01

在澳洲，想住獨立屋，年收入得先達到這個數(shù)

根據(jù)地產(chǎn)信息網(wǎng)站 Domain 最新報告，要負擔獨立屋的中位數(shù)租金，一個家庭每年收入必須超過 112,000澳元，比 2019 年增加 51%。

如以合理租金支出不超過收入30%作為標準，在疫情前，一個家庭要租住獨立屋所需的收入為 74,533 澳元。

如今租金增長遠超收入增長，使全國大部份地區(qū)對許多租客而言變得難以負擔。

這不只降低租客的生活水平，也令許多地區(qū)的僱主難以招聘到必需的員工。

在主要城市中，一個雙人家庭以平均薪金計算，租住一間獨立屋的租金占收入的 21.1%。

Domain 高級經(jīng)濟學家鮑曼(Joel Bowman)表示，個人平均收入只有約 80,200 澳元，報告數(shù)據(jù)顯示單收入家庭的處境特別困難。。

他向澳聯(lián)社表示：「對于單收入租客而言，要在大多數(shù)市場租到一般租金的獨立屋確實很吃力?！?/p>

悉尼依然是全國最難負擔的租屋市場，租住獨立屋需年薪135,200 澳元，

悉尼外圍郊區(qū)仍有少量負擔得起的地區(qū)，例如 Willmot ， 年薪 84,933 澳元 的單身人士可負擔每星期 490 澳元 的中位數(shù)租金。

在澳洲最難負擔的地區(qū) Vaucluse，租客家庭年收入必須達到 511,333澳元，每星期租金中位數(shù)是2950澳元。

在堪培拉、珀斯和達爾文，要租住獨立屋家庭年收入需要超過 12 萬澳元，而荷伯特和墨爾本年收入要略高于 10 萬澳元。

自 2019 年以來，珀斯、布里斯本和阿德雷德的租金增幅強勁，三地的獨立屋租金現(xiàn)已占一般家庭收入的 21% 以上。

其中珀斯的變化最大，在2019 年獨立屋租金僅占家庭收入的 13.9%。

而租住一個單位（Unit），在悉尼亦需要年收入 130,000 澳元。荷伯特要租住單位的收入要求最低，為 84,000 澳元。

Domain 首席經(jīng)濟師鮑威爾（Nicola Powell）表示，到2026年，大多數(shù)人只有在距離市中心30到40公里的地方才能負擔得起租金，而不會感到壓力。

根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司 Cotality 的資料，2024 年 9 月全國中位數(shù)周租金為 671 澳元，較五年前上升 53.3%。

而同期中位收入僅增加 20%。

02

墨爾本悉尼房價上漲停滯，買家持平

悉尼和墨爾本這兩個最大市場的房價增長停滯，因有志購房者在利率前景不明的情況下激烈爭斗。

據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality稱，本周初步拍賣清倉率降至62.7%，創(chuàng)一年多來最低的初步成功率，且較上周63.5%的初步結(jié)果進一步下降。房源總量也下降了。

Cotality表示：“雖然成交量減少遵循典型的季節(jié)性模式，但自九月中旬以來拍賣清算率逐漸放緩，更多與市場狀況有關(guān)?！?/p>

過去四周，Cotality悉尼的每日房價指數(shù)顯示零增長，而墨爾本同期增長率回落至0.1%。

悉尼的初步清除率降至58.1%，比一周前低3.4個百分點，而墨爾本的初步成功率保持在65.7%。

在上周的最后一次新聞發(fā)布會上，澳大利亞儲備銀行行長米歇爾·布洛克排除了可預見的未來降息的可能性。

布洛克表示，委員會甚至沒有考慮降息——而是考慮了在何種情況下會開始加息。

“我認為不再降息會削弱一些曾經(jīng)支撐買家信心的順風。所以這實際上可能有助于從價格增長中獲得一點——我強調(diào)一點——動能，但我認為這會處于邊緣性，“Domain首席經(jīng)濟學家尼古拉·鮑威爾說。

鮑威爾表示，抵押貸款持有人面臨嚴重的可負擔性問題，因為他們管理的還款額遠高于2022年緊縮周期開始前的水平。

另一方面，市場放緩為買家創(chuàng)造了機會，因為會有“相當多的賣家”在春季未能出售，他們會渴望在圣誕節(jié)前找到買家，房地產(chǎn)分析公司SQM Research創(chuàng)始人路易斯·克里斯托弗說。

“這個季節(jié)賣家可以稍微有點可談判的空間，”他說。

雷·懷特董事總經(jīng)理丹·懷特表示，即使在最新的澳儲銀行會議之前，利率預期的快速轉(zhuǎn)變——從備受期待的明年降息到日益增長的加息可能性——自11月底以來，已經(jīng)“抑制”了房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

“尤其是一些較大的首都城市的買家，已經(jīng)達到了他們認為不想再進一步推動自己的價格點。所以我們看到整體競爭有所下降，”懷特說。

“這讓競拍者更加謹慎。如果沒有利率討論，市場可能會更活躍。買家們決定坐等明年會有什么變化?！?/p>

盡管如此，該機構(gòu)在布里斯班和陽光海岸的兩場集體拍賣活動中，房產(chǎn)銷售額超過3700萬美元，售出了二十多處房產(chǎn)。

在悉尼東林德菲爾德，雷·懷特經(jīng)紀人杰西卡·曹成功以551萬美元成交了位于阿德萊德大道25號一塊寬敞的967.5平方米地塊上的一座四居室、1930年代風格的住宅。

在墨爾本東南部，年輕父母馬克·奧奇平蒂和洛倫·德利喬吉斯希望利率不要再次上漲。他們已將位于門通威廉姆斯街3/4號的四居室房屋掛牌出售，并計劃在不同地區(qū)購房。

“[利率下降]目前對所有抵押貸款持有人來說都是最好的。他們在短時間內(nèi)迅速崛起。每個人都在努力維持當前的工資。如果能為抵押貸款持有人帶來更多減免，那將非常好，“奧奇平蒂說。

與此同時，在較小的首都市場，布里斯班的初步清算率升至60.3%，阿德萊德降至69.7%，堪培拉則略升至59.6%。

03

澳洲第三季度新增住房貸款總額創(chuàng)下歷史新高

Canstar最新研究顯示，澳洲三季度新增住房貸款總額創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)該機構(gòu)對澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）數(shù)據(jù)的分析，當季新增房貸總額達到1911億 澳元，較上一季度大幅增長83億澳元。

這一增長在很大程度上由投資者貸款激增推動：新增投資者貸款較上一季度增加77億澳元，達到717億澳元的歷史峰值，較去年同期暴漲24%。

自住者貸款增長相對溫和，增加6.46億澳元，但同樣創(chuàng)下季度新高，當季澳洲自住者新增房貸總額達1196億澳元。

澳洲統(tǒng)計局（ABS）數(shù)據(jù)表明，這一增長并非僅由房價上漲驅(qū)動，更多澳洲人入市購房也是重要原因。

三季度新增住房貸款承諾數(shù)量較上一季度增長6.4%。

盡管房貸規(guī)模創(chuàng)下紀錄，但Canstar網(wǎng)站數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)Sally Tindall指出，抵消賬戶數(shù)據(jù)顯示“家庭現(xiàn)金儲備從未如此充足”。

“僅三個月內(nèi)，抵消賬戶余額就激增250億澳元，創(chuàng)下歷史新高，”她說，“這種資金實力為借款人提供了緩沖，讓他們在可能面臨加息的情況下，仍有信心留在市場中?！?/p>

對于已有房貸的澳洲人，Tindall建議現(xiàn)在就“把每一分閑錢都投入抵消賬戶”。

她還建議，在可能的加息到來前，主動聯(lián)系銀行協(xié)商更低的貸款利率。

“盡管不會進一步降息，但房價預計將再次強勁上漲，”Tindall表示，“綜合來看，2026年房地產(chǎn)市場有望持續(xù)上行——即便利率維持高位，手握現(xiàn)金的借款人、躍躍欲試的投資者以及有限的房源供應，都將為市場注入動力?！?/p>

04

維州房地產(chǎn)信心創(chuàng)新低 工黨施政失當持續(xù)拖累經(jīng)濟

維州反對黨指出，最新公布的Procore/Property Council產(chǎn)業(yè)信心調(diào)查顯示，維州房地產(chǎn)業(yè)信心再度下探，在全國排名墊底，并與全國平均信心指數(shù)拉開創(chuàng)紀錄的24點差距，維州民眾仍在為工黨的執(zhí)政不力付出代價。

調(diào)查報告顯示，維州房地產(chǎn)業(yè)信心為全國最低，與全國平均差距創(chuàng)下歷史新高，而維州在政府規(guī)劃與成長管理信心指數(shù)是-65點，位居全國最末，超過65%受訪者認為維州艾倫工黨政府的房產(chǎn)稅是阻礙開發(fā)的最大障礙。

此調(diào)查結(jié)果與房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《吸引國際資本報告》相呼應，該報告也指出。過去三年，外國對維州房市投資大幅下跌53%，維州也是全澳唯一未來工程排程下滑的州份，預示建筑動能疲弱與新開發(fā)案減少。

而在工黨政府執(zhí)政下，維州還承擔了全國最高的房地產(chǎn)稅負，凈債務(wù)也以每小時超過170萬澳元的速度攀升，預計至2028-29年將達到創(chuàng)紀錄的1,926億澳元。

維州反對黨領(lǐng)袖威爾遜（Jess Wilson）說，在工黨主政下，在維州房地產(chǎn)信心跌至新低，我們背負全國最高的債務(wù)、最高的稅負、最高的失業(yè)率與最缺乏競爭力的商業(yè)環(huán)境時，董事會會議上流傳」哪里都行，就是別來墨爾本」也不足為奇。如果我能當選維州州長，我的首要工作就是讓預算重回正軌，為家庭紓困，并讓維州重新向企業(yè)與投資者敞開大門。

影子住房與建筑廳長索斯威克（David Southwick）說，信心崩跌的原因很清楚，工黨的高稅收與浪費正在把投資趕出維州，當企業(yè)失去信心，房屋供應減少，受苦的就是家庭。現(xiàn)在在維州建一棟房屋的成本，加上沉重的稅負，使得許多住宅項目在起步前就被迫擱置，如果一棟新屋43%成本是稅時，年輕家庭根本難以承擔。

投資者也因繁文縟節(jié)與行政延誤而撤離，因為任何額外的許可程序、任何新要求、任何延遲的月份，都會推高成本，而最終買單的是維州人。

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