2025年的房地產(chǎn)市場沒有如部分人預(yù)期般迅速回暖，反而在緩慢下行中形成了新的市場格局。12月初的政治局會議明確將房地產(chǎn)風(fēng)險化解列為2026年經(jīng)濟工作的重點領(lǐng)域之一。

會議雖未直接提及房地產(chǎn)，但明確提出“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”。

可以說，如今政策關(guān)注的不再是短期刺激，而是中長期的結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險控制。

對于普通家庭而言，政策層面的變化首先轉(zhuǎn)化為每個月的還款壓力。

而10月份的數(shù)據(jù)顯示，全國已有超過六成的業(yè)主愿意以低于購買價的價格出售房產(chǎn)。

而這種“以價換量”的市場策略雖然在一定程度上促進了交易，但也意味著房屋持有者的賬面資產(chǎn)正在持續(xù)縮水。房貸斷供的比例正在悄然攀升，部分三四線城市甚至上升到5%。

不過情況并非所有人都能維持穩(wěn)定的收入來覆蓋月供。當(dāng)就業(yè)市場出現(xiàn)波動，或者家庭遇到突發(fā)狀況時，原本可承受的房貸可能迅速變?yōu)槌林刎?fù)擔(dān)。

另外這財富結(jié)構(gòu)使房產(chǎn)價值波動的影響被放大。統(tǒng)計顯示，住房在居民總資產(chǎn)中占比高達70%至80%，而股票、基金、債券等金融資產(chǎn)的存在感相對較低。

研究顯示，房價下跌10%可能導(dǎo)致家庭在娛樂、旅游、教育等可選消費上的支出減少10%-20%。這種“財富效應(yīng)”的改變使許多家庭即使收入未減少，也會主動壓縮開支。

這意味著房價下跌對家庭財富的沖擊遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)類別的波動。

隨著房價下跌，許多家庭的消費習(xí)慣也在發(fā)生微妙變化。社會研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價下調(diào)約10%時，家庭在非必需品消費上的支出通常會減少15%至20%。

而這種“財富負(fù)效應(yīng)”不僅抑制了消費，也影響了人們對未來的信心。即使工資未減甚至略有上漲，人們?nèi)匀粫兊酶又?jǐn)慎，將更多資金存入銀行而非用于消費。

在市場下行期，房屋作為資產(chǎn)的流動性問題變得尤為突出。當(dāng)前，許多城市的二手房掛牌量顯著增加，而成交量卻相對萎縮。

房產(chǎn)不再像過去那樣容易變現(xiàn)，從掛牌到成交的平均周期明顯延長。對于一些急需用錢的家庭來說，這成了一個現(xiàn)實難題。

房價的持續(xù)下跌也使置換需求受到抑制。計劃賣舊換新的家庭面臨著兩難選擇：現(xiàn)在賣出意味著承受損失，而等待則可能錯過置換窗口。

這種不確定性進一步降低了市場的活躍度，形成了一種惡性循環(huán)。

房地產(chǎn)市場的波動不僅影響經(jīng)濟層面，也在無形中改變了家庭內(nèi)部的互動方式。關(guān)于是否賣房、何時賣房的討論常常成為家庭矛盾的導(dǎo)火索。

經(jīng)濟壓力下，家庭成員的情緒往往變得更加敏感。一個人可能主張“及時止損”，換取現(xiàn)金輕裝上陣；另一個則擔(dān)心“現(xiàn)在賣出太虧”，希望再觀望一段時間。

這種分歧沒有對錯之分，但長期拉扯確實會磨損感情。

房價下跌帶來的心理壓力不容忽視。許多人白天忙碌，夜晚卻被各種擔(dān)憂困擾：月供能否持續(xù)？房產(chǎn)是否應(yīng)該出售？未來的樓市會怎樣？

這種持續(xù)的心理負(fù)擔(dān)不僅影響睡眠質(zhì)量，也可能導(dǎo)致情緒急躁、注意力不集中等狀況。

簡單來說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場最顯著的特征之一便是區(qū)域分化。一線城市及部分強二線城市的核心區(qū)域依然保持相對穩(wěn)定，而三四線城市及非核心區(qū)域的調(diào)整壓力則更為明顯。

有專家指出，房地產(chǎn)風(fēng)險已明顯收斂，部分領(lǐng)域有逐漸出清的積極信號。這或許意味著最困難的時期正在過去。

而對于普通家庭而言，關(guān)注自身財務(wù)狀況、理性評估房產(chǎn)價值、保持適度現(xiàn)金流，可能比猜測市場走勢更為實際。

不過盡管整體市場仍處于調(diào)整期，但對不同群體而言，當(dāng)前環(huán)境也意味著不同的機會。對于真正的剛需購房者，房價下跌、利率下行和首付比例調(diào)整，降低了購房門檻。

而購房決策應(yīng)更多地回歸居住本質(zhì)，選擇開發(fā)商資金鏈穩(wěn)健的項目，并充分利用利率窗口鎖定成本。

對于投資者而言，等待租金企穩(wěn)和租售比改善的明確信號可能是更穩(wěn)妥的策略。

政治局會議為2026年房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)：穩(wěn)中求進，風(fēng)險化解。在這一框架下，市場可能會經(jīng)歷一段相對平穩(wěn)的調(diào)整期，而非劇烈波動。

他們預(yù)計2026年房地產(chǎn)市場仍將處于“止跌回穩(wěn)”的早期階段，總住房交易量可能繼續(xù)下滑5%左右。

總之，房地產(chǎn)市場不再是一個只漲不跌的財富神話，而是逐漸回歸其居住本質(zhì)。

而對于真正有居住需求的家庭而言，房價降溫、首付比例下調(diào)、貸款利率走低，反而提供了過去被高門檻阻擋在外的機會罷了。