這幾天房地產(chǎn)市場(chǎng)小作文比較多，就連股市也跟著漲了一天。

本著讓子彈飛一會(huì)兒的心態(tài)，特別把文章留在今天寫，果然又跌回去了。

萬科債展期，很多普通人不感興趣。但聽到房貸要貼息小作文，很多人頓時(shí)來了興趣。是真的嗎？自己會(huì)是受益者嗎？還能刺激當(dāng)下樓市嗎？

01

首先，貼息，并不是什么新招。

從2023年開始，多地都在悄悄的推出購房貸款貼息政策，只是執(zhí)行力度、面向人群、政策目的性不一樣。

比如山西運(yùn)城，只針對(duì)高層次人才，借款金額不得超過30萬元，需在15年內(nèi)完成歸還，最高給予50%的貼息。

南京雨花臺(tái)區(qū)的財(cái)政貼息標(biāo)準(zhǔn)與面積掛鉤，購買新房面積不到90平方，按貸款金額給予2%財(cái)政貼息（最高4萬元/年）,在90平方到120平方之間的，給予1.5%的貼息（最高3.5萬元/年）。

如果全款購房，可申請(qǐng)一次性4萬元的財(cái)政貼息，最關(guān)鍵的是，貼息期只有1年。

武漢的貼息政策是剛剛出臺(tái)的，針對(duì)部分區(qū)域購買首套新房，按照貸款金額1%發(fā)放利息補(bǔ)貼，最高不超過2萬，且分兩年等額發(fā)放。

一圈看下來，由地方財(cái)政主導(dǎo)的房貸貼息力度顯然太小，效果很短暫。

02

由地補(bǔ)變成國(guó)補(bǔ)，貼息政策最后也是這樣的結(jié)局嗎？

假如貸款100萬，年利率3%，月供4216元，30年的利息就是51.78萬。

按照小作文里面提到的，財(cái)政貼息1%，那么30年下來，購房人可以少支出18.72萬的利息。

如果貸款200萬，30年的話，可以少支出37.42萬的利息。貸款300萬的，少支出56.14萬。

這樣一算，真的不是一筆小數(shù)字，但是問題又來了：

1. 貼息能有30年？還是只有3年？5年？（大概率短期行為）

2. 有沒有貼息上限？（可能會(huì)有）

3. 是針對(duì)所有房子？還是只針對(duì)新房？（二手房沒戲，這是要給開發(fā)商去庫存）

4. 存量房貸能不能享受貼息？（不要做夢(mèng)）

如果只貼息3年，貸款100萬，年利率3%，月供4216元，貼息三年，實(shí)際少支出18720元，這個(gè)結(jié)果可能就讓大家不滿意了。

主要是這個(gè)錢由財(cái)政出，而當(dāng)前的財(cái)政實(shí)力不允許出臺(tái)大規(guī)模刺激（根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年前三個(gè)季度，全國(guó)新建住宅銷售額在6.3萬億元左右，全年會(huì)在8萬億上下，假設(shè)首付比例50%，貸款金額約4萬億元，若按1%貼息，增量貸款的貼息會(huì)在400億元左右）。

現(xiàn)階段銀行也不可能主動(dòng)降息，這個(gè)邏輯之前我們解釋過，房貸本質(zhì)上是一門生意，銀行要控制風(fēng)險(xiǎn)，不要照搬國(guó)外的案例，根本不是一回事兒。

“買房國(guó)補(bǔ)”最后怎么落地，會(huì)不會(huì)落地，還是等官方消息吧！網(wǎng)上很多討論，更多是情緒化的表達(dá)。

03

現(xiàn)階段樓市究竟需要注入一種什么力量？大家缺的是房?jī)r(jià)不會(huì)再大跌的信念。

其實(shí)購買力一直沒有消失，只是過去那些年以投資為目的的盲目買房消失了，絕大部分房子的投資屬性也一并消失。

不少剛需已經(jīng)接受，房子淪為消費(fèi)品的事實(shí)，所以什么時(shí)候是底？沒有絕對(duì)的底，只有相對(duì)的底。

很多人又想聽具體答案了。

前幾天我在16號(hào)內(nèi)參寫過一篇文章《-15.2%？對(duì)近期樓市的總結(jié)和判斷》，好幾個(gè)最早被炒上去的城市，下半年都在超跌還債。

這一輪之后投資客被清洗，不少宜居的好樓盤會(huì)真正浮出水面，的確可以關(guān)注了。

樓市最難的時(shí)候已經(jīng)過去，這個(gè)結(jié)論現(xiàn)在可以下。

接下來，包括房貸利率補(bǔ)貼、所得稅返還以及交易稅收減免，都是政府手上的牌，如果能打出組合拳，某種程度上是能提振市場(chǎng)預(yù)期，也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生積極支撐。

就看明年三月份，能不能有一波情緒行情，讓市場(chǎng)走穩(wěn)。