哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析頂流瑰麗擬被出售背后，鄭氏家族的債務(wù)困境與自救之路。

最近全球酒店圈被一則消息炸開了鍋，彭博社披露香港鄭裕彤家族正為旗下瑰麗酒店集團(tuán)尋找買家，計劃出售部分資產(chǎn)，甚至可能涉及旗下58家酒店。

要知道瑰麗如今可是高端酒店界的標(biāo)桿，香港瑰麗剛榮登“全球最佳50家酒店”榜首，單家估值就達(dá)159億港元。一邊是風(fēng)光無限的行業(yè)頂流，一邊是急于套現(xiàn)的豪門家族，這樣的反差讓不少人直呼意外。

瑰麗酒店并非鄭氏家族原生資產(chǎn)，它由美國石油大亨繼承人Caroline Rose Hunt于1979年創(chuàng)立。2011年，鄭裕彤家族以2.29億美元將其收購，當(dāng)時這個品牌還處于虧損狀態(tài)。

接手后，鄭氏家族“準(zhǔn)接班人”鄭志雯出任集團(tuán)行政總裁，她為瑰麗確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，把酒店空間設(shè)計與當(dāng)?shù)貧v史文化深度融合。這個戰(zhàn)略很快見效，三年內(nèi)瑰麗就實現(xiàn)扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列。

今年10月，瑰麗更是宣布啟用全新Logo，經(jīng)典“午夜藍(lán)”換成“瑰麗探索綠”，從傳統(tǒng)奢華酒店向生活方式平臺轉(zhuǎn)型。旗下酒店早早就在社交媒體更換了新頭像，官網(wǎng)也完成升級，既方便用戶預(yù)訂，也能讓大家提前探索目的地特色。

截至目前，瑰麗在全球運營著58處物業(yè)，覆蓋香港、北京、三亞、紐約等核心城市。其中香港瑰麗表現(xiàn)最為亮眼，即便2025年酒店業(yè)復(fù)蘇放緩，它的年均入住率仍穩(wěn)定在82%，平均房價達(dá)8900港元一晚，較香港奢華酒店均值高出41%。

據(jù)新世界集團(tuán)2024年債務(wù)重組文件披露，僅香港瑰麗一家估值就達(dá)159億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)比重超10%，幾乎是當(dāng)年整個品牌收購價的8倍。

瑰麗的風(fēng)光背后，是其母公司新世界發(fā)展的債務(wù)困局。截至2025年6月底，新世界發(fā)展凈負(fù)債率高達(dá)98%，是香港負(fù)債率最高的大型開發(fā)商之一。

翻看新世界發(fā)展2025財年財報就能發(fā)現(xiàn)，公司股東應(yīng)占虧損達(dá)163億港元，總債務(wù)超1200億港元。截至2024年底，綜合債務(wù)規(guī)模更是高達(dá)1246億港元，凈負(fù)債率57.5%，遠(yuǎn)高于香港其他大型開發(fā)商普遍不超過30%的水平。

更棘手的是現(xiàn)金流問題，新世界發(fā)展一年內(nèi)需要償還的債務(wù)達(dá)322億港元，但賬上可動用現(xiàn)金僅約340億港元，其中銀行存款部分只有98億港元。

今年6月底，公司獲得882億港元香港史上最大規(guī)模再融資，本以為能緩解壓力，可8月又宣布一筆13億美元永續(xù)債遞延派息，足以看出現(xiàn)金流危機仍未解除。

為了回籠資金，新世界發(fā)展早已開啟資產(chǎn)出售模式。自2019年以來，已完成561億港元的非核心資產(chǎn)出售，其中就包括多個酒店資產(chǎn)。

2023年曾以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店，2025年7月完成出售菲律賓馬尼拉的馬卡蒂新世界酒店。今年年中，還以尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店等40余處核心物業(yè)作抵押，獲得875億港元貸款。

值得一提的是，今年7月曾有消息稱新世界發(fā)展要出售上?；春Ｖ新稫11物業(yè)的寫字樓部分，報價28.5億元。不過上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司工作人員回應(yīng)，寫字樓僅對外出租并不出售，相關(guān)消息是中介機構(gòu)制造的假消息。

即便如此，也能看出市場對新世界資金狀況的擔(dān)憂。如今非核心資產(chǎn)出售殆盡，鄭氏家族只能將目光投向瑰麗這個核心資產(chǎn)。

面對彭博社的報道，接近瑰麗酒店集團(tuán)的人士表示，沒聽說關(guān)于出售的相關(guān)討論，目前瑰麗旗下酒店均正常運營。業(yè)內(nèi)分析也認(rèn)為，瑰麗酒店集團(tuán)整體出售的可能性不高，更可能是出售部分物業(yè)資產(chǎn)，保留品牌的管理權(quán)與運營權(quán)。

這種“賣樓留牌”的輕資產(chǎn)模式，其實是酒店行業(yè)的普遍做法。新世界發(fā)展最新年報顯示，目前其仍自持北京瑰麗酒店、泰國普吉瑰麗酒店兩處物業(yè)，這也為后續(xù)保留品牌運營權(quán)留下了空間。

事實上，瑰麗早已在推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，2020年就與麗呈集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過合資公司開發(fā)和運營所有同派酒店和中國大陸新開設(shè)的新世界酒店。

今年5月，同派酒店成功備案特許經(jīng)營計劃，被外界視為加速規(guī)模化的發(fā)力動作。而瑰麗此次向生活方式平臺轉(zhuǎn)型，也是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。

畢竟在當(dāng)前市場環(huán)境下，酒店資產(chǎn)正從地產(chǎn)附庸回歸市場導(dǎo)向，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向重運營。

目前鄭氏家族的代表已接觸數(shù)家公司，探討出售瑰麗酒店資產(chǎn)的可能性，但談判仍處于初步階段，存在諸多變數(shù)。

已有媒體消息顯示，中東主權(quán)基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團(tuán)隊。今年全球酒店并購市場本就風(fēng)起云涌，黑石、貝萊德、萬豪等巨頭紛紛出手收購酒店資產(chǎn)，瑰麗這樣的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的自然備受關(guān)注。

瑰麗酒店的出售傳聞，是全球酒店資產(chǎn)大遷徙的一個縮影。即便短期面臨出售壓力，但其強大的品牌價值和運營能力仍不可忽視。

相信無論最終是否易主，酒店業(yè)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向重運營的趨勢不會改變，真正具備精細(xì)化運營能力的品牌終將站穩(wěn)腳跟。