文/謝逸楓

2025年經(jīng)濟工作會議前，12月8日舉行的一場分析研究 2026 年經(jīng)濟工作的重要會議，引起房地產(chǎn)、經(jīng)濟界的強烈關(guān)注。會議一字未提“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)發(fā)展長效機制”，是預(yù)料之內(nèi)的。

而會議一字不提房地產(chǎn)，卻是預(yù)料之外的，作為2025年最高頻率的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”、“好房子建設(shè)”、“城市更新”、“現(xiàn)房銷售制度”、“房屋全生命周期安全管理制度”、“房地產(chǎn)風(fēng)險”，亦一字未提。

12月8日的重要會議，釋放六大信號。分別為2026年總基調(diào)是穩(wěn)中求進、提質(zhì)增效；宏觀政策為財政更加積極（預(yù)計政府債16萬億），貨幣適度寬松（分別1-2次的降息、降準(zhǔn)）；需求側(cè)擴大內(nèi)需，堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強大國內(nèi)市場。

供給側(cè)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，堅持創(chuàng)新驅(qū)動，加緊培育壯大新動能；堅持改革攻堅，增強高質(zhì)量發(fā)展動力活力；堅持對外開放，推動多領(lǐng)域合作共贏；防風(fēng)險：堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域（房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)）風(fēng)險。

按照十五五建議在第50條內(nèi)容，在“加強重點領(lǐng)域國家安全能力建設(shè)”部分指出，提高防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險能力，統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。所以，化解房地產(chǎn)風(fēng)險是長期的工作。

12月8日的重要會議，肯定了當(dāng)前經(jīng)濟表現(xiàn)和高質(zhì)量發(fā)展路徑，2025年“經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標(biāo)將順利實現(xiàn)”，經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展?；久婢哂许g性的同時，但面臨有效需求不足的矛盾。

會議定調(diào)2026年政策基調(diào)，強調(diào)“實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協(xié)同性”，“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”。打好政策“組合拳”，平衡好短期“穩(wěn)增長”與長期“促轉(zhuǎn)型”之間的關(guān)系。

因此，盡管12月8日的會議沒有提到房地產(chǎn)，預(yù)計12月經(jīng)濟工作會議將會提到房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容?！胺孔〔怀础?、“房地產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)發(fā)展長效機制”預(yù)計依然是一字不提，因為階段性任務(wù)完成或時機及條件不成熟。

預(yù)計按照12月8日的會議、經(jīng)濟工作會議、明年3月的會議來看，2026年加大房地產(chǎn)政策的力度、規(guī)模，化解房地產(chǎn)風(fēng)險（債務(wù)、房價下跌、庫存、交房），推動市場止跌回穩(wěn)，依然是主要的目標(biāo)和政策方向。

財政政策更加積極與集成效應(yīng)

2026年財政政策包括存量政策、增量政策，一是存量政策。將繼續(xù)推動安排的財政資金加快形成實物工作量。二是增量政策，未來可能新增的財政資源?？赡?026年安排的預(yù)算赤字、新增地方政府專項債券、超長期特別國債等。

預(yù)計2026年財政目標(biāo)赤字率維持在4%左右，財政赤字規(guī)模將增長至6萬億。預(yù)計政府債規(guī)模合計約16萬億。中央財政方面，一般國債發(fā)行5.2萬億元、超長期特別國債預(yù)計增加至1.5萬億元、注資特別國債預(yù)計發(fā)行0.5萬億元。

地方財政方面，預(yù)計新增一般債發(fā)行額度預(yù)計為0.8萬億元、新增專項債發(fā)行額度預(yù)計擴張至5.0萬億元、用于置換隱性債務(wù)的特殊再融資債規(guī)模為2萬億元。此外，預(yù)計2026年財政可靈活安排的結(jié)存額度為9369億元。

貨幣政策適度寬松與跨周期調(diào)節(jié)

2026年貨幣政策適度寬松與跨周期調(diào)節(jié)，將延續(xù)“適度寬松”取向，強調(diào)“靈活適度”。一是體現(xiàn)于流動性維穩(wěn)，預(yù)計資金面延續(xù)均衡平穩(wěn)，資金利率圍繞政策利率上下波動。二是體現(xiàn)于結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力。

貨幣政策操作更加注重“精準(zhǔn)有效”，支持科技創(chuàng)新、服務(wù)消費與養(yǎng)老、支農(nóng)支小、資本市場等領(lǐng)域。央行更加注重“逆周期”和“跨周期”調(diào)節(jié)，總量寬松空間將有所收窄，但不排除有擴大的空間。

除了為實體經(jīng)濟提供充裕的流動性，降低企業(yè)綜合融資成本，并與積極的財政政策形成協(xié)同效應(yīng)外，需要為中長期發(fā)展預(yù)留空間，避免“大水漫灌”，做好跨周期平衡。預(yù)計實施1-2次降息，幅度在10-20BP、1-2次降準(zhǔn)，幅度在50-80BP。

穩(wěn)增長引擎是擴大內(nèi)需主導(dǎo)戰(zhàn)略

2026年經(jīng)濟穩(wěn)增長引擎是擴大內(nèi)需主導(dǎo)戰(zhàn)略，擴內(nèi)需政策是“內(nèi)需主導(dǎo)”的戰(zhàn)略升維會議對擴大內(nèi)需的部署，進一步上升為統(tǒng)領(lǐng)性的“內(nèi)需主導(dǎo)”戰(zhàn)略。大力提振消費，居民消費率提高是核心議題。

本次會議將“擴大內(nèi)需”與“優(yōu)化供給”并列提出，從供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，通過“適配性”這一關(guān)鍵抓手，解決供需結(jié)構(gòu)性矛盾。毫無疑問，住房需求是國內(nèi)最大的消費，是連接投資和消費的關(guān)鍵點。

中國經(jīng)濟防止三大風(fēng)險主線不變

2026年經(jīng)濟防風(fēng)險政策，延續(xù)了2024年以來的政策基調(diào)。持續(xù)化解與守牢風(fēng)險的底線。此次會議更加強調(diào)“持續(xù)”防范化解風(fēng)險，這表明對房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)三大重點領(lǐng)域風(fēng)險的處置將是一項常態(tài)化、長期化的工作。

將“穩(wěn)市場”與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)預(yù)期并列，表明資本市場（股市、債市）的穩(wěn)定已成為風(fēng)險防控全局的關(guān)鍵一環(huán)。2025年12月3日，國院再次提出“穩(wěn)樓市”。毫無疑問，穩(wěn)樓市，依然是風(fēng)險防控的關(guān)鍵一環(huán)。

當(dāng)前及未來一段經(jīng)濟領(lǐng)域的重點風(fēng)險主要在房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)，房價不穩(wěn)依然是當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的關(guān)鍵，房地產(chǎn)問題繼而關(guān)聯(lián)地方債務(wù)和中小金融機構(gòu)風(fēng)險，化解上述風(fēng)險可以從以下方面入手。

一是采取超常規(guī)、系統(tǒng)性的政策組合拳，推動市場盡快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。4萬億城市更新貨幣化安置、4萬億收儲存量商品房和閑置土地。一線城市取消限購政策，下降房貸首付和利率、降低房產(chǎn)稅收、購房貸款貼息、提高個稅退稅標(biāo)準(zhǔn)。

加大對地方政府的財政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險，央企國企、城投和資產(chǎn)公司并購和收購、重組險情房企。建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風(fēng)險。暫停3年-5年執(zhí)行三道紅線。

二是對中小銀行等金融機構(gòu)，要加快機構(gòu)重組整合力度，提升損失吸收能力。對金融市場，要進一步健全穩(wěn)市機制，發(fā)揮中央?yún)R金的功能， 及時矯正和阻斷市場“羊群效應(yīng)”，促進實體經(jīng)濟和金融市場的正向循環(huán)。

三是加快構(gòu)建同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理長效機制，從根本上遏制地方政府債務(wù)風(fēng)險。 當(dāng)前防范化解債務(wù)風(fēng)險的長效機制尚未形成，地方債務(wù)尤其是隱性債務(wù)風(fēng)險仍然不容小覷，原因是多方面的。