你圖的是每年6%的租金，人家圖的是……

▲青島高新區(qū)魯商天街

一個停工八年、工地長草的商業(yè)項目，突然“爆個大招”，高調宣布：三島聯動、銀座運營、盒馬入駐……還打包票十年返租、年化6%保底——聽著是不是特別心動？且慢，如果這商鋪真這么香，他為啥不自己留著收租，非得便宜外人？

1、

8年爛尾終復活？

青島高新區(qū)的魯商天街，爛尾整整8年，突然宣布要復活了，還祭出了一個賣鋪的大招——返租！誰能想到，都2025年了，還能在青島樓市上見到這種老掉牙的套路。

▲魯商天街，號稱青島下一個頂流

時間倒回2017年6月，魯商廣場（即魯商天街前身）高調奠基，號稱“高新區(qū)首個商業(yè)綜合體”。

▲2017年6月21日，魯商廣場奠基。資料圖片

當時周邊魯商藍岸新城、碧桂園翡翠城的業(yè)主們，都以為好日子要來了。沒想到，奠基后項目很快就陷入停滯，原因是項目方資金緊張。直到今年年9月，又傳出一條消息：魯商天街復工了！

▲魯商天街復工儀式

2、

10年返租到底香不香？

返租賣鋪這種樓市“古董級”的老套路，在20年多年前曾風靡一時，如今又在魯商天街復蘇。根據項目的宣傳，簽完認購書，明年就能開始拿租金，年化6%保底，十年返租。

聽起來，這不比存銀行強？似乎是穩(wěn)賺不賠的好機會，但這種返租模式，真的靠譜嗎？如果真這么賺錢，魯商自己干嘛不全留下？

開發(fā)商不是慈善家，所謂的“十年返租”，本質就是一種變相融資：用未來的租金承諾，換取當下的現金流救命。

還有個細節(jié)耐人尋味：買鋪的首付，不是交給魯商，而是打給一家投資公司。這幾年房地產下行，這類投資公司專門收購爛尾項目，包裝后快速銷售回款退出，是一場精心設計的“不良資產盤活術”。

▲魯商天街內部實景

返租這套玩法，早在20年前就玩爛了。當年全國各地遍地開花的“旺鋪返租”，前一兩年往往能按時返租，但最后結局大多慘不忍睹，經營不善導致商鋪閑置，經營方人去樓空，業(yè)主索要租金無門。

國家早有規(guī)定，住建部明確禁止“售后包租”和“承諾保底收益”的銷售模式，認為這本質上是變相融資，風險極大。

3、

真能撐起“下一個頂流”？

魯商天街，總建面6.5萬㎡，由三棟商業(yè)樓通過連廊連接，規(guī)劃了百貨超市、電影院、餐飲、健身等全業(yè)態(tài)，號稱打造一站式生活聚場。運營上引入了銀座商管這個老牌商業(yè)運營商，承諾將引入30%區(qū)域首店、80%知名連鎖品牌。

▲魯商天街實景

魯商天街的規(guī)劃圖上，三島聯動的概念挺唬人：S1主島自持做超市+影院，S2搞新能源汽車+智能家居體驗，S3是對外出售的開放式特色街區(qū)，主打餐飲、教培等。

▲魯商天街布局圖

但在青島做開放式街區(qū)，先天就帶著硬傷：冬天冷、夏天曬、下雨沒人逛，有幾個活下來的？這不禁讓青島人想起另一座曾經的網紅商業(yè)體——位于嶗山的大拇指廣場，一度曾是打卡勝地，然而其半露天式的設計，導致夏冬兩季及惡劣天氣時環(huán)境體驗較差……最終被消費者遺棄。 魯商天街返租銷售的商鋪，正是S3特色街區(qū)，能否避免重蹈大拇指廣場的覆轍？

▲魯商天街S3開放式街區(qū)效果圖

魯商天街這種商業(yè)綜合體，在當下的經濟大環(huán)境重啟，確實需要勇氣，有種“明知山有虎，偏向虎山行”的悲壯感。但話說回來，也不是完全沒有機會。魯商天街所在片區(qū)，有大約12萬人口，沒有大型商業(yè)，日常消費嚴重外溢。盒馬前置倉的簽約進場，說明至少供應鏈是認可這片市場的。

▲魯商天街實景

魯商當年靠銀座超市起家，魯商天街的運營方是銀座商管，有豐富的商業(yè)運營經驗。如果真能把一些網紅餐飲、連鎖教培引進來，形成差異化，未必不能打出一片天。

▲魯商天街內部實景

青島的商業(yè)版圖上，從不缺野心勃勃的項目。魯商天街這個爛尾8年的商業(yè)項目，能否起死回生、成為“青島下一個頂流”？現在誰也不敢打包票，還是拭目以待吧。