“我司將于2025年12月31日24時(shí)起，正式停止對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)?！?/p>

去年11月，杭州某小區(qū)的一紙《退出告知函》，在業(yè)主群和物業(yè)圈同時(shí)炸開了鍋。函件里明明白白寫著，小區(qū)3800多戶業(yè)主累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)1200萬元，項(xiàng)目早已陷入嚴(yán)重虧損，物業(yè)只能止損離場(chǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1 - 9月，全國(guó)物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)案例超120起，同比直接翻倍。

更令人驚愕的是，龍湖、金科等頭部品牌物企也赫然在列，昔日被業(yè)主詬病“諸事無成，收費(fèi)居首”的物業(yè)，如今竟集體“甩手不干”。

放在幾年前，沒人會(huì)相信物業(yè)會(huì)主動(dòng)“跑路”，畢竟在多數(shù)業(yè)主眼里，物業(yè)是“賴著不走的小區(qū)霸主”，北京密云某小區(qū)罷免老物業(yè)后，新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)還遭到老物業(yè)阻撓，一度出現(xiàn)兩撥保安同時(shí)在崗的荒誕場(chǎng)面；武漢某小區(qū)更是上演了兩家知名物業(yè)上百人爭(zhēng)搶大門的鬧劇。

如今，曾經(jīng)的“搶著干”已然淪為“避之不及”，中物智庫調(diào)查表明，高達(dá)85%的物業(yè)撤離系主動(dòng)為之，并非是受業(yè)主驅(qū)逐。

第一道坎是“收費(fèi)難”的死循環(huán)。

廣州花都區(qū)一小區(qū)曾別出心裁，將門禁換成催費(fèi)喇叭，業(yè)主歸家之際，便會(huì)被當(dāng)眾通報(bào)“您已欠物業(yè)費(fèi)超 XX 元”。

這般舉措仍未能遏制小區(qū)內(nèi)欠費(fèi)成風(fēng)之態(tài)勢(shì)，2018 - 2023年，全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從83.7%降至76.2%。杭州某撤場(chǎng)小區(qū)情況尤甚，僅幾百戶業(yè)主主動(dòng)繳費(fèi)，其余業(yè)主或經(jīng)催繳才繳費(fèi)，或索性拖延不交。

更糟的是，一旦有人帶頭欠費(fèi)，按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主就會(huì)覺得“當(dāng)了冤大頭”，跟著拒絕交費(fèi)，最后形成惡性循環(huán)。

第二道坎是“入不敷出”的成本重壓。

物業(yè)費(fèi)不僅沒漲，還在被瘋狂壓價(jià)，重慶、武漢等地逾百小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅顯著，達(dá)20%-35%，部分小區(qū)直接減半。

柳州驚現(xiàn)“0物業(yè)費(fèi)小區(qū)”，物業(yè)靠續(xù)簽附加條件維系，寧波一小區(qū)別出心裁，推出“燃脂抵物業(yè)費(fèi)”，業(yè)主減1斤抵30元。

可另一邊，小區(qū)維護(hù)成本卻在飆升：5年以下小區(qū)維護(hù)成本占物業(yè)費(fèi)25%-35%，15年以上小區(qū)直接沖到70%-100%，再加上保安保潔工資從3000元漲到4500元以上，物業(yè)的收支平衡徹底被打破。

第三道坎是“僧多肉少”的行業(yè)內(nèi)卷。

自房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，物業(yè)行業(yè)亦從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”。

為穩(wěn)固小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)公司無奈卷入價(jià)格鏖戰(zhàn)，以低價(jià)策略力求在激烈競(jìng)爭(zhēng)中留存，中小物業(yè)扛不住虧損只能撤場(chǎng)，就算是頭部企業(yè)也難逃壓力，部分暴雷房企的關(guān)聯(lián)物業(yè)更是直接擺爛，承諾的高端服務(wù)不了了之。

聽到物業(yè)要撤場(chǎng)，不少業(yè)主會(huì)拍手稱快，覺得“終于擺脫了黑心物業(yè)，我們自己也能管好小區(qū)”?？涩F(xiàn)實(shí)往往給這些業(yè)主潑了一盆冷水，沒了物業(yè)的小區(qū)，結(jié)局大多是“一片哀嚎”。

南京月牙湖花園的業(yè)主最有發(fā)言權(quán)，物業(yè)撤場(chǎng)半年，小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌25%，有業(yè)主算了筆賬：省了三年物業(yè)費(fèi)，卻虧掉了50萬首付，這筆買賣怎么算都虧。

徐州一小區(qū)境遇堪憐，短短五年間，物業(yè)更迭四次，如今，它仿若一塊燙手山芋，棘手異常，令各方望而卻步，無人敢輕易接手。

打開短視頻平臺(tái)，你能看到更扎心的畫面：物業(yè)撤場(chǎng)的小區(qū)，垃圾堆成小山?jīng)]人清，門崗空無一人成了“自由出入”的通道，消防系統(tǒng)癱瘓成了擺設(shè)，綠化帶雜草長(zhǎng)得比人高，電梯壞了只能爬樓回家。安順某小區(qū)物業(yè)撤離僅一天，車輛擋桿就被破壞，小區(qū)瞬間陷入癱瘓。

業(yè)主們以為的“自治春天”，其實(shí)滿是坑。業(yè)主自治極大考驗(yàn)集體意識(shí)，總有部分人妄圖“搭便車”，既拒絕繳納公共維護(hù)費(fèi)，卻想享受保潔安保服務(wù)；又不參與小區(qū)決策，卻對(duì)管理事宜肆意指摘。

某自治小區(qū)內(nèi)，部分業(yè)主拒不繳納電梯維護(hù)費(fèi)，致使電梯停運(yùn)，這一狀況引發(fā)業(yè)主間矛盾不斷升級(jí)，最終矛盾激化，眾業(yè)主不得不走上法庭，對(duì)簿公堂以求解紛爭(zhēng)。

業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力與公信力存在嚴(yán)重問題，部分業(yè)委會(huì)成員監(jiān)守自盜，把公共收益據(jù)為己有，其惡劣行徑遠(yuǎn)超黑心物業(yè)，讓業(yè)主們失望透頂、心寒不已。

品牌物業(yè)撤場(chǎng)后，小區(qū)或長(zhǎng)期無人接手，淪為“棄管社區(qū)”；或新物業(yè)以低價(jià)提供劣質(zhì)服務(wù)。

無論哪種情況，最終資產(chǎn)受損的苦果皆由業(yè)主吞咽，那些當(dāng)初喊著“趕走物業(yè)”的業(yè)主，最后反而開始懷念有物業(yè)的日子。

業(yè)主和物業(yè)的矛盾，像極了“雞生蛋還是蛋生雞”的爭(zhēng)論：物業(yè)說“收費(fèi)低、收繳率低，根本沒錢做服務(wù)”，業(yè)主說“服務(wù)差，憑什么要交高額物業(yè)費(fèi)”。

其實(shí)解開這個(gè)死結(jié)的鑰匙，就兩個(gè)字，信任。

要建立信任，讓業(yè)主覺得“物業(yè)費(fèi)花得值”，南京鼓樓區(qū)某高端樓盤逆勢(shì)漲了15%物業(yè)費(fèi)，卻沒遭業(yè)主反對(duì)，因?yàn)槲飿I(yè)同步升級(jí)了智能安防系統(tǒng)和健康管家服務(wù)，精準(zhǔn)戳中了高端業(yè)主的需求。

萬物云推出508項(xiàng)作業(yè)清單，158項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)必做，350項(xiàng)增值服務(wù)按需選擇，做到“收多少錢辦多少事”；

目前只有23%的小區(qū)能做到物業(yè)費(fèi)收支完全公開，而電梯廣告、車位出租這些公共收益，本就該歸全體業(yè)主所有。

佛山一小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)勝訴，成功索回414萬元公共收益，此維權(quán)之舉，不僅維護(hù)了業(yè)主權(quán)益，更為行業(yè)樹立了積極典范，激勵(lì)更多業(yè)委會(huì)為業(yè)主利益而不懈努力。

諸多小區(qū)紛紛探尋新策：部分小區(qū)委托信托公司管理資金，物業(yè)僅負(fù)責(zé)事務(wù)執(zhí)行而不涉錢財(cái)；部分小區(qū)推行“酬金制”，物業(yè)領(lǐng)取固定酬金，實(shí)際開支據(jù)實(shí)報(bào)銷，賬目清晰可查。

超七成物業(yè)為開發(fā)商下屬機(jī)構(gòu)，兩成由房管所改制而來，真正獨(dú)立的物業(yè)占比不足一成。

諸多物業(yè)仍以“小區(qū)管理者”自居，而非將自身定位為“服務(wù)者”，其實(shí)物業(yè)只要多些主動(dòng)，定期給業(yè)主寫工作匯報(bào)、和周邊商鋪談合作給業(yè)主謀福利、評(píng)選“最美物業(yè)人”拉近和業(yè)主的距離，就能慢慢消解對(duì)立。

小區(qū)是業(yè)主的家，也是物業(yè)的“戰(zhàn)場(chǎng)”，物業(yè)不該是業(yè)主的對(duì)立面，業(yè)主也不該把物業(yè)當(dāng)成“敵人”。當(dāng)服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)、賬目能透明、雙方懂體諒，才能跳出“物業(yè)擺爛→業(yè)主拒交→物業(yè)跑路→小區(qū)貶值”的死循環(huán)。

畢竟，安居才能樂業(yè)，一個(gè)干凈安全的家，才是所有人的終極訴求。