作者：縱橫論市

最近認(rèn)真讀了央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成的一篇署名文章，讀完只有一個感覺：分量太重，也太清醒。

他不制造焦慮，不嘩眾取寵，全程站在宏觀數(shù)據(jù)和風(fēng)險底線的角度，說出了當(dāng)前樓市最現(xiàn)實、也最兇險的一個問題。

其中一句話，尤其值得所有人警惕：

市場預(yù)期一旦持續(xù)走弱，要高度警惕合成謬誤引發(fā)的踩踏效應(yīng)，做好資產(chǎn)價格再度大幅下行的準(zhǔn)備。

這話從執(zhí)掌過全國金融與房地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)的前官員嘴里說出來，不是唱空，不是猜測，是基于真實數(shù)據(jù)的風(fēng)險預(yù)警。

今天我們就用最直白、最接地氣的方式，把這層邏輯講透。

一、什么是“合成謬誤”？樓市最可怕的，是集體踩踏

很多人聽不懂“合成謬誤”，其實一句話就能說明白：

對個人、對單個企業(yè)是理性的選擇，放在整個市場里，就是災(zāi)難。

盛松成在文章里，把這條危險鏈條畫得非常清晰：

市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱 → 經(jīng)營壓力大的房企，為了還債、保命，開始大幅降價甩賣資產(chǎn)、收縮投資

→ 其他房企被逼無奈，只能跟著降價求生

→ 全行業(yè)一起“比誰更便宜”

→ 資產(chǎn)價格暴跌，市場直接沒了流動性

→ 最終陷入死循環(huán)：越降價越賣不出，越賣不出債務(wù)壓力越大，壓力越大只能繼續(xù)降價。

這不是理論，是正在發(fā)生的現(xiàn)實。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年以來，70個大中城市房價同比仍在下行區(qū)間。重點城市二手房掛牌量一度突破920萬套，西安、鄭州等城市單城掛牌量超過17萬套，去化周期普遍在24個月以上。

某中部省會城市，一家房企為了快速回款，直接把尾盤降價30%拋售。結(jié)果就是，周邊項目一夜失守，被迫跟著下調(diào)，區(qū)域房價單周下跌超過12%?？煽捶康娜瞬粌H沒多，反而更少了。

每個人都在自救，最后把整個市場拖進泥潭。

這就是盛松成最擔(dān)心的：合成謬誤。

二、為什么現(xiàn)在，這個風(fēng)險格外要命？

不是危言聳聽，是當(dāng)前市場的脆弱性，已經(jīng)到了一碰就顫的程度。

第一，預(yù)期太弱，信心太脆。

貝殼、安居客等機構(gòu)監(jiān)測顯示，2025年全國超過70%的城市處于“供給多、需求少”的狀態(tài)。購房者信心指數(shù)連續(xù)多月在榮枯線以下。

房價一跌，觀望更重；越?jīng)]人買，越要降價，預(yù)期一旦形成，很難拉回來。

第二，房企現(xiàn)金流依然緊繃。

盡管政策一直在紓困、展期、支持融資，但對很多企業(yè)來說，最現(xiàn)實的路還是：降價換錢。

為了覆蓋到期債務(wù)，不少項目不惜跌破成本價出貨，直接擊穿區(qū)域價格底線。

第三，二手房天量掛牌，隨時可能共振下跌。

全國二手房掛牌量居高不下，業(yè)主跟風(fēng)降價非常普遍。

新房以價換量，二手房踩踏出逃，兩股力量撞在一起，很容易觸發(fā)價格快速下探。

第四，也是最關(guān)鍵的：負(fù)反饋一旦形成，就很難剎車。

盛松成真正擔(dān)憂的，不是小幅調(diào)整，而是連鎖反應(yīng)：

價格下跌 → 資產(chǎn)縮水 → 信貸收緊 → 消費下滑 → 投資乏力。

歷史一再證明，預(yù)期崩塌，比價格下跌更可怕。

真到那一步，再想托底，難度會成倍上升。

三、如果資產(chǎn)價格再大幅下跌，意味著什么？

我們不玩虛的，直接說對每個人的真實影響。

對房企來說：資產(chǎn)大幅縮水，抵押物價值暴跌，融資更難，債務(wù)違約風(fēng)險直線上升。

有些中小房企已經(jīng)陷入“賣不動、還不上”的困境，再跌，就會出現(xiàn)更多違約、更多項目風(fēng)險。

對金融系統(tǒng)來說：房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模龐大，房價深度下探，會直接推高銀行不良率，影響整個信貸投放，最終會傳到實體經(jīng)濟。

對普通家庭來說，影響最直接：

- 已經(jīng)買房的：資產(chǎn)快速縮水，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)“房子市值比貸款還低”的情況，負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險上升；

- 準(zhǔn)備買房的：越跌越不敢買，持幣觀望成了主流，置換鏈條直接卡死。

對整個經(jīng)濟來說：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游60多個行業(yè)，占GDP比重穩(wěn)定在6.2%。

房價大幅下挫，會直接拖累投資、就業(yè)、消費，讓本就溫和的復(fù)蘇，承受更大壓力。

數(shù)據(jù)也很直觀：2025年全國城鎮(zhèn)住房空置率約16.7%，空置房數(shù)量龐大。

價格再往下走，只會讓空置更高、流動性更差，市場徹底陷入僵局。

四、盛松成不是看空樓市，是在提醒：別無序出清

很多人一看標(biāo)題就以為是唱空，完全理解反了。

盛松成說得非常明確：

房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)和地方債務(wù)風(fēng)險、金融風(fēng)險高度交織，是當(dāng)前經(jīng)濟重點領(lǐng)域風(fēng)險的核心。

“十五五”規(guī)劃也一再強調(diào)：提高防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險能力，統(tǒng)籌房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防單一風(fēng)險演變成系統(tǒng)性風(fēng)險。

他的核心意思其實就四點：

1. 不是要否定房地產(chǎn)，而是反對一刀切、一窩蜂式的去風(fēng)險；

2. 去杠桿、擠泡沫可以，但不能用“集體踩踏”的方式硬著陸；

3. 穩(wěn)住預(yù)期比什么都重要，預(yù)期穩(wěn)，才不會出現(xiàn)恐慌性拋售；

4. 政策必須及時托底、糾偏，把負(fù)反饋鏈條切斷。

簡單講：

可以出清，可以調(diào)整，但不能把市場直接砸崩。

五、舊路已經(jīng)走完，樓市必須走向新模式

盛松成在文章里也點透了行業(yè)大勢：

中國房地產(chǎn)，已經(jīng)徹底告別了總量短缺的時代。

1998年，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積只有18.7平方米，到2023年已經(jīng)超過40平方米。

我們以美國約六分之一的人均GDP，實現(xiàn)了其三分之二左右的人均住房面積。

時代變了。

人口見頂、城鎮(zhèn)化放緩、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，住房的主要矛盾，已經(jīng)從“夠不夠住”變成“好不好、配不配、優(yōu)不優(yōu)”。

“十四五”積累的結(jié)構(gòu)問題，正是“十五五”開啟新模式的起點。

而構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，最基本的前提就是：穩(wěn)市場。

不能大起，更不能大落。要以時間換空間，慢慢修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，讓資源真正流向好房子、保障房、租賃住房。

六、寫給普通人：別被踩踏卷進去，守住自己的底線

盛松成的文章，最終還是寫給每一個普通人看的。

第一，別小看“合成謬誤”。

個體再理性，也擋不住集體非理性。跟風(fēng)降價看似止損，最后往往是把資產(chǎn)砸在最低點。

第二，市場現(xiàn)在最缺的不是降價，是信心。

沒有預(yù)期，再便宜也沒人敢接；預(yù)期穩(wěn)住，市場才能慢慢修復(fù)。

第三，給大家三句實在話：

- 不必盲目恐慌，但一定要重視權(quán)威風(fēng)險提示，別賭極端反彈；

- 遠(yuǎn)離人口流出、高庫存、無配套的弱勢區(qū)域，別碰流動性枯竭的房子；

- 守住現(xiàn)金流，比什么都重要。自住按需入手，投資慎之又慎。

總結(jié)一下

樓市從來不會只漲不跌，也不可能一直跌下去。

盛松成的警告，本質(zhì)是提醒我們避開那條最危險的路：

無序下跌，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

對行業(yè)，是有序出清；

對政策，是穩(wěn)預(yù)期、守底線；

對我們普通人，就是不跟風(fēng)、不冒進、不被情緒帶著走。