導(dǎo)過(guò)好幾次了，實(shí)在沒(méi)轍才下了狠手，這幾家未來(lái)三年內(nèi)都不能再做民宿生意。

更讓人震驚的是東京荒川區(qū)的“抄家”事件。一家華人民宿直接被警察上門(mén)搜查，這可不是普通的檢查，是東京都第一次依據(jù)《私人住宿經(jīng)營(yíng)法》動(dòng)用警方力量。警方不光查了民宿現(xiàn)場(chǎng)，還順著線(xiàn)索摸到了新宿區(qū)的公司本部。

為啥現(xiàn)在民宿會(huì)這么嚴(yán)？這是因?yàn)檫@家民宿確實(shí)太離譜了：荒川區(qū)規(guī)定民宿只能周末和節(jié)假日營(yíng)業(yè)，它卻工作日照樣大肆接單，還長(zhǎng)期提交虛假報(bào)告蒙混過(guò)關(guān)。

周邊鄰居早就因?yàn)樵胍簟⒗鴨?wèn)題投訴過(guò)好多次，政府人員上門(mén)檢查，它不僅不整改，還在門(mén)口貼告示，說(shuō)“自稱(chēng)區(qū)政府官員的都是詐騙”，簡(jiǎn)直是公然對(duì)抗監(jiān)管。

警方調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，這家民宿的一個(gè)房間居然掛靠了好幾家公司，疑似用空殼公司搞非法經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在還在深挖后續(xù)。

這兩件事明明白白告訴大家：日本民宿監(jiān)管已經(jīng)從“口頭勸導(dǎo)”變成“剛性執(zhí)法”，再想鉆空子、耍小聰明，根本行不通了。

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營(yíng)業(yè)時(shí)長(zhǎng)受限，新增民宿被叫停

除了抓典型、罰違規(guī)，日本各地的民宿政策也在一步步收緊，直接從根上壓縮民宿的生存空間。

大阪府已明確表示，從明年5月起，大阪府32個(gè)市町村不再發(fā)放“特區(qū)民宿”新許可證，想新開(kāi)民宿的門(mén)檻直接拉高。

東京這邊更是“一刀切”式限制：豐島區(qū)計(jì)劃明年7月起，民宿只能在寒暑假營(yíng)業(yè)，一年下來(lái)營(yíng)業(yè)期少了快100天，而且區(qū)內(nèi)一半的地方都不讓開(kāi)民宿了；墨田區(qū)更嚴(yán)，只允許民宿在周五中午到周日中午營(yíng)業(yè)，一周就營(yíng)業(yè)兩天；新宿區(qū)之前也罰過(guò)12家違規(guī)民宿，停業(yè)30天的處罰讓不少老板元?dú)獯髠?/p>

這些政策一出來(lái)，民宿老板們可太難了：想多開(kāi)店，沒(méi)許可證；想多營(yíng)業(yè)，有時(shí)間限制；稍微有點(diǎn)疏忽，就可能被罰款停業(yè)，生存空間是越來(lái)越小。

就算能躲過(guò)監(jiān)管，民宿市場(chǎng)的內(nèi)卷也讓人吃不消。幾年前大家都覺(jué)得去日本開(kāi)民宿能賺大錢(qián)，游客多、租金高，回報(bào)也可觀(guān)，于是乎，大量投資者扎堆涌入。

可現(xiàn)在呢？截至今年11月，日本登記在冊(cè)的民宿已經(jīng)有5.75萬(wàn)家，比去年多了近三成，光東京23區(qū)就新增了近6000家。這么多民宿搶客源，只能打價(jià)格戰(zhàn)，早年一間房一晚能賣(mài)近700元，現(xiàn)在有的直接降到300元，價(jià)格腰斬，利潤(rùn)自然大幅縮水。

更坑的是民宿運(yùn)營(yíng)成本一點(diǎn)沒(méi)降。在日本，清潔、維護(hù)、垃圾處理這些人工服務(wù)都特別貴，都是實(shí)打?qū)嵉挠仓С觥Ｈ绻繓|不在日本本地，還得請(qǐng)代運(yùn)營(yíng)公司，又是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

而且民宿特別容易遭投訴，日本居民區(qū)對(duì)噪音、衛(wèi)生要求特別高，一旦被鄰居投訴，不僅要道歉，還可能被要求整改，又費(fèi)時(shí)間又費(fèi)錢(qián)，經(jīng)營(yíng)起來(lái)特別累。

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買(mǎi)整棟樓改旅館，合規(guī)又賺錢(qián)

民宿行業(yè)又嚴(yán)管又內(nèi)卷，聰明的投資者已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向新方向——購(gòu)買(mǎi)整棟大樓改造為酒店或旅館，成為當(dāng)下投資日本房產(chǎn)的新風(fēng)口！

為啥這個(gè)投資模式可行？

首先是合規(guī)性強(qiáng)，旅館遵循《旅館業(yè)法》，沒(méi)有民宿180天的營(yíng)業(yè)限制，能全年穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，而且現(xiàn)在法律允許轉(zhuǎn)讓旅館時(shí)繼承營(yíng)業(yè)許可，不用重新跑審批，省了很多麻煩。

其次是收益穩(wěn)定，東京、大阪核心區(qū)域的旅館根本不愁客源，比如大阪心齋橋在世博會(huì)期間入住率能穩(wěn)定在80%以上，收入還能雙位數(shù)增長(zhǎng)，而且整棟物業(yè)改造后，客房數(shù)量和配套能靈活規(guī)劃，回報(bào)率比民宿高不少。

最后是抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，整棟物業(yè)是永久產(chǎn)權(quán)，核心區(qū)域的土地資源稀缺，增值空間大，而且不受民宿政策變動(dòng)影響，長(zhǎng)期持有也靠譜。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在入局正合適：既能避開(kāi)民宿的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)內(nèi)卷，又能搭上日本入境游復(fù)蘇、重大活動(dòng)帶來(lái)的客流紅利。

特別是選擇東京23區(qū)、大阪心齋橋這些核心商圈，或者交通便利的區(qū)域，買(mǎi)一棟合適的整棟物業(yè)，改造為合規(guī)旅館，不管是自己運(yùn)營(yíng)還是委托專(zhuān)業(yè)公司管理，都能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益。

民宿的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，而整棟樓改旅館的黃金時(shí)期才剛剛開(kāi)始。抓住這個(gè)新風(fēng)口，合規(guī)經(jīng)營(yíng)、精準(zhǔn)布局，才能在日本房產(chǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟、賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

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