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本周，阿里資產(chǎn)平臺(tái)上，“泉嶺名邸”住宅項(xiàng)目以及“泉嶺名邸酒店”項(xiàng)目的土地及在建工程、部分辦公設(shè)備因無人報(bào)名競(jìng)拍，最終以起拍價(jià)約5.68億元流拍。

此次拍賣標(biāo)的包括約64363.53㎡土地使用權(quán)（土地出讓價(jià)約1.9億元）及地面在建工程，其中酒店部分共4幢，主體已結(jié)頂，內(nèi)部處于毛坯未裝修狀態(tài)；住宅部分共25幢，同樣已結(jié)頂。

根據(jù)拍賣公告，本宗標(biāo)的物已停工近兩年，建筑及配套設(shè)施存在老化、損壞的可能，且均為毛坯狀態(tài)，競(jìng)買人需自行承擔(dān)全部維修費(fèi)用及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

此外，項(xiàng)目原土地出讓合同約定2025年8月21日前竣工，買受人還須承擔(dān)可能產(chǎn)生的逾期違約責(zé)任。同時(shí)，項(xiàng)目涉及43戶已備案的購(gòu)房戶，較多購(gòu)房戶已向管理人申報(bào)優(yōu)先債權(quán)。

在較高起拍價(jià)（約5.68億元）背景下，上述多重風(fēng)險(xiǎn)顯著降低了資產(chǎn)吸引力，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒濃厚，最終無人競(jìng)拍。

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泉嶺名邸位于瑞安湖嶺鎮(zhèn)和陶山鎮(zhèn)中間，陶溪村老瑞楓公路東北側(cè)。

2021年3月，恒達(dá)集團(tuán)與自然人組成聯(lián)合體，與另一家溫州知名房企競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過 58 輪激烈競(jìng)價(jià)，最終恒達(dá)聯(lián)合體以約1.98億元 + 3200㎡政策用房競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)29.4%。

恒達(dá)集團(tuán)在溫州開發(fā)項(xiàng)目，包含康源大樓、豪都花園、康宏家園、綠洲花園、假日花園、涵景苑、御景苑、鉑金府邸、鉑金灣等，是有知名度、實(shí)力的的老牌房企。

然而，湖嶺溫泉小鎮(zhèn)作為恒達(dá)的第一個(gè)文旅項(xiàng)目，不僅項(xiàng)目公司破產(chǎn)清算，還拖垮母公司。受該項(xiàng)目影響，恒達(dá)集團(tuán)名下多套房產(chǎn)（涵景苑等）相繼上架拍賣平臺(tái)。

效果圖

當(dāng)時(shí)，拿地后恒達(dá)集團(tuán)與股東矛盾爆發(fā)，產(chǎn)生分歧，2022年甚至對(duì)簿公堂。

在判決之后，項(xiàng)目于2023年6月，距離拿地2年多后才開盤，推出327套，涵蓋洋房、疊墅與合院三類產(chǎn)品。

其中，洋房建面約56-102㎡，毛坯單價(jià)約1.17萬(wàn)元/㎡；疊墅建面約125-140㎡，毛坯單價(jià)約1.89 萬(wàn)元/㎡；合院建面約146-200㎡，毛坯單價(jià)約2.07 萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目效果圖

拿地在樓市高峰、開盤在市場(chǎng)下行，加上文旅項(xiàng)目投資屬性強(qiáng)，項(xiàng)目銷售情況不佳。截至12月5日，僅去化約37套。

2023年10月，項(xiàng)目開發(fā)商出現(xiàn)變故，此后便官司纏身，項(xiàng)目發(fā)展雪上加霜。到了2024年底，項(xiàng)目公司（浙江恒晟文旅發(fā)展有限公司）破產(chǎn)清算。

項(xiàng)目效果圖

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作為瑞安首個(gè)投資百億的大型文旅項(xiàng)目，泉嶺名邸的流拍反映出當(dāng)前文旅地產(chǎn)面臨的幾大核心問題，對(duì)行業(yè)具有一定的警示意義。

1、市場(chǎng)定位與真實(shí)需求錯(cuò)位

許多文旅項(xiàng)目過度依賴“投資+度假”概念，忽視真實(shí)居住需求。泉嶺名邸流拍可能反映項(xiàng)目定位（如高端文旅住宅）與當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)實(shí)用性、性價(jià)比需求的脫節(jié)。在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)期，消費(fèi)者更傾向于核心城市資產(chǎn)或高確定性項(xiàng)目。

2、過度依賴自然景觀，忽視綜合配套

單純依靠山水資源難以支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值。缺乏醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通等生活基礎(chǔ)設(shè)施的“孤島式”文旅項(xiàng)目，難以形成可持續(xù)的居住生態(tài)。

3、資金鏈與開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)

高總價(jià)流拍反映開發(fā)商面臨巨大資金壓力，或項(xiàng)目存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問題。文旅項(xiàng)目通常需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)投入，若開發(fā)商急功近利采用住宅快速回款模式，易導(dǎo)致品質(zhì)不足和后期運(yùn)營(yíng)乏力。

泉嶺名邸的案例提醒行業(yè)，文旅地產(chǎn)需從“稀缺資源導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“內(nèi)容運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向”，真正構(gòu)建可居住、可體驗(yàn)、可持續(xù)的價(jià)值體系。

未來成功項(xiàng)目或?qū)儆谀切┠芫珳?zhǔn)嫁接在地文化、持續(xù)創(chuàng)造消費(fèi)場(chǎng)景的“慢開發(fā)”模式。

來源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)、溫州房產(chǎn)圈、瑞報(bào)微地產(chǎn)

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