內(nèi)容摘要：在建工程抵押，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中頗為常見的融資手段，發(fā)揮著舉足輕重的作用。然而，其實(shí)踐進(jìn)程中暴露出的若干制度性困境與潛在風(fēng)險(xiǎn)，著實(shí)值得我們進(jìn)行深度探究與研討。本文將全面且深入地剖析在建工程抵押的法律依據(jù)及其發(fā)展沿革，詳盡論述其登記所涉及的法定程序、必備條件、相關(guān)費(fèi)用以及時(shí)間限制。同時(shí)，緊密結(jié)合楚雄市的實(shí)際狀況展開細(xì)致探討。基于上述研究與探討，本文針對性地提出了適用于楚雄市在建工程抵押的相關(guān)建議，旨在推動在建工程抵押制度的進(jìn)一步完善，進(jìn)而有力促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：在建工程 抵押權(quán) 建議

一、引言

近年來，為推動房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，我國頒布了一系列政策以維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定秩序，“穩(wěn)定房地產(chǎn)”已然成為政策聚焦的核心。諸如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例以及下調(diào)按揭貸款利率等舉措相繼出臺，充分彰顯了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的積極作為。此類舉措意在減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，激發(fā)購房需求，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

然而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資難與貸款難的問題長期以來如影隨形，嚴(yán)重制約著企業(yè)的發(fā)展步伐。為緩解資金周轉(zhuǎn)的燃眉之急，房地產(chǎn)企業(yè)往往不得不選擇民間借貸等利息高昂的融資渠道。

隨著房地產(chǎn)貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及金融產(chǎn)品的日益豐富，銀行信貸中的在建工程抵押逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要的融資途徑。但不容忽視的是，由于該領(lǐng)域法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相關(guān)規(guī)定尚不完善，在實(shí)際操作過程中極易滋生各類問題。并且，鑒于不同地區(qū)的實(shí)際情況千差萬別，因此需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情進(jìn)行具體而深入的分析。

二、在建工程抵押

（一）在建工程抵押的概念

在建工程抵押，系指抵押人為獲取在建工程持續(xù)建造所需資金的貸款，將其以合法方式取得的土地使用權(quán)與在建工程的投入資產(chǎn)相結(jié)合，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，以此作為償還貸款的履行擔(dān)保之行為。

（二）在建工程抵押的法律依據(jù)

往昔，《擔(dān)保法》與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》均未對在建工程抵押作出明確規(guī)定。直至2000年9月29日，最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》（法釋〔2000〕44號）若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效�！�

此外，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋（法釋〔2020〕28號）第五十一條規(guī)定：“當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分�！痹撍痉ń忉屆鞔_確立了在建工程抵押的合法性地位。

三、在建工程抵押登記的設(shè)立條件

（一）在建工程抵押登記的標(biāo)的物須為已交付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目

依據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存續(xù)以標(biāo)的物的存在為前提，且應(yīng)遵循物權(quán)法定原則�！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外�！薄睹穹ǖ洹返谌倬攀鍡l第一款規(guī)定，允許抵押的不動產(chǎn)應(yīng)滿足債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分這一前提。抵押人需對該財(cái)產(chǎn)具備處分權(quán)，抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)能夠流通、轉(zhuǎn)讓，且具有獨(dú)立性。該條款第七項(xiàng)在對允許抵押的財(cái)產(chǎn)作兜底性規(guī)定時(shí)，表述為“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十六條規(guī)定：“申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交享有建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證�！�

由此可見，在建工程抵押的標(biāo)的物必須是已取得土地使用權(quán)，以及依法獲準(zhǔn)尚未建造或正在建造中的房屋或其他建筑物，同時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且不存在禁止抵押的情形。所以，申請辦理在建工程抵押，必須先取得建設(shè)用地使用權(quán)。

（二）在建工程抵押期限不得超出建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限

《民法典》第三百五十四條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限�！边@意味著，在建工程抵押的雙方當(dāng)事人可在自愿基礎(chǔ)上約定抵押期限。然而，盡管抵押期限由雙方自行商定，但該期限不得超過土地使用期限減去已使用期限后的剩余期限。

出讓土地使用權(quán)設(shè)有使用期限，土地抵押期限自然不能超過土地權(quán)利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權(quán)的最高抵押期限不應(yīng)超過同類用途土地的最高出讓期限。此外，土地抵押期限的設(shè)定還需兼顧房地一致原則�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押；以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。

因此，在房產(chǎn)和土地同時(shí)辦理抵押時(shí)，土地抵押期限的設(shè)定要兼顧房地一致原則，應(yīng)短于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押期限保持一致，以確保抵押登記規(guī)范有序，降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

（三）在建工程抵押需完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上

當(dāng)在建工程作為抵押標(biāo)的物時(shí)，有一個(gè)重要情形需要審慎考量，即一旦抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，就必然要對抵押物進(jìn)行相應(yīng)處置。而規(guī)定在建工程抵押需完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，正是為了確保在處置抵押物時(shí)具備一定的價(jià)值基礎(chǔ)和可操作性。

（四）在建工程抵押效力限于已建造且在不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記的部分

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》（以下簡稱《辦法》）第3條規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款本息擔(dān)保的行為。”另外，《辦法》第11條規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。”然而，該《辦法》并未明確抵押物的具體范圍，在建工程抵押時(shí)是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，這一問題在學(xué)界和司法部門一直存在爭議。

在《民法典》出臺之前，關(guān)于在建工程抵押的效力范圍是否涵蓋未建造部分以及續(xù)建部分，長期以來爭論不休。多數(shù)地方的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及法院認(rèn)為，在建工程在竣工驗(yàn)收前處于動態(tài)變化過程中，辦理抵押登記時(shí)應(yīng)以已建造完工的部分作為登記范圍。但也有不同觀點(diǎn)認(rèn)為，若當(dāng)事人明確約定抵押范圍包括未建造或續(xù)建部分，應(yīng)遵循當(dāng)事人的意思自治，認(rèn)定抵押權(quán)的效力及于規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造和尚未建造的建筑物。

隨著《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》的頒布實(shí)施，在建工程抵押效力的范圍有了相對明確的規(guī)定。由于不動產(chǎn)抵押物必須客觀存在，已建成部分能夠在現(xiàn)場明確指界、界定范圍，符合抵押物的特性。一方面，《民法典》第397、417條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后的新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)范圍；另一方面，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度司法解釋》）第51條規(guī)定，在建工程抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，即便抵押合同中約定抵押權(quán)效力及于續(xù)建部分或新增建筑物，法院也不應(yīng)予以支持。

（五）在建工程抵押應(yīng)依訂立的擔(dān)保合同申請辦理登記

《民法典》第三百八十七條規(guī)定：“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，若需要擔(dān)保，可依照本法及其他法律規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。”第三百八十八條亦規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律規(guī)定訂立擔(dān)保合同�！�

基于上述法律規(guī)定，當(dāng)事人為保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，不僅必須簽訂抵押合同與主債權(quán)合同，還需嚴(yán)格依據(jù)合同約定的時(shí)限，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理抵押登記。若未進(jìn)行登記，抵押權(quán)將無法產(chǎn)生；唯有當(dāng)?shù)盅簷?quán)記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)，抵押權(quán)方得以設(shè)立。由此可見，我國法律在不動產(chǎn)抵押方面，采取的是登記生效要件主義。

究其原因，抵押合同本質(zhì)上僅具有債權(quán)行為的屬性，而抵押登記則屬于物權(quán)行為。經(jīng)過依法登記，便意味著物權(quán)產(chǎn)生了對世效力。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零二條，以及本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物進(jìn)行抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，且抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

鑒于此，當(dāng)事人在辦理在建工程抵押借款業(yè)務(wù)時(shí)，務(wù)必前往不動產(chǎn)登記部門申請辦理在建工程抵押首次登記，以確保抵押權(quán)合法有效設(shè)立，切實(shí)保障自身合法權(quán)益。

（六）申請辦理在建工程抵押，標(biāo)的物需經(jīng)審議通過后方可辦理抵押登記

依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十三條、第十四條、第十五條、第十六條之規(guī)定，不同性質(zhì)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，需遵循相應(yīng)的審議流程：
國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)契合國有資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定；集體所有制企業(yè)以其房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)由集體所有制企業(yè)職工（代表）大會審議通過，并報(bào)其上級主管機(jī)關(guān)備案；中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)以其房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，不過企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；有限責(zé)任公司、股份有限公司以其房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，企業(yè)章程另有規(guī)定的情況除外。

國有企業(yè)在對外擔(dān)保方面，具有雙重法律主體屬性。一方面，作為一般的法律主體，其受到《公司法》《擔(dān)保法》及《合同法》等法律法規(guī)的約束；另一方面，作為特殊的法律主體，又受到《企業(yè)國有資產(chǎn)法》等法律法規(guī)的規(guī)制。所以，國有企業(yè)對外進(jìn)行擔(dān)保時(shí)，既要嚴(yán)格遵守《公司法》《企業(yè)國有資產(chǎn)法》以及公司章程的規(guī)定，召開董事會或者股東會、股東大會進(jìn)行決議，還需依據(jù)各地國資監(jiān)管部門的規(guī)定履行批準(zhǔn)和備案程序。

我國《公司法》第16條亦作出了具體規(guī)定，公司為他人提供擔(dān)保，應(yīng)依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會進(jìn)行決議。

（七）在建工程抵押登記應(yīng)以現(xiàn)場查看為前置程序

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條以及《不動產(chǎn)登記規(guī)程》5.4.5的規(guī)定：“辦理在建建筑物抵押權(quán)登記時(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看，著重查看抵押物的坐落位置以及建造狀況，從而確定能夠登記的抵押范圍。”

鑒于在建建筑物尚未竣工，其狀態(tài)處于不斷變化的不確定之中。在申請登記時(shí)，當(dāng)事人僅能向登記機(jī)構(gòu)提交施工圖紙或預(yù)測圖紙。倘若登記機(jī)構(gòu)不進(jìn)行實(shí)地查看，不僅會引發(fā)諸多法律糾紛與爭議，使權(quán)利人遭受損失，還會讓不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記業(yè)務(wù)時(shí)，必須前往實(shí)地進(jìn)行查看，詳細(xì)了解抵押的在建建筑物的坐落位置及其建造情況。實(shí)地查看應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的兩名工作人員共同參與，查看人員需對查看對象進(jìn)行拍照，并填寫實(shí)地查看記錄。實(shí)地查看形成的現(xiàn)場照片及查看記錄應(yīng)一并歸入登記檔案。

（八）在建工程抵押標(biāo)的物須已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證這三證的編號。由此可見，在建工程抵押必須已取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

同時(shí)，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十六條以及《不動產(chǎn)登記規(guī)程》7.13.1.5的規(guī)定：“在建建筑物抵押的，需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃許可文件�！�

（九）若在建工程抵押標(biāo)的物為學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施，其權(quán)利人應(yīng)限于營利法人

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28 號），明確登記為營利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具備擔(dān)保資格，所簽訂的擔(dān)保合同具有法律效力。《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54 號）亦對抵押標(biāo)的物的范圍作出了清晰界定。

從上述規(guī)定可以看出，我國法律允許營利性的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以及其他公益設(shè)施進(jìn)行抵押。

四、在建工程抵押登記的抵押權(quán)人范圍不再受限

申請辦理在建工程抵押首次登記時(shí)，抵押權(quán)人的范圍已不再局限于銀行金融機(jī)構(gòu)。往昔，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款之規(guī)定，辦理在建工程抵押登記，抵押權(quán)人僅能為貸款銀行。不過，最高人民法院在關(guān)于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)（[2012]行他字第 8 號）中，雖認(rèn)為規(guī)章將在建工程抵押權(quán)人限定為銀行具有一定合理性，可防止抵押權(quán)被濫用，且人民法院應(yīng)尊重行政主管部門的意見。但自《民法典》頒布施行以及實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，相關(guān)法律法規(guī)并未對在建工程抵押權(quán)人的范圍作出明確的限制性規(guī)定。

由此觀之，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關(guān)在建工程抵押的此項(xiàng)規(guī)定，不應(yīng)再被視作具有普遍適用性的準(zhǔn)則，而應(yīng)將其視為針對貸款銀行作為抵押權(quán)人情形的特別條款。不能依據(jù)該規(guī)定來限制貸款銀行之外的自然人、企業(yè)成為在建工程的抵押權(quán)人。從基本的民法原理以及《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》等法律法規(guī)來看，均未對此作出特別禁止性規(guī)定。

故而，無論是自然人、法人，亦或是非法人組織，只要符合相應(yīng)條件，皆可作為因擔(dān)保合同所產(chǎn)生的民事債權(quán)而設(shè)立不動產(chǎn)抵押。2019 年出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34 號）以及《云南省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<云南省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）>的通知》（云自然資規(guī)〔2022〕1 號），明確了不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件，規(guī)定自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。這一政策舉措放寬了對抵押權(quán)人的限制，明確自然人、企業(yè)均能夠作為抵押權(quán)人，申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。

五、申請?jiān)诮üこ痰盅旱怯浀姆ǘǔ绦?/strong>

（一）申請主體

抵押權(quán)首次登記須由抵押人與抵押權(quán)人共同提出申請。

（二）申請材料

依據(jù)《民法典》第二百一十一條、《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條、第六十六條、第七十六條以及《不動產(chǎn)登記規(guī)程》7.13.1.5之規(guī)定，當(dāng)事人申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，應(yīng)提交以下材料：

1. 內(nèi)容完整、表述準(zhǔn)確的不動產(chǎn)登記申請書以及不動產(chǎn)抵押登記詢問記錄。
2. 申請人的有效身份證明文件。
3. 合法合規(guī)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
4. 主債權(quán)合同、抵押合同（若主債權(quán)合同中已涵蓋抵押條款，則無需單獨(dú)提交抵押合同；對于最高額抵押，應(yīng)當(dāng)提交最高抵押合同）。
5. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)規(guī)劃許可文件。
6. 其他法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的必要材料。

（三）受理審核時(shí)限

按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請之日起，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)完成不動產(chǎn)登記手續(xù)。不過，我市承諾將辦理時(shí)限壓縮至1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

（四）不動產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國家發(fā)展改革委 財(cái)政部關(guān)于不動產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格規(guī)〔2016〕2559號）的通知精神，縣級以上不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)權(quán)利登記時(shí)，需根據(jù)不同情形收取不動產(chǎn)登記費(fèi)。

不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照面積、體積或者價(jià)款的比例收取。若申請人以同一宗土地上的多個(gè)抵押物辦理一筆貸款并申請辦理抵押權(quán)登記，按一件收費(fèi)；若以非同宗土地上的多個(gè)抵押物辦理一筆貸款并申請辦理抵押權(quán)登記，則按多件收費(fèi)。住宅類不動產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅類不動產(chǎn)登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

六、楚雄市在建工程抵押貸款的現(xiàn)狀

（一）旺盛的融資需求

伴隨楚雄市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，各類建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍般紛紛啟動。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對資金的需求呈現(xiàn)出與日俱增的態(tài)勢。在此背景下，在建工程抵押已然成為一種重要的融資渠道。

通過在建工程抵押進(jìn)行融資，能夠卓有成效地解決項(xiàng)目的資金難題，為商業(yè)性住房建設(shè)的順利推進(jìn)提供了強(qiáng)大助力。與此同時(shí)，晶科、宇澤、三牧農(nóng)業(yè)、圣銘科技、淇祥環(huán)保等企業(yè)，借助在建工程抵押權(quán)登記，從銀行獲取了數(shù)額不等的資金支持，少則數(shù)千萬元，多則高達(dá)數(shù)億元。

由此不難預(yù)見，未來中小房企通過在建工程抵押獲取貸款的情形將會愈發(fā)普遍，這將切實(shí)緩解企業(yè)融資難、貸款難的困境，有力地推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

（二）活躍的市場交易

在建工程抵押的市場交易頗為頻繁，但其中也存在著一些不規(guī)范的現(xiàn)象。諸如虛假抵押、重復(fù)抵押等情況時(shí)有發(fā)生，給市場秩序帶來了一定的負(fù)面影響。

（三）金融機(jī)構(gòu)積極參與

為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，各商業(yè)銀行積極響應(yīng)國家號召，不斷拓寬貸款渠道，大力支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資貸款。

在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行從規(guī)模保障、簡化準(zhǔn)入投放流程等方面入手，著力提升辦貸效率。它們對尚未建造完工的土地和地上建筑物進(jìn)行價(jià)值評估，并開展在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)。截至目前，已為困難企業(yè)授信在建工程抵押貸款達(dá) 251837 萬元。

這一系列舉措推動了金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)，為我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供了有力支撐，也為我市經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

七、在建工程抵押的相關(guān)建議

（一）建立健全告知承諾制度

首先，依照《民法典》第四百零六條以及《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54 號）之規(guī)定，身為抵押人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，需履行征得抵押權(quán)人同意并告知受讓人的義務(wù)。此規(guī)定賦予了在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)法定的限制轉(zhuǎn)讓權(quán)。

在實(shí)際操作層面，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身兼在建工程抵押人與商品房預(yù)售人雙重身份，于設(shè)定在建工程抵押權(quán)后預(yù)售商品房，若其嚴(yán)格遵循法律法規(guī)與合同約定，切實(shí)履行告知商品房購買人義務(wù)并征得抵押權(quán)人同意，那么在建工程抵押權(quán)與商品房期待權(quán)可合法且有效地并存。

然而，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行償還義務(wù)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，極有可能對商品房期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成影響。即便消費(fèi)者已付清購房款，亦可能無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

在實(shí)際操作中，申請辦理抵押的標(biāo)的物或許是大宗土地及已完工的地上附著物。工程竣工驗(yàn)收并辦理房地一體不動產(chǎn)首次登記后，宗地上的每套房產(chǎn)均會按照土地分?jǐn)傁禂?shù)對宗地面積進(jìn)行分?jǐn)偅謹(jǐn)偤笫Ｓ嗟淖诘孛娣e歸全體業(yè)主共有。所以，金融機(jī)構(gòu)在實(shí)現(xiàn)債權(quán)處置抵押物時(shí)，需明晰可能存在可處置標(biāo)的物與實(shí)際標(biāo)的物不一致的狀況。

其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)程中，必須恪守不改變土地用途的原則，以此保障抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，同時(shí)維護(hù)抵押人與抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

最后，應(yīng)在商品房買賣合同（預(yù)售）中增添相關(guān)條款，向購房者如實(shí)告知所購房屋土地及在建工程的抵押情況。例如，明確說明該抵押屬于階段性抵押，并闡釋該抵押行為可能引發(fā)的法律后果，從而消除購房者的顧慮。

（二）構(gòu)建信息共享平臺，避免法律糾紛

自不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記以來，房地產(chǎn)的行業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)登記分別由不同部門負(fù)責(zé)。建筑物抵押登記與預(yù)售合同備案這兩項(xiàng)工作聯(lián)系緊密。盡管目前這兩項(xiàng)工作分屬不同部門，但各自的數(shù)據(jù)信息應(yīng)借助信息共享平臺實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享與無縫對接，以防止因信息不對稱而出現(xiàn)抵押房產(chǎn)被住建部門直接進(jìn)行預(yù)售備案，或者已預(yù)售備案的房屋被再次抵押的現(xiàn)象。

在實(shí)際操作中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)將不動產(chǎn)登記信息推送至住建部門，住建部門依據(jù)推送結(jié)果及時(shí)調(diào)整可預(yù)售房源，解鎖樓盤并恢復(fù)預(yù)售。同時(shí)，住建部門也應(yīng)及時(shí)將房屋預(yù)售備案和預(yù)查封情況實(shí)時(shí)推送給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，如此方可避免法律糾紛的產(chǎn)生。

（三）合理設(shè)定抵押期限

盡管法律允許在建工程的抵押期限超出建設(shè)期限，但抵押權(quán)人在設(shè)定抵押期限時(shí)，仍需審慎權(quán)衡。過長的抵押期限可能會滋生諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)與不確定性因素，諸如工程爛尾、抵押物價(jià)值減損、工程久拖不建等情況。此類情形必然會對購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)登記造成不利影響。

因此，在設(shè)定抵押期限時(shí)，應(yīng)綜合考量工程的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r、市場的動態(tài)變化以及抵押雙方的利益訴求等多方面因素，以確保抵押權(quán)能夠得以有效實(shí)現(xiàn)。

（四）辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記以化解在建工程抵押權(quán)與預(yù)購人期待權(quán)的沖突

依據(jù)《民法典》第二百二十一條之規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，為保障未來物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，可依約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

在商品房預(yù)售場景下，購房者被稱作“預(yù)購人”。由于房屋尚處于未建成或在建狀態(tài)，故而無法辦理所有權(quán)的首次登記。即便購房人已全額支付購房款，也無法進(jìn)行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。為確保在房屋所有權(quán)首次登記完成后，能夠順利完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并最終取得房屋所有權(quán)，預(yù)購人辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記是十分必要的。

辦理預(yù)告登記手續(xù)后，預(yù)購人對所購商品房的所有權(quán)擁有期待權(quán)。法律對預(yù)購人的這一期待權(quán)給予充分保障。對于預(yù)購人在所有權(quán)首次登記之前所享有的合同債權(quán)，通過當(dāng)事人申請預(yù)告登記的意思表示，并將請求權(quán)以公示的方式對外展示，充分彰顯了物權(quán)所要求的公示原則。

預(yù)告登記具有向后的保全效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將建設(shè)中的商品房預(yù)售并辦理預(yù)告登記后，其對該房屋的處分權(quán)將受到限制，不得再以建設(shè)中的商品房設(shè)定在建工程抵押。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人�！庇纱�，廣大購房者的權(quán)利得到了強(qiáng)有力的保護(hù)，普通債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)不能對抗房屋的買受人，且優(yōu)先受償權(quán)不涵蓋建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

（五）設(shè)立資金監(jiān)管賬戶

應(yīng)當(dāng)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，強(qiáng)制要求開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目資金納入該監(jiān)管賬戶。并且，開發(fā)企業(yè)需依據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度申請支取資金，以此切實(shí)確保資金能夠?qū)？顚Ｓ�，全部投入到工程建設(shè)當(dāng)中。

八、結(jié)論

在我國房地產(chǎn)發(fā)展的漫長征程中，在建工程抵押貸款猶如一座堅(jiān)實(shí)的橋梁，在化解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困境方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。然而，市場經(jīng)濟(jì)活動宛如一個(gè)龐大而復(fù)雜的舞臺，眾多交易主體紛紛登臺參與其中。特別是在商品房開發(fā)與預(yù)售這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各種法律關(guān)系相互交織，形成了一張錯(cuò)綜復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)。

這些紛繁復(fù)雜的法律關(guān)系，不可避免地導(dǎo)致了市場中權(quán)利的重合與沖突。在建工程抵押權(quán)的設(shè)立與實(shí)現(xiàn)過程中，也因此衍生出了一系列棘手的問題。

為了應(yīng)對這些問題，通過商品房行政預(yù)售備案（由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)）以及在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記等舉措，賦予了相關(guān)權(quán)益以物權(quán)效力和具備對抗性的期待權(quán)。這種期待權(quán)猶如一把堅(jiān)實(shí)的盾牌，能夠有力地抗衡建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)中的商品房進(jìn)行預(yù)售并辦理預(yù)告登記之后，其對該房屋的處分權(quán)利將受到嚴(yán)格的約束。此時(shí)，企業(yè)不得再以建設(shè)中的商品房設(shè)定在建工程抵押，這一規(guī)定為市場秩序的穩(wěn)定提供了重要保障。

對于已經(jīng)抵押的在建商品房工程，作為抵押人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，必須征得抵押權(quán)人同意，并如實(shí)告知受讓人相關(guān)情況。這一規(guī)定賦予了預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)法定的限制轉(zhuǎn)讓權(quán)利，進(jìn)一步規(guī)范了市場交易行為。

在此基礎(chǔ)之上，構(gòu)建并完善在建工程抵押制度，以及與之相適配的不動產(chǎn)登記制度和商品房預(yù)售制度，顯得尤為迫切和重要。這些制度的完善，將如同精準(zhǔn)的齒輪，相互咬合、協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)，使該制度在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮更為顯著、更為積極的作用，為房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)大的動力。

總結(jié)提煉

1. 在建工程抵押登記的抵押權(quán)人范圍得以拓展，不再局限于金融機(jī)構(gòu)。相關(guān)法規(guī)的調(diào)整及政策的放寬，使得自然人、企業(yè)等均具備成為抵押權(quán)人的資格。
2. 申請?jiān)诮üこ痰盅旱怯涀裱鞔_的法定程序。申請主體需由抵押人與抵押權(quán)人共同提出申請，申請材料涵蓋多種文件。在我市，受理審核時(shí)限為 1 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，不動產(chǎn)登記收費(fèi)按件收取，并設(shè)有明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
3. 楚雄市在建工程抵押貸款呈現(xiàn)出融資需求旺盛的態(tài)勢。然而，登記管理方面存在手續(xù)繁瑣、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題。市場交易雖活躍，但存在不規(guī)范行為。金融機(jī)構(gòu)參與度較高，但在風(fēng)險(xiǎn)評估和控制方面存在不足。
4. 針對在建工程抵押事宜，提出了一系列建議。具體包括建立告知承諾制度、構(gòu)建信息共享平臺、合理設(shè)定抵押期限、辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記以及設(shè)立資金監(jiān)管賬戶等。
5. 結(jié)論表明，在建工程抵押貸款對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要，但當(dāng)前存在諸多問題。因此，需進(jìn)一步完善相關(guān)制度，以推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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劉偉 報(bào)道

文章來源：《云南國土》雜志

作者單位：楚雄市自然資源局不動產(chǎn)登記中心