香港大埔宏福苑的慘劇撕開(kāi)了超高層住宅的尷尬。

當(dāng)這類超高層步入老化周期，象征著“現(xiàn)代化居住”的超高層正在變成維護(hù)成本高、想搬搬不走、想賣(mài)又賣(mài)不掉的“城市沉船”。

高層住宅就是未來(lái)的貧民窟？30層以上的超高建筑未來(lái)將何去何從？

居住解藥?

上世紀(jì)90年代，中國(guó)的城鎮(zhèn)化浪潮剛起步，解決住房成了最迫切的民生需求。

彼時(shí)，香港的“高層公屋模式”已成熟，而內(nèi)地照搬起了這套“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

但要知道，香港開(kāi)發(fā)超高層是迫不得已。

香港地形復(fù)雜，山地占比高達(dá)68%，整個(gè)城市住宅用地滿打滿算只有6.9%

為了擠下數(shù)百萬(wàn)港人，政府只能“向上要空間”。

公屋起步就是18層，30層以上的建筑更是隨處可見(jiàn)。

這種“高密度多樓層”的開(kāi)發(fā)模式被土地資源緊張的內(nèi)地一線城市直接引入。

畢竟，一棟30層住宅能住近百戶家庭，其居住容量是普通板式多層住宅的數(shù)倍，超高層不僅能安置更多人口，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賬面上也好看。

誰(shuí)都清楚，超高層是“利潤(rùn)利器”，相同一塊地，建30層住宅不僅能把地價(jià)成本攤薄，還能賣(mài)出更多房子，里外里的利潤(rùn)就翻了倍。

于是，從一線城市郊區(qū)到三四線城市市中心，超高層如“雨后春筍”一般冒出來(lái)。

回想那個(gè)時(shí)代，誰(shuí)不想離開(kāi)老舊的公房，住進(jìn)帶著電梯的超高層呢？

殊不知，超高層只是那個(gè)時(shí)代解決“有房住”的權(quán)宜之計(jì)。

二十年后，昨日之”蜜糖”成了今日之“砒霜”。?

?現(xiàn)實(shí)反轉(zhuǎn)

如今再看那些超高層小區(qū)居民，當(dāng)初入住時(shí)的歡天喜地早已變成今日的憂心忡忡。

尤其是超過(guò)30層的老公寓，無(wú)法擺脫的“四大硬傷”讓老業(yè)主欲哭無(wú)淚。?

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，超高層住宅大多在兩個(gè)地方扎堆，要么是一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，要么是三四線城市的核心區(qū)。

這兩類房子各有各的問(wèn)題。遠(yuǎn)離城中心的超高層，周邊還沒(méi)開(kāi)發(fā)，住在這，上個(gè)學(xué)、買(mǎi)個(gè)菜都是問(wèn)題。

而核心區(qū)的超高層也沒(méi)好到哪去，比如樓間距近、影響采光、沒(méi)有隱私，周邊新舊街區(qū)并存，沒(méi)啥居住品質(zhì)可言。

這種地段與配套的致命錯(cuò)位，讓住在這里的人苦不堪言。

很多人一點(diǎn)也不羨慕住在高層的人，他們普遍認(rèn)為那是剛需族、安置戶才住的地方。

想想看，30層的樓里擠著兩三百戶居民，早高峰等電梯就是場(chǎng)噩夢(mèng)，加上樓道堆滿雜物，消防通道被占。

全小區(qū)數(shù)千人共用一小塊運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，根本談不上舒適，只能勉強(qiáng)活著。

有人感嘆，這哪是什么現(xiàn)代化小區(qū)，分明是個(gè)巨大的垂直棚戶區(qū)。?

更讓人揪心的還在后面。

高層的設(shè)備老化問(wèn)題就像顆“定時(shí)炸彈”一樣，讓人心里不踏實(shí)。

正常一部電梯的壽命最多只有20年，消防系統(tǒng)、二次供水設(shè)備的使用年限比電梯還短。

可許多超高層小區(qū)，這些設(shè)備早就該退休了，只是由于更換成本太高，只能“帶病工作”。

要說(shuō)高層建筑最致命的問(wèn)題不是別的，而是根本“修不起”。

以香港宏福苑為例，為了這次大修，業(yè)主們足足湊了3億港元。

這事要是擱內(nèi)地，能實(shí)現(xiàn)的可能性更低，最后只能落得個(gè)“沒(méi)有下文”的結(jié)局。

看看吧，這就是超高層住宅的通病，電梯壞了沒(méi)人修，設(shè)備老舊無(wú)人換。

這樣的房子你還賣(mài)不掉、搬不走，只能跟這艘沒(méi)人管的“棄船”干耗，一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。

未來(lái)預(yù)判

超高層住宅境地尷尬，不僅“修不起、賣(mài)不掉”還“住得險(xiǎn)”。

有人說(shuō)，以后人口越來(lái)越少，這些建筑的未來(lái)到底在哪呢？

這是個(gè)好問(wèn)題。

超高層的老化問(wèn)題不是中國(guó)獨(dú)有，發(fā)達(dá)國(guó)家早已走過(guò)這條路。

以美國(guó)芝加哥的卡布里尼格林項(xiàng)目為例，這里光30層以上的高樓就有28棟。

隨著時(shí)間的推移，這些建筑陷入窘境，如電梯停運(yùn)、垃圾如山、犯罪率飆升，與“貧民窟”別無(wú)二致。

后來(lái)，它被徹底夷為了平地。

難道這就是超高層建筑的最終命運(yùn)嗎？也不盡然。

結(jié)合中國(guó)國(guó)情，內(nèi)地超高層建筑未來(lái)可能有三條路可走，一是“改造續(xù)命”。

這僅限于核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這類房子有地段優(yōu)勢(shì)，被保留的可能性更大，但維護(hù)成本肯定會(huì)很高，這筆賬還沒(méi)人敢細(xì)算。

那么郊區(qū)的超高層呢？出售是很難的，只能吸引低收入人群入住了。

而那些本身就有硬傷的老舊高層，比如樓齡超30年、安全隱患突出的，也許會(huì)由政府牽頭拆除重建。

但這要征求全體居民意見(jiàn)，只有達(dá)到70%以上的通過(guò)率才會(huì)實(shí)行?。

如果你也住在30層以上，現(xiàn)在最該做的，不是糾結(jié)房?jī)r(jià)漲跌，而是看看小區(qū)的電梯年檢記錄、消防設(shè)施是否完好、維修基金是否充足。

畢竟，當(dāng)“都市沉船”開(kāi)始漏水，沒(méi)人能置身事外。?